房地产调控必须三管齐下

张锐

将住房问题置于人民群众不满意以及政府工作不足的首位，紧凑珍贵的1.8万字，竟拿出专门的段落谈住房住居难题，并再次強调住房的住居属性，继而提出了分类调控、发展公租以及推进棚户区住房改造等系列政策思路，李克强总理的《政府工作报告》对房地产调控的重视不言而喻。可以预见，整个2017年，针对房地产的调控政策不会放松，并能够看到实质性成效。

毫不手软地打压投机资本

“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一精辟的论断在《政府工作报告》中再一次得到了强调与彰显，其着眼点除了突出住房的住居属性外，也将住房消费需求与投机炒作需求严格区分开来，同时更隐含着抑制炒房冲动与打击投机资本的政策深意。

应当看到，过去一年一线城市与部分二线城市房价的轮番大幅飙涨实质就是在过度宽松的金融条件下投机资本借助高杠杆率疯狂驱动的直接结果。这种过度投机不仅制造了房地产的价格泡沫（价格远远超过真正的价值）和数量泡沫（供给大大超过真实的需求），而且导致了土地、信贷以及住房供求的错配。更为重要的是，投资、投机住房已经成为快速致富的捷径与少数人牟取暴利的工具，资本不断地兴风作浪，整个社会“去实业”“去制造”的选择性趋向愈渐强化，实体经济在“重房地产化”氛围的笼罩下日益感到生存的艰难，长此以往，将可能葬送我国经济转型的成果与改革性红利。

必须明确，始自2016年10月的本轮房地产调控虽然让一线城市与部分热点城市的房价停止了上涨的脚步，但并不意味着投机资本已经休眠，反而它们随时会应机而动。在此，有几个新闻信息特别值得关注。一是由于重庆市房价在2010年至2015年内涨幅跑输全国100个主要城市的10个百分点，资本闻讯后自去年11月起蜂拥进入重庆，导致该市商品房成交面积一周超过了之前一个月的的成交量，最终倒逼当地政府出台调控政策。二是在北上广深四个一线城市中，去年广州房价涨幅最小，但今年前两月该市房价却孤身窜涨，全市仅2月份商品房成交套数就超过了往年的一倍之多。三是因合肥市政府重启限购，导致当地楼市出现拐点，二手房价格下跌加速，于是有业主向政府集体抗议，呼吁救市，而这些业主恰好就是在高位时买进并试图在今后几年“倒手转卖”的多套房产购买者，对此，《人民日报》给出的结论是，政府不应救市。很显然，投机资本正贪婪地盯着市场，而且一旦有机会，它们就会更加肆无忌惮地兴风作浪。

不错，基于避险和增值考虑，部分人将房产作为投资工具无可厚非，但在土地与房产本身就为稀缺资源的前提下，少数个体试图占有更多的部分本身就不公平，而且还运用少量资本进行博大性游戏进而吹大房市泡沫并向金融体系传导诸多风险，其扰乱市场之举就应得到棒喝。正如央行副行长易纲在“两会”期间接受采访时所言，央行决不会让有意无意产生风险的机构和主体占到便宜。特别要强调的是，国家先后对房地产进行了多轮调控，但几乎每次调控的结果都是房价以更大幅度地上涨，投资资本总是笑在最后，而这一次同样如此。可以说，目前投机资本与监管政策已经进入明显的博弈状态，它们在押赌政府的决心与耐心，准备着再一次笑看调控政策的失败，也准备着再一次地在市场上纵横捭阖。

因此，对于投机资本的打击，监管层应当毫不手软，而且出拳要重，下手要狠。首先，要全面抑制所有城市房价的上涨幅度，明确各地年度最高涨幅，并将此纳入地方政府的政绩考核范畴，而且那个城市的房价出现非正常上涨，政策火力就迅速地进行集中性打压，以此强力封闭投机资本的牟利空间。其次，金融机构对三套房（含三套房）以上银行停止供贷，一线与热点城市禁止购买三套以上住房，同时将二套房贷期限从最长30年缩短到20年，以此加大投机资本的机会成本。再次，要开证资本利得税和遗产税，在交易环节增大投机资本的支付成本，同时纠正投机者一人得利、世代享福的畸形财产观。最后，为了精确快捷地跟踪投资资本的动向，必须尽快建立起全国性的房地产信息平台，将扰乱市场的各种投机行为作为“黑名单”公布于众，并给予不同期限的禁止入市处罚。

力推三四线城市“去库存”

按照《政府工作报告》，加快推动三四线城市的“去库存”步伐应当是今年房地产调控的重中之重。国家统计局的数据显示，截止去年末商品房待售面积69539万平方米，比上年末减少2314万平方米。成绩固然不小，但必须承认的是，“去库存”的效果主要发生在一二线城市，目前三四线城市商品房库存量依然占到了全国的80%，释放压力定然不小。

作为一种反思，过去一年虽然一线城市与部分二线热点城市的“去库存”令人乐观，但这种依靠房价上涨从而达到“去库存”的方式的确不可取。与一二线城市的家庭收入较高且居民购买力较强的客观现实不同，三四线城市的购房者绝大多数是当地市民或者农民，很多家庭只有工薪收入和种地所得，购买能力非常有限，甚至不少农户需要借债才能够购房：同时目前三四线城市购房需求也主要发生在自住层面。正是如此，推动三四线城市的房地产“去库存”，首先必须以房价不上涨为基本前提，否则就会反过来抑制最终购买需求，而且三四线城市并无一二线城市的后续购买力跟进，库存的压力将会变得越来越大。

