休闲农业定位一个好的开发模式很重要

1 休闲农业大势研判

近年，在城郊拿上千亩甚至万亩土地，做休闲农业、乡村旅游、养生养老等大休闲泛地产项目的热潮渐起。

（1）搞休闲农业的人

第一类人群：房地产及其关联产业商、矿老板和实业制造商。

房地产下行压力/国家对能源的控制/新技术和高科技门槛太高，不约而同地选择了农业这个资本洼地，开始圈地运动，图谋转型。

第二类人群：资本市场，VC、PE、基金和机构。

看重的是农业经济长远升值的潜力，而且农业题材在政策和金融上也有短期运作空间，大宗交易、农产品期货、农业设施租赁、企业并购重组和上市融资的游戏规则已经建立；

第三类人群：返乡创业的农民。

这些人带着资金、经验、资源和成功的光环回来接收同村人大片抛荒土地，搞起家庭农场自己当家作主；

第四类人群：有“中国乡村情怀”的艺术家、建筑师、规划师等群体甚至还有在华生活的“老外”。

总之，城市红利摊薄，乡村“广阔天地、大有作为”，休闲农业恰逢其时，5-10年中国农业必将迎来大复兴！

（2）如何做休闲农业？

首先应该做好策划规划。当前社会处在一个思维觉醒的时代，工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合，是农业升级的必然方向。

在这个快速变革的时代，休闲农业不是拼体力，而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。策划规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师，从选址、立项、设计、建设，策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。

其次不能盲目投资。休闲农业不是硬开发、大开发、盲目开发，而是软开发、小开发、巧开发。

近几年农业项目规模越来越大，动辄千亩万亩，财力雄厚的开发商以资本为傲，加之不切实际的军师推波助澜，很容易陷入投资冲动和资本思维里，最后变成拼砸钱和打价格战，从而导致成本難以收回，千万投资付之东流。

（3）有逼格的旅游地产才能大卖？

休闲农业是一个值得长期耕耘的事业，但不是来大钱、来快钱的领域，如何找到当前的盈利点，使地块能够良性运转起来，成为首要考虑的问题。

这里，我们提出一个观点：乡村民宿是一个很好的切入点，有逼格的旅游地产才能大卖！

中国地产黄金十年时间盖了几代人都住不满的房子。除了少数大城市，各个地方都出现了空城、鬼城，盖出来的房子并没有那么多人去住，也租不出去。大部分人买房子是为了坐等升值，房产成了一种金融工具，购房不是为了投资而是投机。同时，旅游地产也出现滞销现象，除了节假日热闹外，其余时间冷冷清清。投资商搞旅游是为了卖房子，借着景区要地但不做旅游——也是挂羊头卖狗肉。

在新常态下旅游地产还能做吗？应该怎么做？

首先要肯定的是旅游地产值得做，但是做法要改变。以往的旅游地产大部分依托传统观光型景区，主要是国家4A及5A级旅游景区，但这类景区基本上是靠名气挣团队客源钱的观光模式（一锤子买卖），而且大部分的旅游景区由于人满为患，服务质量不佳，“不来终生遗憾，来了遗憾终生”，此类景区的旅游地产基本上是没有出路。

随着经济结构的转型升级，地产逐步回归实业属性，就是要“住人”。

而现在旅游休闲已经进入到大众化自助式的时代，现在又是一个讲究逼格的时代，中国人正逐步过上“5+2”的逼格生活方式，逼格时代的旅游地产卖的不是量而是质，求“既好玩又有情怀”。

比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“为代表的乡村民俗动辄都是二三千元的高房价，还供不应求。比如北京的”古北水镇“，乌镇的开发商硬是在司马台长城脚下造出一个北方地区少见的古镇，特别有逼格，当然房价也很可观。

这些创新的业态层出不穷，也代表了未来的旅游地产升级方向，要想旅游地产卖得好，就要做出逼格的休闲环境，要有逼格的产业项目支撑。

休闲农业的旅游地产市场更好。因为传统主景区那边，大格局已定，船大难掉头。而新开发的地块，没有什么负担，只需要创意，反倒能做成很有逼格的休闲度假产品。

所以，现在旅游地产的盈利实现模式不主要依靠“卖房子”，而是“卖产业”。这个产业就是融合了“吃住行游购娱”于一体的综合体验。要实现“卖产业”的目的，就必须识到“旅游地产”本质是“休闲地产”，要抛弃“挂羊头卖狗肉”的思路，踏踏实实地做旅游、休闲的文章，做出有逼格的休闲环境和休闲产业来！

2 项目地分析与研判

首先，项目地处市郊，交通便利，环境优越，主要有山地、沟谷、林地、梯田、耕地、村庄等资源，资源类型多样，地块充足，具备发展休闲农业和乡村旅游的条件。

其次，旅游市场发展呈现4个趋势：一是从观光向度假转变；二是散客市场为主；三是国民休闲需求增长较快，尤其是乡村休闲；四是以“品质化、个性化、回归自然”为特色的乡村民宿逐渐火热。

