地产并购基金之傍大款策略

“傍大款”是双向的，对于地产企业来说，它傍上了地产基金这个“有钱的大款”，而对于地产基金来说，它傍上的则是“有效率优势的行业龙头”。

根据我们的测算，地产行业的低谷中有八成企业将面临财务困境，其中，近半地产企业不仅面临财务困境，企业本身的运营效率也出现问题，这时，仅靠“白衣骑士”已经不足以拯救这些企业了。 因为，“白衣骑士”拯救的是那些低谷中仍保持良好运营效率的企业，但如果企业自身的运营效率出了问题，那么，就需要引入更高效的外部管理团队才能释放资产价值了，即，所谓的“傍大款”策略。 “傍大款”策略下，地产基金本身并不充当并购的主体，而是协助行业内的优势企业来并购整合其他中小企业。这里所谓的“傍大款”是双向的，对于地产企业来说，它傍上了地产基金这个“有钱的大款”，而对于地产基金来说，它傍上的则是“有效率优势的行业龙头”。 合作中，金融投资人（金融机构或另类投资管理公司）会和这些优势企业共同成立并购基金，然后由金融机构或另类投资管理公司负责基金的融资安排，而由优势地产企业负责并购后项目资产的运营管理，退出时，项目资产可直接在市场上抛售或由合作的优势企业协议收购。 在这方面，摩根士丹利与NVR的合作将给我们一些启示——以轻资产模式著称的住宅开发企业NVR公司就在金融机构的帮助下成为危机期间的行业整合者。 NVR素以轻资产、高周转的模式著称，其繁荣期的资产周转率可以达到2.3倍，相应的投入资本回报率达到90%以上，金融危机期间周转速度虽然也有所下降，但仍能保持在1.1倍以上，相应的，投入资本回报率最低也能保持在9.7%以上，高于资金成本（公司的债务融资成本不到6.5%），成为整个金融危机期间美国唯一一家保持盈利的住宅开发类上市公司。 因此，从2009年开始，NVR就进入了收购市场，2011年二季度，NVR出资6125万美元与摩根士丹利旗下的Morgan Stanley Real Estate Investing成立50：50的合资公司，该合资公司从一开发商处折价购买了9幅土地，这9幅土地被规划为5500套住宅地块，其中2800套住宅地块在购买时就和NVR签订了期权合同，其余2700套地块则将择机出售给第三方或在时机成熟时由NVR购入。 摩根士丹利是一家全球领先的国际性金融服务公司，业务范围涵盖投资银行、证券、投资管理以及财富管理等。公司在全球37个国家设有超过1200家办事处，为各地企业、政府机关、事业机构和个人投资者提供服务。在2012年財富世界500强排行榜中排名第261位。摩根士丹利涉足的金融领域包括股票、债券、外汇、基金、期货、投资银行、证券包销、企业金融咨询、机构性企业营销、房地产、私人财富管理、直接投资、机构投资管理等。 对NVR而言，摩根士丹利就是一个大款，通过与摩根士丹利的此次合作，NVR减少了资产收购的现金支出压力，而摩根士丹利则降低了投资风险。 显然，“傍大款”策略下行业加速整合，在金融资源的支持下资产更快速的向优势企业聚拢；而金融资源与效率企业的结合也使投资风险大大降低。不过，由于优势地产企业总是稀缺的，所以，“傍大款”策略下，金融投资人通常处于谈判的劣势地位，基金的主导权一般掌控在地产企业手中，而对于像黑石这样的大型地产基金来说，它们更愿意主导交易的走向，从而更倾向于资产的分拆出售、组装出售以及上市退出策略。 作者微信公众号为： 杜丽虹另类金融说