我国普通住宅小区的停车问题及对策

刘正才

摘 要：随着私车保有量增加，我国普通住宅小区停车问题越来越严重。问题的主因是停车位规划滞后，物业停车管理不到位，以及停车管理法规不完善。除了继续在住宅小区内增加停车位加以改良外，还可以协调商务楼进行错时停车，推广立体式停车位，以及加强停车立法和管理等多种解决方法。

关键词：住宅小区；停车难；对策

中图分类号：TB

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.14.103

随着经济发展和城市的人口增加，我国近些年来私车数量急剧增长，尤其是大城市里普通住宅小区的停车问题日益显著。虽然各方渐渐意识到了停车问题的严重性，也开始变化策略进行调整，但普通住宅小区的停车难现象仍然无法得到更多的改善。因此，我们有必要在分析我国住宅小区停车问题的原因基础上，进一步有针对性地采取对策以便更好地缓解我国普通小区停车问题。

1 我国普通住宅小区停车现状

1.1 我国私家车拥有情况

随着中国加入世界贸易组织，日美韩欧为主的汽车厂商纷纷进入中国，加上我国实行“鼓励汽车私人消费”方针，人们对轿车的需求开始急剧释放，中国的私车拥有量也开始迅猛增加。同时，国产轿车也顺势呈现产销“井喷”式增长，从2001年的82万辆，急增至2007年的532万辆。统计局最新的数据表明，2016年私家车保有量达到1.46亿辆，这个数字已经超过了2013年统计汽车的总量，而这些私车正是占领住宅停车位的主要来源。

1.2 我国普通住宅小区停车位数量情况

相比普通住宅小区来说，高档住宅小区或別墅区一般不太被停车问题所困扰，因为这类小区容积率小及在设计之初车位的配比充分。我国普通住宅小区的停车位又大致可以区分两种分布情况：一是2000年之前建造的老旧住宅小区，往往在建设之初并未规划正式的停车位。随着小区居民对车位的需求逐渐增加，这类小区开始规划正式的地面停车位。起初只是在绿化带和建筑周边环绕规划车位，但随着私车的增加，甚至绿化带本身也被清理出来，规划做车位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小区，在规划之初就建设了地下停车库和地面停车位，通常车位设置的比例为3-4户有1个车位。虽然在使用之初可以适应住宅业主的停车需要，但随着私车的不断增加，此类小区的物业方面往往划出了原来行车通道的一边作为停车位使用。

1.3 当前我国普通住宅小区停车的突出问题

目前小区物业方面解决停车问题的措施简而言之就是不断在小区地面开发停车位。只要留有一丝能够行车的空间，就将剩余部分全部开发成停车位似乎已经成为了物业解决停车问题的原则。然而，随着近几年私车的快速增加，不管是在老旧小区还是次新小区，由于车辆都停在小区的路面，本来就不宽敞的小区行车道被堵得水泄不通，进出车辆只能单行，特别遇到有反向互相行驶车子的时候，不少车辆在这过程中发生了碰撞摩擦。而原本每个小区都应配备的消防通道也形同虚设，一旦发生紧急情况，且不说消防车的行使，就连小区内部的业主行人也难以向外疏散。所以，停车困难不仅造成人车纠纷，甚至存在安全隐患问题。

另外，一些小区业主为了省事，甚至将车停放在小区地面花坛上，破坏了小区生态环境、影响了小区的景观。还有的车主将车辆随意停放在小区外的道路上，更是影响交通，也给自己买下交通罚款和交通事故的隐患。

2 我国普通住宅小区停车问题的原因分析

2.1 停车位规划滞后

由于过去在全国城市规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，各房地产开发商在设计开发住宅项目时也就没有将其纳入自己的考量，也并没有从发展的角度充分规划停车位。正是因为房地产市场兴起之时，我国对停车问题还未重视，缺乏一个完整科学、统筹协调的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车库建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要。这种历史遗留问题很难得到根治，小区占地面积早已框死，除却减少绿化和占用行车道之外，无法做到再增加停车位了，可是与此同时，私车却没有停止增长。停车位规划滞后，是住宅小区停车的“硬伤”。

2.2 住宅物业停车管理不到位

很多住宅小区物业方面并没有非常重视在停车问题的管理工作，对于进出小区的车辆并没有实行比较严格的门禁管理，往往是凭借安保人员在大门口用记忆识别的方法，区别小区业主的车辆和外来车辆。这种管理方式让许多外来车辆钻了空子，一些附近商家的私家车就停放在小区空闲的私人停车位上。如果只是利用业主私车不在的情况下，按照规定登记按照时间离开的话，或许还能接受。但一些外来车辆一旦停放，就不顾不管原有车主的情况，常常停靠完就找不到人。这样的举动妨碍了小区的停车秩序，物业管理人员必须有所作为。物业方面需要在区别小区内部车辆和外来车辆上多下功夫，进行停车管理登记。

