“VR技术”在房地产开发中的研究与应用

赵 春 翠

(山西省第三建筑工程公司，山西 长治 046011)



“VR技术”在房地产开发中的研究与应用

赵 春 翠

(山西省第三建筑工程公司，山西 长治 046011)

分析了目前房地产开发醒目户型推介方面存在的问题，从虚拟现实场景搭建、突破时空限制、营造VR住宅产品展示氛围、实现VR交互等方面，阐述了VR技术在房地产开发中的应用，达到了预期的效果。

房地产，户型，VR技术，样板间

在市场竞争日益激烈的环境中，房地产企业要成功的赢得市场，提高企业品牌知名度，必须不断进行管理创新，以此来实现企业的经济效益、社会效益双丰收。房地产开发项目进入销售环节，引入VR技术增加房屋销售砝码，改变传统看房模式。结合工作实际，几个月的摸索、实践，成功地做到了在较低的成本下，使用VR眼镜身临其境地看房，并突破时空限制进行传播，同时为房地产产业链延伸，找到了新的发力点。

经过多年行业积累的职业敏感和对市场的大量走访，针对开发醒目户型推介方面主要存在三个问题：

1)户型客户体验限制。受限于传统的施工图纸与户型图，对商品房销售中的亮点推荐不够全面与系统，诸如南北通透、明厨明卫、山墙采光以及户型自身结构、空间尺寸、空间布局优势等无法为客户提供身临其境的展示，例如大开间卧室(3 600 mm)与普通开间卧室(2 700 mm)在空间布局上的优势缺乏可靠、立体、感同身受的展示方式。

2)时空限制。在房地产市场同质化竞争严重的今天，除了加大广告投入、发放纪念品、社区活动(广场舞大赛、亲子活动等)与自然客流外，无法将我们卓越的产品直接推荐给真正有购买意愿的客户，进一步突破时间与空间的限制，让客户所想即所见，与产品进行零距离实时互动体验。

3)成本限制。企业是以盈利为目的的组织，如何以最低的成本取得最大的收益是所有企业都需要解决的问题，在户型销售展示领域，如果想突破以上两个限制，传统的做法如下：

a.增加广告投入。在闹市街头等人流密集场所发放宣传彩页，或者举办社区活动吸引人流，但这种撒大网的广告方式往往成本较高，且效果也有待评估。

b.进行实际样板间施工建设。抛开3 000元/m2～5 000元/m2的样板间建安成本(含家具及摆件配饰)，传统的样板间施工时间节点在工程完工、通水电暖后才能实施，制作周期从开始设计到交付使用，最快也需要1个月～2个月以上，同时受项目规模与销售成本的限制，只能对其中2个～5个户型进行施工，而在展示方面也无法突破时空限制，必须到楼盘样板间实际感受。

将这些限制因素归纳起来，我们面对的棘手问题就是如何以较低的成本，突破时空限制，提升潜在客户在产品体验上的立体感受。

受中央电视台经济频道《经济信息联播》对VR(Virtual Reality Platform)前沿技术报道的启发，我们是否可以采用Studio Max,VRay,premiere pro等软件搭建虚拟现实场景，并上传到互联网上让客户进行更好的产品体验。

在建立VR虚拟现实样板间的过程中，从零做起，边学习边实践，从最初的观看前沿新闻报道，到真正实现虚拟现实样板间的客户体验，针对这一过程中遇到的种种困难，我们主要从以下四个方面着重进行了难点攻关：

1)虚拟现实的场景搭建。针对不同户型进行分析，按照施工图1∶1进行虚拟建模，运用Studio Max,VRay,premiere pro等软件，从层高、结构、布局做出虚拟的空间，难点在于模型中弧形部分、吊顶造型、软装搭配等的布局设定，进而完全模拟真实空间，让客户真实的体验不同的现场风格(见图1)。

2)突破时空限制。将搭建完善的户型场景上传至互联网，引导客户品鉴。在这一过程中，小组发现网络上面的展示平台有着网络卡顿、延迟、掉帧等现象，经过内部反复对比测试，并且对费用支出与传播快捷程度进行考量，最终选择了免费的720云平台作为华苑东区户型VR展示的专用平台，并且通过微信二维码进行线上线下传播扩散(见图2)。

3)营造VR住宅产品完美的展示氛围。尽管VR技术在不断进步，但现实与虚拟有着不可逾越的鸿沟，为更好的还原真实样板间的细节与体验，小组通过对光线在不同场景下的变化进行学习，同时收集整理家具细部样貌(例如布艺沙发纹路等)，增加场景内润色程度，本着一切为了销售的原则，对建模中的细节进行了二次优化，进一步提高了产品展示的吸引力与逼真感(见图3)。

4)实现VR交互。随着VR技术的不断发展与客户的要求，对实现VR交互式的体验，在对比Oculus，HTC，Sony三大厂商最新的VR硬件产品，选择体验感最佳的HTC Vive作为VR户型产品交互设备(见图4)，同时结合硬件自身特点，在虚拟现实户型中加入了我们能够想到交互体验点，切实为客户提供现阶段技术可及的最佳体验感受。

