基于BIM的项目运维管理研究

张玲玲

摘要：项目的传统运维管理模式存在效率低，成本高、信息化程度低等问题。为突破传统运维管理模式的局限性，构建基于BIM的项目运维管理系统，以某住宅小区为例，针对空间管理、资产管理、维护管理、公共安全管理和能耗管理五方面，提供应用BIM运维管理项目的新思路。

Abstract： The traditional operation and maintenance management mode of the project has the problems of low efficiency， high cost and low degree of information. To break through the limitations of traditional operation and maintenance management model， the project operation and maintenance management system based on BIM is constructed. And taking a residential district as an example， a new idea for the application of BIM operation and maintenance management is proposed from five aspects： space management， asset management， maintenance management， public safety management and energy management.

关键词：BIM；运维；管理；系统

Key words： BIM；operation and maintenance；management；system

中图分类号：TU17 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）16-0036-03

0 引言

项目运维管理是指运用现代化的管理方法、管理手段和先进的维修技术，由专门机构和专业人员在项目的运行维护期内对人员进行生产、生活活动的环境和空间进行规划、维护、维修、应急等多功能多层次的管理，其目的是为使用人员提供周到的服务，创造一个安全、舒适、宁静的工作和生活环境，以维护和提高运维管理的价值，努力实现质量、安全、费用三大目标。但项目在传统的运维管理模式下，因具体项目决策、设计、施工阶段的数据资源很难完整地向运维阶段有效的传递，造成建筑物的运维阶段和前期工作脱节，运维管理阶段的各参与方无法及时有效的传递信息，这些都影响建筑物运维管理效率。

随着越来越多的超高层、超大体量建筑物的出现，运维管理涉及的专业和范围更广，管理内容更繁杂。基于BIM技术的项目运维管理模式可为运维管理提供技术支撑，突破传统运维管理模式的局限性，为各参与方提供一个创建信息、管理信息、共享信息的平台，在很大的程度上提升管理的效率及集成度，使得运维阶段变得可视化、精细化、智能化、集约化，使运维管理这项复杂繁琐的工作变得简单化，大大提高了管理效率，帮助实现建筑企业管理信息化的普及发展。

1 传统运维管理存在的问题

随着管理水平现代化和企业信息化的发展，建筑物运维阶段管理逐渐演变成综合性、多职能的管理工作，但在长期的运维管理实践中，传统的运维管理模式出现效率低，成本高、信息化程度低等一系列问题，主要体现在以下几个方面。

1.1 各阶段工作脱节

各阶段工作的信息传递缺乏连续性、一致性，传统的项目管理方式下运维阶段与前期决策、设计、施工阶段脱是分时段开展的，前期工作的设备资料、建筑物基础数据总是无法完整准确的传递给运维阶段，使得运维阶段基础资料缺乏，基础资料与前期资料不一致，导致运维工作展开困难。

1.2 信息集成化程度低

运维管理各参与方，例如住户、业主、运维管理方、设备生产商之间相互独立，没有统一集中的平台，信息在传递和组织过程中缺少信息交互的纽带，运维工作内容及经验无法实现共享，影响运维效率。

1.3 数字化程度不够

传统的运维管理模式主要通过二维平面图纸、表单进行管理，缺乏直观性的材料，在设备实施、隐蔽工程进行维修保养时，出现问题都无法进行及时修复，带给住户很多麻烦。

1.4 专业性管理人才缺乏

运维阶段管理工作内容繁杂，工作人員不但包括网络维护人员、系统维护人员、第三方代维人员，还有机电设备、设施的运营、维护，结构的健康监控，建筑环境的监测管理人员等，这些人员都要求具有一定的工作经验和较高的专业素质，然而现阶段市场上缺乏专业性、综合性的管理人才。

1.5 能源利用率低

传统运维管理手段落后，在资源能耗方面存在巨大的局限性，满足不了现代建筑的智能、绿色、可持续发展等要求，比如说建筑物内部火灾发生，传统的运维管理往往不能及时处理灾情，避免不了财务、资源的浪费。

2 基于BIM的项目运维管理系统

BIM运维管理系统的构建应该从建筑物的早期建设开始，运维数据要从决策阶段进行集成和完善，即BIM运维管理应该贯穿于建筑物的全寿命周期。通过将互联网与BIM进行融合，将数据与虚拟的模型进行云端共享，基于BIM运维管理系统将运维阶段的静、动信息进行集成、分析、管理等操作，通过这种方式共享，方便工程运维管理各方对运维信息的实时、全面掌握，同时引进BIM应用复合型人才，提高系统应用水平，最终实现运维管理的工作效率和质量的显著提升。

2.1 管理系统框架

基于BIM的项目运维管理系统，是通过Autodesk的Revit核心建模软件和IFC标准的模型数据导出功能，对各个阶段收集的数据和后期设备参数进行整理，对各项系统层次实现信息化网络化的管理功能，实现多方面信息的数据共享，多角度的数据分析统计，构建运维管理系统框架的具体步骤如下：

①输入基础的建筑物、设备各方面的参数，通过资料库收集施工设计资料，提供操作接口、基础信息数据、设备信息，建立运维管理信息数据库；

②借助第三方系统，通过统计调查分析，提供运维系统运行及环境数据、信息集成接口，组建运维管理信息系统；

③集成信息，建立BIM模型，输入运维计划，得到一个具有相关数据接口和达到相关深度的BIM模型，仿真运维动态；

④对运行情况进行实时监测、制定紧急问题应急方案，实现建筑物的运维动态、智能化管理。

2.2 系统管理功能

基于BIM的项目运维管理系统具有信息管理与模型管理两大功能，该系统依据框架层次和功能差异，通过确定工作平台与工作界面，细化模型中与工程资料、工程中的运营数据等关联的问题[1]，以保证信息的全面性和实用性。

