蚌埠市房地产库存现状分析

□李 锦 屠西伟

（安徽财经大学经济学院 安徽 蚌埠 233030）

蚌埠市房地产库存现状分析

□李 锦 屠西伟

（安徽财经大学经济学院 安徽 蚌埠 233030）

我国自1998年开始推行住房改革政策以来，房地产产业得到快速的发展，但同时也引发了一系列问题，三四线城市的高库存问题已经不容忽视。本文以三线城市蚌埠市为例，具体探究蚌埠市的住房库存现状。首先对蚌埠市的房地产现状进行概况分析，然后通过构建库存压力指数模型，从住房需求和住房供给两个维度分析蚌埠市住房供求是否均衡，最后对2016年以来蚌埠市的去库存成效进行分析并在此基础上提出合理展望。

房地产；库存压力；前景展望

在诸多因素推动下，房地产产业迅猛发展 ，目前我国处在住房总体过剩和价格不断上涨的非均衡状态。商品房高库存已成为当前我国房地产市场的突出问题。纵观我国各地房地产市场库存现状，高库存主要集中在三四线城市。三四线城市因经济发展水平低，地区流动人口大等因素，商品房库存压力尤为突出。而房地产产业的健康发展对经济的平稳运行具有重要意义，本文以三线城市蚌埠市为例，进行实证分析，并对房地产去库存前景提出展望。

1 蚌埠市房地产现状

1.1 房地产投资开发规模逐年加大，导致蚌埠房地产去化周期长

蚌埠市房地产开发企业投资额从2000年的47 682万元到2015年的4 285 989万元，在10年左右的时间，投资额增长约90倍。2015年房屋待售面积已经高达585 299m2。尽管库存压力一直存在，一直高涨的房价让房地产厂商为了追求自身利润最大化仍然不断加大投资力度，力求房地产市场里分一杯羹，导致在原本住房库存还未有效解决的基础上又添压力，致使问题滚雪球式发展，因而蚌埠房地产去化周期较长。

1.2 房地产投资结构中，住宅投资比例波动明显，但总体呈缓慢下降趋势，与此同时，商业营业用房投资比例逐渐上升

在房地产市场中，住宅投资占比在2007-2009年上升幅度较为明显，其余年份均表现为下降趋势，但占据总投资额的比重较大，住宅市场仍然是房地产市场的重中之重。蚌埠市区商品房住宅库存量2016年库存情况较前些年较为好转，2016年末蚌埠市住宅库存为8 475套。虽然人们所关注的住宅市场去库存形势严峻，但商业营业用房市场更不容乐观。2016年以来，蚌埠施行了一系列去库存措施 ，住宅市场去库存取得了明显效果，但与此同时，商业地产却依然萧条，库存激升。数据表明商业类商品房库存去化周期约为7年多。一方面，由于电商的迅猛发展摧毁了部分零售市场对手，实体店被迫退出蚌埠市场，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场,沃尔玛超市倒闭，淮河文化广场家乐福、宝龙城市广场商铺大量空置。另一方面，由于供应的井喷带来了总体的过剩。

1.3 房价持续上涨，近年增长速度放慢，刚需一族购买力不足

自1998年开始推行住房改革政策以来，我国逐渐取消福利分房，推行住房市场化，在这过去的十几年内，房价发生了天翻地覆的变化。火爆这个词已经不足以形容近两年的房地产市场，从一线城市蔓延到二线城市，蚌埠房价虽然没有飞速上升，但是也顺应大潮流火热了起来。在2000年初，蚌埠市平均房价仅为1 097元/m2，而截至2016年末，平均房价已经飙升至5 000左右元/m2。正是由于房地产市场的迅猛发展，国家出台了一些列政策推进房地产去库存进程，虽然蚌埠房价仍在上涨，但是幅度已经逐渐减小。过高的房价导致刚需一族购买力不足，这是去库存路上的一大障碍。尽管国家降息降准，首付比例减少，但是购房还贷的压力仍然存在。

2 住房市场库存压力实证分析

一方面，住房是中国人的刚性需求，尽管房地产市场存在泡沫经济的风险，房地产商仍然继续加大投资力度，不断有新的楼盘推出。另一方面，有效购房需求可能大部分已经满足，改善住房需求有限，还有一部分人在目前境况下没有能力购房。蚌埠市的住房供需到底是否匹配，下面我们从住房需求和住房供给两个方面进行探讨，从住房均衡价格角度将住房供给和住房需求结合起来，通过构建住房库存压力指数来具体分析蚌埠市的库存压力，有利于对蚌埠市的房地产市场现状有一个清晰而精确的认识。

2.1 模型构建

通关市场出清价格与实际价格的比较，可以得出住房市场的供求关系。如果实际价格小于市场出清价格，则供过于求；如果实际价格大于市场出清价格，则供不应求。根据这一原理，构建库存压力指数模型，通过实际价格与市场出清价格的偏离程度可以反应出住房市场库存压力大小。

其中E(p)表示市场出清价格，p表示实际销售价格。库存压力指数越小，表明实际价格与市场出清价格越匹配，现实生活中的住房供求较为均衡；库存压力指数越大，说明住房实际价格偏离市场出清价格越严重，库存压力较大。在现实生活中，实际价格已知，出清价格无法直接获取，可根据商品的出清价格定义由供求均衡推导出来。所以我们需要从供需两方面入手，通过均衡条件：供给等于需求，得出住房市场出清价格。