2.3 停车管理法规不完善

如《上海市住宅物业管理规定》第五十五条：物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

通过这项条例可以看出，对于开发商所有的车位，收费是要按照价格主管部门规定来进行的。当前关于地下停车库和地面停车位超高价出售、高价出租的现象，物业方面非但没有做到充分管理的工作，反而经常与开发商串通一气，作为“二传手”租借给业主，谋取中间差额利益，将车位价格越炒越高，甚至导致一些车位被空置。且不说大部分业主不知道自己的合法权利而被“收费”，一些了解情况的业主也表示，由于条例没有就问题出现提出解决措施，加上停车位所属权问题复杂，各地有各地自己的情况，没有明确的法律法规明文规定。对此，不得不承认，在停车管理方面，我国并没有出台针对性较强、具有全国性的法律意义的相关法律法规作为支撑。

3 改善我国普通住宅小区停车问题的对策

3.1 停车问题恶化严重的小区：采用立体式停车位

固然过改建小区地面公共部位是最直接最快速的解决方法，但是这种改建绝对不能是简单粗暴的，甚至造成诸多安全隐患。改建首先必须考虑到小区行车道是否预留出足够的空间进行安全行使，是否能做到再危险时刻有足够的消防通道进行人流疏散和抢救。另外，要尽可能的少减少绿化面积，寻找绿化面积与停車空间之间的平衡。

其实，立体式车位在国外已经有了不少的成功案例。立体停车库在发展中所显示的安全性和性价比都越来越高，能大大提高车位的使用率。然而，目前有些小区已建的停车区域中，大多是露天区域，占地多，利用效率低。如能改建成立体停车库，尽可能在不改变原有结构、尺寸的情况下，就可以使车位增加2到3倍，等于在总面积不变的情况下，又多修了几个停车场。应该说，这种方法对旧建住宅小区尤其有效。

3.2 地段较好的小区：协调周边商业与写字楼物业活用夜间停车位

我国的商务楼停车库通常一到夜间就几乎空空如也，而在它们附近的住宅小区却往往是一些老旧小区，并不具有改建扩建的条件，业主都在苦苦寻求车位而不得。住宅物业方面完全可以与周边的商务楼物业进行协调，商讨出对双方都有利的“错时停放法”，将住宅夜间和周末大量的私车转移到空置的商务楼停车库去。

尽管这种方法看似两全其美，但在实施过程中也有不少难点，最关键问题就是小区本身的地理位置。这类处理方法一般适用于距离商务楼区域较近的住宅小区，因而适用范围有诸多限制。除此之外，停车时间的限定、停车金额的缴纳等，都需要双方物业进行协调，也需要住宅小区车主的大力配合。所以，在这方面还有待车主考虑各方因素，尽量与物业配合“双赢”策略，解决停车难题。

3.3 完善停车相关法律法规

政府方面出台相关法规是解决停车问题的一个重要途径之一。比如在日本，政府就发挥了重要作用，制定了五六部严格的停车管理法律，甚至规定必须有车位才能买车，从源头上减少私车保有量，有助于根治停车难的问题；在后期管理方面，交管部门也会不定期检查违规停车现象。在我国，政府已经渐渐开始着手于干涉停车问题，如北京等地的限牌措施和上海今年新推出的要有拍牌照才能购车的政策，都是对此的摸索。但就目前的结果来看，政府在摸索过程中还需进一步总结提高，应出台更有效更直接的措施，完善相关法律法规，明确权利义务、科学进行城市规划来治理停车难现象。

3.4 加强停车相关秩序管理

面对停车难问题，物业公司应该担负重要的管理责任，维持小区在停车方面的秩序。首先，在停车位收费管理上，物业公司要公开出示详细的收费标准，根据车位的位置、固定与否合理有序的制定收费机制。要坚决要杜绝不固定收费、收费无标准的情况。其次，加强对业主停车秩序的管理，要定时巡查，杜绝业主乱占位。最后，针对外来访客车辆，要做到一一登记、合理收费。由于小区内原本就停车困难，访客车辆更要做到严格登记，进出管理有序。对于车位稀少的小区，可以采取按小时收费，或者在小区门口摆放“谢绝外来车辆进入”的告示牌来减少小区停车的压力。

5 结束语

随着私车保有量的不断迅速增加，停车问题已经几乎成为各大城市住宅区物业和居民所共同烦恼的问题，随之而来还会产生很多衍生的问题。在对于停车难问题的解决方面，不仅需要物业公司担当起管理责任，还需要政府的科学干预以及业主的主动配合。只要各方能共同努力，积极学习美日欧等发达国家的停车解决经验，有针对性地采取多种停车解决方法，无疑可以更有效缓解当前我国普通住宅小区的停车难问题。

参考文献

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