防止三四线城市房地产复制一二线城市“去库存-房价上涨”的因果轨迹，最主要措施就是对当地的地价与房价涨幅进行定量性限制，同时严防投机资本进入三四线城市进行过度炒作。对于到三四线城市购房超过三套以上的非本地居民可临时开证高额交易税，与此同时，要配合开展严厉打击违规开发、经营专项行动，对房地产开发企业、中介机构开发、经营活动进行集中整治，依法严厉打击违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为。

封堵的同时更应该导入更多的新能量来助推三四线城市“去库存”。本着因城施策的原则，货币政策可以针对三四线城市给予适当放松，比如将在三四线城市购买首套以及二套住房的按揭贷款首付比例下调到10%，同时在居民贷款利率方面给予更大的优惠，让购房者能够以尽可能低的信贷获取成本进入市场，以此激活为数不小的购买增量。当然，信贷政策在执行过程中可灵活多变，比如“去库存”难度较大的地方宽松时限可以放长一些，难度小的地方可以缩短一点，房价高一点的地方可长一些，低的城市可以考虑短一些。

必须明确，三四线城市的房产库存量量并不意味着居住性的刚性需求已经达到饱和，相反，由于供需結构的错配，许多三、四线城市的需求并未能得到满足，比如供给端定位过高，户型面积过大等。为此，监管层应当引导开发商在户型设计、面积规划等房屋使用价值方面更多地贴近市场需求。对于存量房产，政府可以考虑类似购买服务的方式，接盘其中部分并将其视作保障房的类型出售给所需人群。另外，中央政府与地方政府可以分别建立“农民回乡创业专项基金”，将基金支持与创业、购房两个标准结合起来考虑，培植新的购房力量；与此同时，要实现养老金的全国通兑随取，鼓励与支持老年人在宜居性较强的三四线城市购置房产。

改善基础服务设施与创业和就业环境，以城镇化化解三四城市房产的库存压力才是久远之计。一方面，要加快建设大城市的副中心和卫星城，形成多个城市中心，把人口有效从中心城区引流进入周边三四线城市，形成新的房产购买主力；另一方面，要提高三四线城市基础设施水平，增强与大城市之间基础设施互联互通功能，特别是要借助轨道交通建设以及都市圈内的“毛细管”扩充，实现周边小城市与核心大城市的有效接驳，以人口的快速流动带动三四线城市房产的销售。另外，要加大对三四线城市教育、医疗、养老等公共服务配套设施的投入与改良力度，促进公共服务的均等化，增强对农业转移人口的吸引力，同时吸引更多的本土人才回流，以形成长久、稳定、真实的住房购买力。

构建灵敏健康的长效机制

无论是在一二线城市还是三四线城市，借用行政手段调控房价除了产生不菲的行政运营成本外，顶多也只能看到阶段性成效，甚至当行政手段退出后房市可能还会出现新的扭曲，市场并不能最终出清。因此，维护房地产市场的平稳与健康，还是需要相应的长效机制以及必要的基础制度建设。

地价关联房价、土地供应量影响着房价涨幅已经成为毋庸置疑的事实，故必须针对不同城市建立起灵活的土地供应新常态与新机制，实现土地供应与人口增长的联动。现在看来，三四线城市库存压力大，减少或者停止土地供应是易于操作的事情，难点则是一线城市与部分热点二线城市的土地供应如何调节？应当看到，由于人口聚集的原因，以上城市仍然存在很强的住房刚性需求，但这些城市尤其是一线城市的土地供应却十分有限，为此，必须调整土地供应结构，合理提高住宅用地比例，相应地减少商办用地比例。与此同时，随着城市功能的更新，处于中心地带的不少工厂向郊区搬迁，应当允许这些工业用地通过联合、转让等多种方式转换为住宅用地。此外，大城市周边的农村集体经营性土地以及宅基地也可以加快入市步伐，为土地供应输入充足的粮草弹药。

必须强调的是，全国土地的入市供应量已经出现连续三年的递减，而且今年前两月还在递减，但供地量下降的同时，地价却在持续上涨。虽然地价反应了土地资源越来越稀缺的现状与趋势，但其最终可能推动房价却值得警惕。为此，当地城市政府应当向向社会公布住宅用地中期规划和三年滚动计划，以形成市场良好的稳定预期，另一方面要改革土地招拍挂制度，改变“价高者得”的操作方法，可以在招拍挂到达限价后，从物业自持、配套建设、中小户型供应等多种因素来综合平衡考虑土地的最终获取方。

建立起多样化、多层次和多元化的住房供应与需求体系是房地产调控长效机制的又一个重要安排。据住建部的数据，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，2.5亿流动人口多数租房，而城镇常住人口中，选择“先租后买”的也不在少数。由此，在推出新建住房的同时，加快发展租赁市场也成为必要。在这里，政府可考虑出台相应的配套激励政策，如给予出租者更多的税收优惠，给予承租人相应的政策倾斜，包括让长期稳定的承租人享受户籍人口等。另外，参考国外经验，有必要创新租赁住房的出让方式，改一次性收取出让金为按年收取等。

在整个房地产长效机制的构建中，房地产税处于个最为重要的根本地位。虽然十二届人大五次会议并没有将房地产税法列入讨论与审议的议程，但房地产税已在上海、重庆两地先行试点，完全可以在此基础上将试点范围推广到一线城市与少数热点二线城市。另外，尽管房地产税不会改变房价总体上扬的趋势，但却必然增加投机资本的持有成本，遏制其对房地产的恶性炒作，从而防止房价的大起大落。总体而言，房地产税的最初目标是锁定在过度投资需求上，因此须将正常的消费需求（至少二套房之内）排除在应税之外，为此，可将税收起征点定得高一些，同时保持有力度的累进性税率，待未来条件成熟，再逐步调整和完善房地产税的税率、起征点和开征范围等。

（作者系广东技术师范学院经济学教授）