买卖房屋，躲过你所不知的陷阱

九儿++超伟

一个春意盎然的午后，老王抱着孩子在小区院里晒太阳。眼看着三五成群的队伍一拨接一拨，这是房产中介和他们的客户。自打过了春节，老王经常在小区门口、电梯里见到他们的身影，但像今天如集会一般，竟突然来了好几十人还是新景儿。“哥，您看房子吗？”老王一看，说话的是一位闲等业主无聊、临时招揽客户的中介，“咱们小区新出的一套，正规一室一厅。业主那边已经签了，着急用钱，450万首付才需要150万，就当做个小投资呗。”老王心里发笑：“说得好像150万跟掏150块似的。”但等他第二天在网上搜索这套刚刚上架、连照片都没有的50平一居时，发现已经下架了。

据悉，2017年春节过后，北京楼市回暖，二手房交易甚至一度出现房价与交易量齐飞的现象。对此北京3月17日出台了“认房又认贷”的限购政策，进一步提高二套房贷款首付款比例，最长贷款年限不超过25年，企业购买的商品住房再次上市交易需满3年及以上。房产新政被称为北京历史上“最严限购”。然而就在3月17日同一天，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。

纠结：先买房还是先卖房

又一个所谓的史上 “最严限购令”，给楼市刚蹿起的火苗降了温。新的限购令最过严厉之处无非是“认房又认贷”，即购房人即使名下无房，但有房贷记录，购房也算作第二套房处理，购第二套房首付不得低于60%。要说60%以上的首付，伤得最深的恐怕是炒房投机者，而对新婚或家有二娃需要改善住房的家庭来说，60%并没有显得那么夸张，毕竟改善住房的家庭本身就有房，不过是想换一个面积更大些抑或年头更新些的房子。那么第一个的问题就来了——改善性购房，究竟是先卖自己的房子，还是先买别人的房子呢？

关于这两种选择，许多人都有惨痛的经历可以诉说。例如笔者一位朋友的父母，先卖了自己的两处房产，准备合二为一换一所大房子住，但因为卖的两处房产交易周期过长，他们买的房子迟迟没有过户，结果房价大涨远远超过了违约金的数额，最后业主甘愿交违约金，房子不卖了。我的另一位心有不平的朋友，在自己心仪的房子的购房合同上签了名后，他打算卖掉的房子却迟迟无人问津，眼看时间要过了合同的交易期限，他不得不将房子以低于同小区成交均价很多的方式出售。他那些天见到我，常挂在嘴边的一句话是：“一辆30万的车说没就没啦！”

那么房子到底是該先买还是先卖呢？李总在北京某家房地产公司供职，有着近20年的工作经验。对于购房者提出的这个问题，李总提出了解决办法：先买房还是先卖房，购房者不能盲目决定，需要客观地分析当前房屋交易市场形势。李总介绍，大致可以分为三种情况。

首先，“房市”处于活跃期，也就是房屋交易量大，交易价格处于猛涨态势。在这种情况下，购房者应该先买房再卖房。因为处于“房市”活跃期时，房屋价格每日波动较大，购房者若不及时买下心仪的房屋，很有可能会错过买房最佳时期。李总就曾遇到过，买卖双方在谈拢价格的情况下，卖房隔天签合同时，临时涨价一二十万的情况。

其次，“房市”处于平稳期。这个时机的房屋成交量相对稳定，房屋价格波动不明显，因此对于买卖双方来说，所承担的风险都相对较小，买房者在挑选到心仪的房屋后，最好不要犹豫，尽快着手购买或者遇到合适买家就及时出售。

买一所心仪的房子，太难了

最后，“房市”处于下降期，买卖双方对于市场来说都处于观望状态，此时可以先卖掉手头的房屋，再进行购买。当卖掉房屋后，最好在一个月内确定好要买房屋的价格，谨防挑房时间拉扯过长，错过低价买入的最好时机。

李总的建议清楚明白。但事实上，买卖房子是一件很复杂的事情，你也很难用一种理论放之其间皆准。例如说在北京，楼市处于下降期的情况几乎没有，顶多经历一段冰冻期。更多的时候，房价总是以各种正角度，不停地上涨。签了卖房合同的，手里攥着大把现钞生怕贬值，赶紧找房子买;签了买房合同的，则怕自己的房子卖不掉或者原业主违约。

事实上在置换房屋的过程中，把风险降到最低的理想状态，是买房合同与卖房合同在同一天签完。但因为房屋买卖是一个双向选择的过程，所以同一天签两份合同几乎不可能，只能说签这两份合同的时间点，距离越近风险越小。