2.1.1 住房需求测算。影响住房需求的影响因素比较多，如房价、收入、家庭人口数、工作调动等，尤其中国人对房子有一种特殊的情感，有房才有家的信念使得住房需求不同于一般的商品需求。究其最根本影响因素，目前大多数学者普遍认为是房价和收入，本文以房价和收入为解释变量，来研究住房需求。

假设一：收入与住房需求正相关

收入是有效住房需求的决定因素。随着经济的增长，中国越来越多的家庭摆脱贫困走上小康水平，而改善住房条件成为他们首要考虑的问题。现在农村交通有了很大的发展，农村居民有很大一部分选择在家乡盖房，而且农村居民的住房购买能力远小于城镇居民，所以本文选择用城镇居民的可支配收入作为收入因素的代表，用X1表示。

假设二：房价与需求负相关

在微观经济学研究中，考虑其他因素不变的前提条件下，需求函数是需求量与商品价格的函数关系，可见商品价格对需求量的重要程度。同样，房价严重影响着人们的购房意愿。不得不说，现如今快速增长的房价已经超出了人们的预期，越过了部分人的支付能力。我们认为，房价越高 ，购房需求越少，房价用X2表示。

基于以上两个假设，选择最基础的多元线性回归模型来进行分析。

假设需求模型为：D=α0+α1X1+α3X2+ε1i

其中，ε1i为随机误差项，在满足古典回归模型的基本假定，即零均值，同方差，无自相关，无多重共线性以及解释变量与随机误差项不相关条件下，可通过普通最小二乘估计法估计出模型。

2.1.2 住房供给测算。根据萨伊的生产三要素论，商品的生产是由资本、土地、劳动决定的。所以，我们认为住房的供给是由住房资本投入量、土地购置面积以及房地产业从业人数决定的。根据生产函数，我们假定供给模型为

其中X3表示住房资本投入量，X4表示土地购置面积，X5表示房地产业从业人数，ε2i为随机误差项。

由于各组数据大小差异比较大，故采用对数化来减少异方差出现的可能性，另一方面，对数模型可以直接利用Eviews直接估计。

采用对数化后的模型为LNS=LNA+β1X3+β2X4+β3X5+ε2I。

2.1.3 市场出清价格。市场出清价格指市场中实现供给与需求双方平衡时的价格，即为均衡价格。所以当S=D时，此时的价格为市场出清价格。

2.2 数据来源

由于部分数据的缺失，本文选取了2003-2015年相关数据，其中住房需求D用商品住房销售量指标来表示，住房供给S用新建住宅竣工面积来表示，各解释变量以及被解释变量数据均从《安徽统计年鉴》整理所得。

2.3 建模结果

2.3.1 住房需求模型结果

模型不存在异方差，消除自相关后，则最终模型为：

2.3.2 住房供给模型结果。模型结果中土地购置面积的t检验无法通过，相应的p值为0.7886，故删除此变量，经过一系列修正，最终模型为S=415.67346*

2.3.3 模型结果分析。由供给等于需求的均衡条件，得出市场出清价格，我们发现，蚌埠市住房市场出清价格一直高于实际价格，表明蚌埠市住房供给大于需求。从库存压力指数指标来看，在2003-2011年间，库存压力指数处于波动不减状态，蚌埠市住房市场库存压力长时间存在，没有得到很好的解决。更加糟糕的是，在2011年后，库存压力指数大幅度增加，说明蚌埠住房市场库存压力进一步增大。

3 房地产去库存前景展望

2015年12月举行的中央城市工作会议上指出要化解房地产库存，各地方积极出台相应政策，推进房地产去库存。2016年年初,买房贷款最低首付比例下降、公积金贷款额度提高、契税降低……一系列的利好购房者的政策出台,新政也迅速在蚌埠落地,加上2015年几次降息效应“到账”,蚌埠楼市、土地市场均开始出现回暖迹象。空前宽松的购房环境使得蚌埠楼市，在第三季度开始回暖，全国楼市第四季度又开始降温，蚌埠住宅成交量也连续3个月下滑……尽管去库存之路跌宕起伏，蚌埠市楼市仍然在这一年里取得了一个较好的成绩，截止2016年12月31日蚌埠住宅库存降至8 745套，创近四年来新低。但是我们仍然需要理性看待这个问题，从另一个角度住宅成交量来看，从2013年蚌埠住宅超2万套的火爆销售成绩后,2014至2016年,蚌埠住宅成交量连续3年下滑。

所以，蚌埠市的房地产去库存仍然任重而道远，应严格控制商品房供应规模和节奏，保证市场上供求均衡。同时加快完善库存商品房项目配套基础设施和公共服务设施，鼓励和支持住房消费，加大棚改货币化安置比例，放宽农业转移人口贷款发放条件，建立房地产企业和购房者收费清单，以此促进蚌埠市房地产产业的长期健康发展。

[1]王先柱.我国住房市场去库存压力的区域性差异研究——基于住房均衡价格的视角[J].价格理论与时间, 2016（05）.

[2]崔晶玲.三四线城市房地产库存现状及问题研究[J].中国集体经济,2015.

[3]李鸿文,李良成.我国房地产的发展现状问题及对策研究[J].云南社会科学,2012(04).

1004-7026（2017）05-0103-03

F299.23

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.05.065

1.本文属安徽财经大学2016省级大学生创新创业项目《三线城市房地产市场去库存研究——以蚌埠市为例》（项目编号：201610378726）阶段性研究成果，指导老师：郭利京。2.2017大学生科研创新基金重点项目X SK Y 1721ZD。

李锦（1995-），女，汉族，安徽桐城人，安徽财经大学经济学院2014级本科生，经济学专业。