黄奇帆万字讲房地产十大失衡

5月26日晚，全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了两个小时的分享。黄奇帆治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。黄奇帆阐述了房地产和实体经济失衡的10个方面。失衡之一：土地供应。宏观上看，每年都要征地动迁800万亩耕地转化为国有建设用地，每10年国家要用掉1亿亩耕地。但真正到了城市里面只有400万亩，住宅用地只有60万亩。失衡之二：土地价格。这10年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。失衡之三：房地产占用的社会资源。一个正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，一个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内。中国32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年房地產投资每年占整个GDP的60%以上，有16个城市比例偏高。失衡之四：绑架金融。2016年，中国100多万亿元的贷款，有28%是与房地产相关的。大家知道，房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量却是百分之28%，全国而言，到2016年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。失衡之五：税收。整个地方的收入是一共是13万亿元、14万亿元，里面有接近8万亿元，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的。失衡之六：销售租赁比例。在美国和欧洲，所有的商业性房屋50%销售，50%租赁。新加坡近80%都是公租房。在中国，作为租用的房产不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。失衡之七：房价收入比。六七年家庭收入买套房是个合理的年限，纽约、伦敦市中心的房子不便宜，但伦敦家庭户均收入10年以内可以买到房。中国现在的情况是，一线城市一般都在40年左右。失衡之八：房地产内部结构。一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。但有些地方是三年四年都卖不掉。这是一种失衡，资源错配。失衡之九：市场秩序。失衡之十：调控方向。失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价。往西调，现在房地产调控是有这种不东不西的状态。再有，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。