然后我们可以进一步找到问题的核心——你有多喜欢你要买的房子，特别房子是你自己用来住而不是仅仅作为投资。位置、面积、户型、朝向、价格、装修、车位、楼龄、小区环境、房子有没有担保和抵押、原业主的人品怎样、原业主的户口情况、同户型一年交易过几套，甚至楼上楼下住的什么人等，你都要考虑清楚。如果你已经卖了房子，你不能因为买房子一时着急忽略以上问题，因为那样你很可能买了一套升值潜力低，极不好住并且将来不好出手的房子。另一方面，如果你还没有卖掉自己的房子，那你所要考虑的不仅有以上问题，还得考虑你有多心仪你要买的房子，因为一旦决定购买，签了合同，你就很有可能为了凑首付，要低于小区平均交易价卖掉现有的房子，这值不值得？你得想清楚，而且得快点想。因为当你对一套房子心动的时候，互联网上不知已有多少人对它心动、跃跃欲试了，好房子永远是不等人的。

买房，先明确自身需求

俗话说：羊毛出在羊身上。买房过程中，购房者不仅需要支付房子本身恐怖的价格，还要为契税、公共维修基金、印花税、房本工本费等等各种税费买单。因此，买房人在购房过程中，相对于卖房者来说，所承受的压力和承担的风险更大一些。那么买房人在买房过程中究竟该如何绕开陷阱、规避风险呢？

“我遇到很多购房者，选房时恨不得每根神经都紧绷起来，有时看了十几套房，都拿不定主意买哪套。”某知名房产中介公司店长小孙说。其实过多的挑选房屋并不能给买家带来更多实惠，相反会错过好的时机。2016年，小孙带着一名女购房者看房子，第一次带她看了3套房子，“因为她并没有提出对房屋的具体要求，因此我们带她看的房子都是我们主推的户型。”小孙说。谁知这只是开始，在接下来的一个月里，小孙又多次带女买家及其家人挑选各种户型：“其实，那个月是北京房价的低谷，尽管我一再追问，可女买家始终没有明确购房的目标。”又过了一段时间，北京房价再一次上涨，而此时的女买家手头上的钱已经不够那个地段房屋的首付了。

购房者只要把握自身需求，便可以较为轻松地挑选自己心仪的房屋。小孙总结道：首先，核算自己手头资金。很多买家总抱着物超所值的幻想，等着便宜房子的出现，但往往都会错过最佳时机。“只要手头的钱能够支付心仪房子的首付，就不要犹豫。”小孙提醒道，其次，要考虑自己购买房屋的用途，“有人买房是给老人买，所以需要挑选楼层低，采光好的;有人买房是给孩子上学准备，因此就挑选学区房;还有的是要改善居住环境，因此会挑房子的物业好、环境优雅的等等。”这些都是买家的自身需求，只要有明确的目标，就更容易挑选房屋。最后一点，小孙说：“很多买家会忽视自己的征信情况，这对于买房者也是很重要的。”他就曾遇到过，因为买家信用卡在过去的两年内，逾期超过了7次，使得公积金贷款不能贷出满额，买房不得不中途停止，不仅赔了一部分违约款项，还错过了心仪的房子。小孙介绍说，只要把上面三种条件考虑清楚，目标明确了，挑房数量不需要太多，一般控制在5套以内;选房时间也不用花太长时间，一般在一个月以内比较合适。看房时间上尽量多次、不同时间段看房，而其中一定要有一次早晨看房，早晨是一天中阳光最弱的时候。

看房，要有怀疑精神

在看房、挑房这方面，小孙说得在情在理，好房不等人，要买得抓紧。但笔者还要提个醒：小孙是房产中介经纪人，也是本篇文章的被访人，他提出的建议是为了帮我把文章写好，但其他房产中介经纪人，在带您看房时说的话语，您可要三思而后行。毕竟他们的最终目的不是让您躲避陷阱、买到心仪的房子，而是让您尽快把买房合同签了，他们好拿中介费！我的许多朋友都在这上吃过亏。例如老马在与中介看一套二层的商品房时提出，总感觉二层的房子不够安全，担心晚上会有小偷从窗户爬进来。两位中介立刻回答老马：“这您完全不用担心，小区有24小时安保和监控，非常安全。”

“但我回家后发现车被划了，我那车就停在看房的二层楼楼底下，我找到小区物业打算看一下监控录像，物业说我们没有监控。你说这些中介是不是张口就来！”老马现在说起来心里的火都没消。