2.2.1 信息管理功能

数据是BIM信息模型构建的基础，BIM技术结合互联网技术，能够实现其强大信息集成功能，通过各平台数据的导入，BIM系统对运维阶段的动态信息与资料进行收集与管理，实现项目运维各参与方之间的信息共享、反馈，以及各部门协同工作，基于BIM也能够实现远程信息交流，信息同步更新，为不同参与方、不同阶段提供了协同的工作平台。

2.2.2 模型管理功能

基于BIM的模型管理，BIM技术可以实现在软件中以及网页中对模型的快速定位，通过对浏览方式、模型的精细度、观测方位的选择[1]，以及对相关构件的属性显示来达到设施设备维护管理的要求，同时可以对模型界面中的资料进行信息的后期完善，使运维阶段变得可视化，通过BIM技术还能够进行节能模拟、日照模拟、风向检测模拟，直接实现对建筑物智能化管理。

3 基于BIM的项目运维管理系统的应用探讨

项目运维管理主要包括空间管理、资产管理、维护管理、公共安全管理和能耗管理五方面内容。将基于BIM 的项目运维管理系统应用于某居民住宅区，在管理过程中各参与方可以运用BIM技术，结合居民小区运维管理具有的区域独立性、居民密集性、使用功能多样性和小区产权多样性四大特征，对居民小区进行空间、资产、维护、公共安全等方面的运维管理，以下从五个方面对BIM运维管理的应用进行探讨。

3.1 空间管理

应用BIM技术对空间进行可视化管理，合理的安排室内设计和室外总体空间的规划，分析其使用状态、收益、成本及租赁情况；通过第三方软件的查询定位可轻易查询到租户信息，并提供给客户定制化功能服务；对于小区制定的规范和制度，以及小区的违章信息，用公约的形式直接推送给终端客户，住户还能选择性的关注商户的活动情况、促销信息等；BIM运维不仅能够实时监测车库停车情况，还可以在车库入口处，通过显示屏显示已经占用的车位和空着的车位，方便客户找到合适的停车位，减少不必要的拥堵和时间、资源浪费；BIM运维应用到3D电梯上，物业管理人员可以清楚地看到电梯的使用状况，通过对时间和人流的分析，能够帮助管理者制定电梯运行策略，减少不必要的浪费。

3.2 资产管理

借助BIM技术对住宅区进行资产管理，对于机电安装的设备设施，资产中的报警芯片会提醒设备需要定期维修的时间以及设备厂家等信息，这样有利于设备的及时更新与维修；由于一些较昂贵的公共设备设施或物品有被盗风险，通过BIM运维使用无线射频技术和报警装置能够快速准确追踪到贵重物品所在地，可立刻报警追回，保证企业与客户的资产安全；BIM运维还可以记录租赁合同，监督租赁双方在允许的范围内享用权益，对于一方出现违约活动能够及时制止纠正，保护另一方的利益。

3.3 维护管理

维护管理主要是指设备设施的维护与管理，基于BIM技术的管理系统集成了对设备设施的搜索、查阅、定位、维修功能，可以查询设备信息、设备运行和控制、自助进行网络报修，还能进行设备的计划性保修；所有的设备是否正常运行在BIM模型上直观显示，例如绿色代表正常运行，橙色表示需要及时维护更新，红色表示出现故障[4]；对于每个设备，还可以查询其历史运行数据；另外可以对设备进行控制，例如某一区域照明系统的打开、关闭等；除设备外，BIM运维还可以及时处理对有损坏的房屋及时修缮更新，延长房屋的使用年限；运维管理中最复杂的部分是隐蔽工程的管理，BIM运维可以管理复杂的地下管网，如污水管、排水管、网线、电线以及相关管井，并且可以在图上直接获得相对位置，便于管网维修、更换设备和定位。

3.4 公共安全管理

在公共安全管理方面，将BIM技术应用到安保管理，进行视频监控、可疑人员的定位、安保人员的定位、人流量监控（含车流量）；在消防事件的管理中，基于BIM技術的管理系统可以通过第三方感应器感应着火信息，在BIM信息模型界面中就会自动触发火警警报，着火区域的三维位置立即进行定位显示，控制中心可及时查询相关的周围环境和设备情况，为及时疏散人群和处理灾情提供信息[2]。

3.5 能耗管理

BIM运维通过将互联网、传感器和控制器连接起来，对租户的用电量用水量定时推送消息，及时对异常能源的使用情况进行警告和标识，可以大大减少耗能；BIM运维可以检测室外天气情况，日照强度，空气信息，分析房间内的实时温湿度变化，配合节能管理，结合绿色理念，对末端设备进行调整，将信息推送给住户，帮助住户合理安排出行，以求节约资源[2]。

4 结语

本文首先分析了项目在传统运维管理模式中存在的问题，结合BIM技术，构建基于BIM的项目运维管理系统，并以某住宅小区为例，为该项目运维阶段的管理提供可行方案，使运维管理这项复杂繁琐的工作变的简单化，大大提高了管理效率，更好地实现项目运维管理目的，丰富和发展类似管理系统，对未来建筑业信息化的发展有着积极推动作用。

参考文献：

[1]王婷.肖莉萍.基于BIM的工程运维管理信息系统架构研究[J].建筑经济，2015（05）.

[2]向敏.刘占省.BIM应用与项目管理[M].中国建筑工业出版社，2016（01）.

[3]张德凯，郭师虹，段学辉.基于BIM技术的建设项目管理模式选择研究[J].价值工程，2013（05）.