如今，周边景区多以观光为主，缺少乡居度假旅游产品，且重庆市场需求较大，市场尚未饱和。因此，项目地的旅游开发需要另辟蹊径，结合市场前沿，创新创异，以独特的手法打造旅游吸引物，要用产业发展的眼光来看待。主要从两方面打破常规，寻求突破点：

同质化，实现弯道超车。跳出传统景区发展模式，将项目放在整个重庆市发展的大环境中。当前重庆旅游发展以景区观光为主，门票为王，而乡村旅游只有简单的采摘项目，项目地能不能做成一个美丽乡村休闲的样板？能不能把承德地区传统的乡村文化活动恢复起来？

重庆的旅游基本还停留在山水观光的层面，体验型的、休闲型的景区很少，项目地的发展就是要超越传统模式，可以不通过门票收入，而以其他的业态来盈利，发展休闲度假，让游客真正的留下来、住下来、玩起来、再回来。

精品意识or规模思路？从初步考察的结果来看，项目地的地块条件有限，开发出来的景区承载力也十分有限，并不适合于大众观光型的景区模式的旅游开发。根据游客旅游规律，游客在景区停留3个小时消费一顿饭，停留6个小时住宿一个晚上，目前项目地上下山用时1小时，完全靠观光根本留不住人。

要设计什么样的吸引物，才能让游客能在这里吃一顿饭、住一晚上？要做就做精品。精，而非大，靠的不是规模，而是创意。

根据初步考察分析，项目地所在的合川周边具有较好的旅游环境和氛围，但景区的开发还停留在观光层面。而在乡村旅游方面，尚未形成四季可观的田园景观，民俗资源和乡村文化缺乏挖掘、整理和运用。

项目地拥有较好的乡村旅游资源，区位条件好，完全可以通过规划，创新创意，打造出一个地区乡村旅游的精品。

从重庆市角度出发，结合当前全国旅游发展的态势来看，项目地要走差异化、特色化、精品化发展道路，初步定位为融乡村旅游、休闲农业、体育休闲为一体的中高端精品度假乡居。

3 定位于发展战略

3.1 总体定位

项目地有资源、有特色，但是缺灵魂，通过打造集花果园、运动园、美乡园于一身的乡居乐园，将项目地打造成城市居民的第二居所，融绿色、欢乐、浪漫、养生、动感渔一体的乡村乐园。

3.2 发展战略

农业旅游开发有四大法宝：美景造势、科技驱动、文化引领、民宿留人。

美景造势：营造超大面积、高观赏性的农业景观，给游客以大尺度的画面感，形成强大的视觉震撼力。对大面积农业景观艺术化处理。

科技驱动：运用现代农业高新技术（涵盖生物技术、信息技术、航天技术、新能源技术、新材料技术）来武装农业、改造农业的技术体系。农业科技创新就是创造新的旅游资源。

文化引领：农业旅游是载体，文化是灵魂。农业旅游不只是在种植农作物，还要“种植”文化，让文化扎根在农业旅游土壤上。节庆文化、农耕文化、地域文化、主题文化。

民宿留人：具有田园情怀的乡居，外表朴实，室内精致，游客在此既有现代享受，又有老家感受。民宿集现代享受与老家感受于一体，满足那些事业有成、乡愁无落的中高端消费者需求。

3.3 开发思路

特色花海景观作为市场引爆点

从油菜花景观到薰衣草景观到桃花、樱花景观，这些景观的市场引爆效应已经很明显，当前景观的打造也已经成为一门艺术，特色景观，升级版景观，与文化相映衬的景观成为景区打造的核心之所在。如项目地可以利用梯田修整出“一路向天”景观。

3.3.1 乡村美宿作为形象塑造点

游客来了，不光是看，最主要的是如何吸引游客住下来。项目地不追求建大酒店，現在的酒店都要求降星级了，最火的是主题性的文化旅游酒店和民宿客栈。

就是要形成一种美宿的概念，要充分利用当地的资源条件，乡村自然就是景观，乡村老房屋也是景观。项目地将来要做的就是乡村美宿，而且单纯的改造一下也完全是不够的，我们要做的是主题化改造。

3.3.2 乡村体育运动增强吸引力

低空飞行是当前火热的体育运动项目，目前开展这个项目的景区不多，可以在项目地设立一个户外运动基地或低空飞行俱乐部，发展低空运动。户外运动与旅游结合紧密，可以作为一个户外拓展基地。

2014年国务院已经放开了低空飞行的限制，开放1 000 m以下的低空领域。项目地有山谷、有平地，有开展的条件，可以搞几个特色项目，如动力三角翼、热气球、滑翔伞等，是一个高利润的项目。

修建渝北第一骑行绿道，作为吸引人气、提升品牌的项目，以开放来撬动市场，不指望这个项目赚钱，主要用来提升人气。结合路段设计路线，在边上设计一些特色景观，如乡村特色的房子休息点、特色观景台、新奇特的绿植、盆栽等等。

（摘自《一诺农旅智库》，2016-09-20）