类似的案例不胜枚举，例如笔者曾经在看房时与中介咨询小区停车的问题，中介的回答是小区的停车很方便，包年只要1500元。但笔者留了个心眼，专门去問了一下物业。回答是，没错，包年1500元，而小区住户多，停车需求大，但小区的停车位有限，每年停车位都要摇号配发。摇不中只能停在小区外的街边上，街边每月的停车费是600元！

明眼人都看得出来，这些房产中介经纪人都受过专业的培训。他们常常将房子的优点夸得让人心花怒放，缺点则轻描淡写，让人觉得不足为虑。所以您看房子必须抱有伟大哲人的怀疑精神，而且您还得有买卖房屋的专业知识。因为您得明白，这些房产经纪人所受的专业培训，显然以营销培训为主，至于买卖房屋的专业知识，恐怕是死记硬背的多，要说经验的丰富，肯定是因人而异的。

我可以随便举一个例子，我的发小老高，曾经以公积金贷款的方式买了一套二手房。合同都签好了，首付款也交了，可走到申请公积金贷款这一步时，老高和中介才发现，他缴的公积金是市管的，他爱人缴的公积金是国管的，两口子不能一起申请公积金贷款，只能一方申请，申请贷款的总额因此从120万锐减到70多万。要知道公积金贷款的利息是最低的，老高不想放弃，就想采用组合贷的形式。但原业主不乐意了，组合贷的交易周期保守地说要延长两个月，原业主着急用钱，延长两个月就是违约了。

老高一下变得非常被动，最后不得不采用纯商贷的方式，月供一下比原来多了1000多元。这一个月1000多元对于工薪阶层来说，也不是大风能刮来的。他生气就气在他们不可能知道的问题，你房产中介竟然也不知道，不能在签合同的时候提个醒。否则，若老高事先知道，就可以在签合同时与原业主商讨组合贷的可能，抑或采用纯商贷的方式，让原业主在房价上再给一些优惠。

购房合同，再厚也要看完

在房子挑好后，就该到了签合同的步骤了。购买新房的人，一定有这样的经历，比两个手掌落在一起还要厚的合同摆在面前，签字都要花上小半天工夫，更别说把里面的内容看明白了。小孙说：“看懂里面内容其实并不难，只要掌握几个关键点。”

首先，提出将售楼广告的确切内容写进购房合同，以此核实该广告内容的真假;其次，查看预售项目是否与销售楼盘名称相符，所购房屋是否在预售范围内;再次，下定金时，合同中应明确写明房屋具体位置、面积、价格，签正式买卖合同时间，定金数额和交付时间，定金返还形式。另外，合同中明确所购房屋的物理状况：如毛坯房还是全装修房、土地来源、房屋基本情况，包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定。最后，要看“两书”，这是开发商在竣工验收合格时，通知购房者入住之后提供的两份法律文件，第一份是住宅质量保证书，第二份是住宅使用说明书。

如果你买的是一套二手房，在签合同时更要夹着十二分小心。特别是合同里有一项：放弃资金监管的数额。资金监管，又称为第三方监管，主要用于房地产交易，是指买家不把房款直接交付给卖家，而是让资金处于透明的第三方监管下。形象地说，资金监管就相当于我们在网购时用的“支付宝”，一个是货到了才付款，一个是房子过户了房款才到卖家手里。

房产热催生新的楼盘拔地而起

但在房产交易中，仍有一部分钱在资金监管之外的，例如买房人交的定金通常为10万元，是直接打给卖方的。由于卖方经常需要将资金监管的首付款提前取出（通常为了偿还房子的抵押贷款或者相关债务），在提取过程中，卖方需要向第三方监管机构支付一定百分比的手续费，因为房价较高，手续费也动辄数万元，因此卖方当然希望买方放弃资金监管的数额越多越好。但作为买方的您一定要有所控制，通常来说放弃资金监管的数额，不应超过有关部门规定的50万元，并且放弃监管的数额越低风险越小。

另外在签二手房合同时，还要注意房子相关設备的交接。最好在签合同时就一一交接清楚，每一样都落在合同的文字里。空调、马桶、家具等还要不要？不要嫌麻烦，也不要仅听中介或者卖房人说的，以后可以在补充协议中写明就避而不谈。因为这很可能给之后扯皮埋下隐患。

