我国房价高涨的维度解析

陈梦圆

摘要：近年来我国房价一路攀升，除了我国特有国情下的巨大刚性需求以外，垄断力量在房Cr I-涨中的作用不可小觑。本文结合垄断的概念，垄断力量的存在形式，多角度的报告了我国房价高涨的原因并进，17了深度的分析。

关键词：垄断力量；房价；分析

从2010年到2016我国接连出台了五次限购令，但这一次次的限购却更加引发了投机者们的热情，给房价推波助澜，甚至出现了排队假离婚买房的新闻，刚刚过去的2016年更是出现了把房产商大门挤掉的汹涌购房人群……那么我国除了刚需市场以外，到底是什么推动着房价一涨再涨？

“房价收入比”是国际公认的最重要的衡量指标之一。据媒体报道，国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告指出，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，也就是说一个家庭需要38.36年才可以买得起一套房。

一、我国房价高涨的原因

我国超高房的房价收入比已经引起了世界性的关注，早已超越了房价收入比6-7的合理區间。除了供给需求关系以外，还有诸多因素影响着我国房地产市场。

（一）经济因素

1.我国近年来经济增长势头劲猛，物价飞涨

我国自1990-2015年，GDP名义增长24倍，年均增长14.5%：经济增长大大刺激了国民的未来经济预期，无形的提高了国民的消费支出，实际的收入增长更是刺激了居民的购买力，多方面促使房价的上涨。

2.经济的发展促进了投资需求

少数富裕阶层不满足于资产的储蓄转而进行各种投资活动，房地产就是非常常见的投资方式。大多被用来房屋出租获得租金，使得商品房数量减少，价格上升。

3.部分投机需求引发的房价上升

所谓投机，即指低买高卖获得差额利润。这部分需求使得房价上涨的更加猛烈；而当房价下跌时，投机者又会急于出手，给房地产市场造成不正常的震荡。

（二）社会因素

1.推行新型城镇化道路，乡镇农村人口迁移。十八大报告指出要“加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化”。现如今，金融、文化等高新企业都聚集在一二线的大城市，不同于古代人民的需求种田吃穿住，现如今社会的竞争压力促使社会中富有竞争力的精英人群不断携带者财富和高新技能向一二线城市迁移，小城镇将会走向衰落，空巢老龄化等现象加剧，导致一二线城市商品房供给不足，房价上升。

2.我国人口年龄结构带来的集中买房压力。根据链家的购房者年龄分布数据，购房的人群大多集中在80后到90后，特别是刚毕业的大学生更是在踏进社会后很快挤进了这一股潮流，当婴儿潮人口进入购房适龄人群后，刚性需求会导致房地产市场刚性需求大大增加，房价也会出现阶段性暴涨。

（三）文化因素

我国婚嫁文化对“家”的需求。作为“家”的载体，房子的刚需，是每一对新婚夫妇都需要面对的，而这种巨大的刚需市场是房价坚挺的重要动因。

二、垄断力量对房价的影响

除了上述因素，更有一股看不见的巨大力量推动着房价的坚挺和上涨一一垄断。

（一）垄断的概念与分类

垄断一般分为自然垄断，资源垄断和行政性垄断。

房地产行业属于行政性垄断，即政府给予一家企业排他性地生产某种产品或劳务的权利。

（二）垄断力量在房产市场中的存在形式和影响。

1.我国特殊的土地制度。我国实行的是土地的社会主义公有制。在城市规划区范围内，依照《城市房地产管理法》以出让方式取得土地使用权进行房地产开发。①土地是政府垄断供给的，导致房地产土地的成本较高。

2.货币政策。我国近年来M2货币超发，去库存政策和货币宽松政策的支持，导致大量热钱快钱流入房地产制造业不景气。市场中大量的投资者没有更好的投资渠道，通过房地产市场为资金保值升值。

3.我国严格的房地产准入制度。目前多家银行在总行层面已有对房地产类业务“从严准入”、“加强风控”或“严格执行当地监管政策”的精神传达。严控信贷等各类资金违规进入，成为房地产市场的进入壁垒。但是，我们都知道无论是开发商还是购房者都高度依赖银行贷款，从经济政策层面限制准入，加剧了房地产市场的垄断程度。

4.我国地方政府和中央政府税金分配制度。在我国目前实行的分税制背景下，增值税的75%和企业所得税的60%都由中央政府获得，只有与土地相关自“租金”收入能够大部分落入地方财政。地方财政的目标导致我国几乎所有省地市地方政府都把房地产业视为本地区的支柱产业，政府对房价的上涨推波助澜。

5.政府官员追求政绩的个人行为。由于土地的“租金”属于一次性收入，这就导致地方政府的官员为了体现自己任期内的政绩，更加偏好从房地产行业，特别是土地租金中获得地方财政。导致房地产开发商拿地的成本提高，更加推高了房价。

6.房地产商与官员勾结灰色收入加大房价成本。据国务院发展研究中心最近出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》显示，我国房地产业2007年后年均利润率为30%左右，部分知名房企毛利率接近甚至超过50%。房地产真实成本中约30%为“灰色成本”，大部分被用作公关费用，与权钱交易等。

三、结语

我国正处在混合经济体制下，以上因素都是相互作用的，如果将它们放在统一的市场框架中进行研究，就会发现所有的问题的根源都是因为制度存在着问题，制度通过政策来表达，通过各级政府来执行，而房价如此高的原因，除了简单的供求关系以外，也正是政府赋予并保护着房地产的垄断力量。