经过持续努力与不断的反复尝试，VR户型产品销售中取得了如下效果：

1)达到预期目标。

在实际使用中，几乎每一位进入销售中心的客户都饶有兴趣地带起VR眼镜，对样板间户型进行虚拟现实漫游，体验后对这套设备啧啧称赞，甚至有相当一部分客户在初次体验后领着家人与朋友再次来到售楼部进行体验，增加了销售中心的吸引力，切实增加了人流量。

伴随着二维码在线上线下的传播，VR户型产品的体验不仅仅局限于售楼部，客户可以在家中、在办公室、在车上，拿起手机就能欣赏华苑东区最新的虚拟样板间。

传统样板间与VR样板间优劣对比见表1。

表1 传统样板间与VR样板间优劣对比表

从多数成交客户反馈上来看，业主朋友首先肯定了此种看房方式在体验上的吸引力与直观性，同时可以在任何时间与地点使用手机一起与家人鉴赏户型，极大的提升了看房的便利程度。

在后续回访中，甚至有业主表示，真正下定决心买房的瞬间就是发生在夫妻俩夜晚卧床休息时用手机进行VR看房的时候。

同时，以120 m2计算，一套VR样板间所需的费用与4 000元/m2的传统样板间(含设计家具费用)的施工成本相距在30万元以上，而这仅仅是一套样板间。实际情况中，每个楼盘至少有5个～8个主打户型，这样节省的费用达到百万元以上。

可以说，通过VR技术在房地产中的研究与应用，我们实现了以较低的成本，突破时空限制，提升潜在客户在产品体验上的立体感受的活动目标。

2)发现产业链延伸需求。

在VR样板间系统实际使用过程中，有部分客户被样板间虚拟现实中体现的或雅致中国风、或豪华欧美范、或简约现代感的设计方案所吸引，提出了由公司进行装修服务的要求。经过客户回访与市场调研，结合开发处在项目运营过程中对施工图纸的熟悉程度、装修主材家具上楼以及公司在装饰装修业务方面上的优势，进行房地产开发在家装领域的产业链延伸。

在经过对VR硬件设备性能与可操作性考量后，提出了如下后续应用计划：

1)项目景观搭设。

在户型模型搭建的基础上，搭建项目园林景观模型，实现交互式访问，进一步将项目预期卖点体现，吸引客户看房，促进项目成交。

2)项目区位分析。

应用Studio Max，VRay等软件分层突出新建项目诸如教育、金融、绿地、道路等区位优势。

3)项目/地块360°拍摄。

结合Theta软件的后期制作，再加上720云平台支持，在短时间内实现720°无死角拍摄，结合VR眼镜实现和虚拟建模一样的效果，主要运用在施工现场的拍摄，特别适合隐蔽工程的资料以及创优资料的保存。

无人机的运用：对待开发地块及周边现有配套情况，利用无人机的摄像头从不同角度进行全景拍摄，实现了和全景相机一样的效果，但是在时间和拍摄要求上更加的复杂，需要30多张照片合成一张全局VR图像。经过反复尝试，初步实现了无人机全局VR合成与项目地块全景观看。

4)装修业务展示。

在设计方案的基础上，力求改变传统的效果图展示与业务员解说的模式，按照业主风格要求进行定制化家装服务，基于VR技术，对业主装修后的住宅进行全方位预先效果展示，进一步与业主确定装修方案，减少返工，提升初次施工交付比例。

VR技术作为目前为数不多地具备初步运用条件的前沿技术，究其本质，与电报、电话、计算机、智能手机一样，不过是人类在科学实践后，逐步转向生产实践的一种工具。真正需要我们不断进行学习探索的是如何依据不断变化的实际工作需求，结合现阶段技术所能及的效果，与时俱进，全心全意依靠工人阶级，以劳动托起中国梦，不断地激发职工创造活力，为职工、特别是青年职工高涨的劳动热情提供恰当的发挥空间，本着“实用、好用、方便用”的精神持续提高劳动生产率，促进生产技术和生产方式的转变，尽快地淌出一条房地产发展的新路子，为社会发展创造有利条件。

[1] 建行浩.建筑工程系统施工仿真[M].北京：科技出版社,2001:25-27.

[2] 闫 钧,刘永健.虚拟现实技术在土木建筑工程中的应用与研究[J].长沙交通学院学报，2003(11)：30-51.

Study on “VR technology” in real estate development and its application

Zhao Chuncui

(Shanxi3rdBuildingEngineeringCo.,Ltd,Changzhi046011,China)

The paper analyzes problems existing in current obvious house type recommending of real estate project development, and describes the application of VR technology in real estate development from aspects of simulating realistic setting erection, breaking through time-history limit, creating VR residential display atmosphere and realizing VR interaction, so as to achieve the expected effect.

real estate, house type, VR technology, show flat

1009-6825(2017)11-0238-02

2017-02-08

赵春翠(1977- )，女，工程师

TU712

A