事实上，买二手房需要注意的问题，比购新房子多得多。房产中介小孙说，首先，要注意卖方产权的完整性，产权证上是否有共有权人;房主与卖房人是否为同一人，必要时可以到房管部门查询产权证的真实性，以及产权来源和产权记录;如果房子有共有权人，则后续签约等流程，需所有共有权人全部到场。其次，二手房的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，看房时详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。同样也需要了解房屋的建成年代，房龄的大小影响贷款年限长短。再次，注意房屋采光。影响房屋采光的因素包括楼间距、朝向、楼层、面宽及进深等。实地看房时，如果不能遇到户型好的房子，在朝向上尽量挑东不挑西，有建筑物遮挡时楼层挑中不挑高，不挑外立面凸起的房子。另外，注意房屋质量，重点检查电、水、热管道最密集的卫生间。底层房屋还要注意返水情况，包括马桶返水，否则可能会造成异味和管道堵塞。最后，不要忘记察看房屋周边环境。二手房一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。所以要注意房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染等，以及房屋周围环境、小区物业安保等方面的情况，以免入住后影响居住舒适度。

卖房不可忽视的问题

尽管，现在的“房市”是卖方市场，房屋价格更多地由卖房人说了算，但对于准备换房的卖房人来说，既想房价上符合自己心理价位，同时又希望及时地卖出房屋，做到这些其实并不容易。那么，卖房者究竟需要考虑哪些方面，才能不会错过最佳卖房时机？

买家贷款周期的长短影响卖房者置换

人们常说：贪小便宜，吃大亏。在卖房子的时候，卖家特别希望自己房子的价格能够比市场的价格高一些，这样可以多赚一些。但，房产中介经纪人小禹说：“忽视卖房时的其他因素，只看房价，很容易承担大风险。”其中，最需要谨慎考虑的是买家的购买周期。

买房者多数都会贷款买房，但不同的贷款种类，所需批贷的时间各不相同，这其中批贷用时最短的为商业贷款，其次是公积金贷款和商业、公积金混合贷款。“批贷时间越短，卖家越早拿到钱，自己所承担的风险越小。”小禹说。

2012年，小禹就曾遇到这样一位置换房屋的卖家。买卖双方经过多次协商，买家同意了卖房者高于当时的市场价格5万块钱的售价，但买家提出公积金贷款，可以节省一部分贷款利息。卖家虽然知道公积金贷款的批贷时间较长，但他算了一下拿到全款的时间，正好可以完成置换交易，于是便同意了要求。但万没想到，买家的批贷出了一些问题，卖家并未如约拿到买家的钱。而此时，卖家面临着置换房屋主人的催缴。最后，买家贷款出现问题，严重影响了卖家的置换，虽然得到了买家的一部分赔偿，但卖家没能买下最心仪的房子。“置换房屋的卖家，更要注意买家的贷款周期，因为他们面临着买家和置换房屋卖家的双重风险。”小禹提醒道。

买家性格会影响卖房过程是否顺利进行

“卖房者不仅要看购房者提出的价格，还要看这个人的性格。”小禹说道，“遇到太犹豫的购房者，在房屋交割过程中很容易出现麻烦。”购买房屋，不是短期可以完成的，从双方谈好价格、签订合同，再到评估房屋、办理房屋过户手续，到最后拿到尾款、进行物业交割，整个购房过程短则需要三四个月，长则需要多半年。在这过程中，买卖双方很容易因为某些小事影响彼此的印象。豁达、爽快的买家不会在意小事，但有些较真、执拗的买家就很容易与卖家产生矛盾，从而影响卖房过程。

2015年年底，小禹带着一对老夫妇看了一套一层南北朝向的小三居，两位老人对于房屋状况很满意，于是约房主协商价格。“双方从下午6点钟开始谈价格，一直谈到晚上将近12点钟，最后老夫妇同意全款支付，但要求卖家尽快腾房。”小禹讲述道，但由于各自原因，双方没有约定具体的腾房日子。过了一个多月的时间，卖家收到了老夫妇转过来的全部房款，“收款那日离过春节还有一周左右的时间，老夫妇要求卖家三天内腾房。”小禹说自己也没想到老夫妇这么着急住进来，卖家找到小禹进行抱怨，希望老人可以换位思考多容些日子。原本他们想在老房子里过完春节再离开，可迫于两位老人咄咄逼人的态度，卖家只好仓促搬家。“最后物业交割时，买卖双方互不搭理，弄得当时场面非常尴尬。”小禹回忆说。

切莫忽略房屋中介资质 为卖房留有隐患

“任何行业里，从业者水平有高低，公司也有好坏，房屋中介公司也一样。”小禹感慨道。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些资质不好的中介公司，往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，签订独家售卖合同，以保证卖家房屋可以最先卖出，相当于把卖家拴在了自己的中介公司，间接地将卖家房屋推广的渠道变窄了。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。

另外，小禹提醒到，有些中介公司，常常在二手房市场里损害卖房人的利益。二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多资质不好的中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约，卖方还没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。

签购房合同，要逐字逐句地读

有些中介为了吸引更多买家，将自己的中介服务费报得很低，一般市场价在2%-3%之间，而那些中介公司报给买家的中介费是1%-1.5%。“虽然服务费由买家买单，但卖家一定要当心，这样的中介公司为了降低成本，减少了很多必要的手续。”小禹解释说。房屋核验时，为了能促成买卖达成交易，中介人员没有将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，或者没有在合同中写下来，使得买卖双方在议价后，因为买家未能如实发现房屋状况而与卖家造成矛盾纠纷;有时卖家房子处于抵押状态，中介公司故意隐瞒买家，最后造成卖家与买家相互矛盾;还有的中介人员责任心不强，交易流程没有与房款支付挂钩，没法保证卖家在房屋过户前拿到房款。

房产中介的问题与從业者的辛酸

前文提及房产中介存在的一些问题，其实与房产中介打过交道的人心里都明白，房产中介公司的最终目的是尽快促成买卖双方交易，及早把中介费赚到手。当然这也没什么，毕竟公司都是要赚钱的。但中介公司在收中介费方面确实存在一些不合理的问题，这些问题直接导致房产中介的服务不能保证应有的质量。笔者把它总结为：签合同前是上帝式的服务;签合同到过户前是一般服务;过户后是求爷爷告奶奶的服务。相信很多与中介打过交道的人都有体会，在刚开始看房子的时候，这些房屋中介经纪人就像你虔诚的信徒一样，那个热情劲儿，随时听从你看房的召唤，隔三岔五打电话问候，甚至看房进门前，鞋套都帮你穿;等到签了合同，交了中介费后，服务态度变成了一种平等对话式的;再待到房子过了户，你再咨询个事，就经常找不到人了。

事实上，笔者和许多买过二手房的朋友交流过这个问题，或多或少都有存在。其中一位朋友道出他的故事最甚。他在过了户后想咨询一下银行到底什么时候能够发放尾款。因为他签的合同，卖方在收到尾款后才会交付房子。但他当天给他的房产中介经纪人打了七八个电话，对方都无应答，而且这七八个电话是在一天的各个时段打的。“我当时就是怕他忙，没时间回电话，才隔一段时间再打一个。结果不仅石沉大海，第二天打还是不接也不回电话。”朋友满脸是气地说。最后他想了一个办法，他从房产中介公司的官网查到总机和个人分机号码，把电话拨过去，对方马上就接了，而且那口吻、那语气，完全回到了为上帝服务的状态。

“小吴最近挣钱了吧，业务忙得很啊，连老客户都不管了。”朋友把窝在心里的气化作冷嘲热讽。小吴赶紧解释，先说前两天忙着公司内部考试，又说知道电话是谁打的，所以马上接了。朋友心里说，你别装了，我从你们公司的电话线路拨过来你才接的，你肯定把我当成要看房的新客户了。

很多买房人之所以碰到这样的问题，原因很简单——房产中介公司通常在买卖双方签署合同后收取中介费，但房产中介经纪人并不会在收了中介费后服务态度打太多折扣。因为经纪人通常在房子过户后才能拿到属于自己的那份提成。但在经纪人拿到自己的钱后，服务态度就真的因人而异，视其职业操守而定了。所以政府有关部门真的应该对房产中介行业作进一步规范，至少中介费应该在房子过户后，而不是仅签了合同交付比较合理。

当然，房产中介经纪人也有他们的不易，这是一碗青春饭，成家有孩子的人是干不了的。房产中介经纪人小禹告诉笔者，这份工作的辛酸只有他们行业内的人最明白。工作这两年时间里，按时吃饭的次数屈指可数，更多时间都是在找房源、卖房子。让小禹记忆犹新的是2016年夏天，他和一个同事帮买卖双方谈拢价格，从下午5点一直谈到夜里1点，中途给买卖双方买了晚饭，自己却因为要赶着改合同而顾不上吃饭。还有一次，一位客户带着家人，早上7点钟就来到要买房子的住处看房，小禹为了满足客户要求，6点半左右就到麦当劳买了5份早餐，不到7点钟就到了与客户约定的地方，最后买卖双方谈到下午4点钟才最终把合同签了。那天，小禹也只是吃了一份麦当劳。“干中介的很多人不到30岁就得了胃病，”小禹说道，“别看我们天天跟房子打交道，可能在北京买得起房子的人却很少。几年下来，多数人积攒下挣的钱都是回老家盖房、买房。”

（编辑·韩旭）