营改增政策对房地产企业财务管理的影响研究

马天野+尹业林

摘要：营改增是指将企业缴纳的营业税改为增值税的一种为了顺应我国经济发展需求的财税制度。这一财税改革举措可以有效规避重复征税问题，提高企业的经济效益，激活企业的市场竞争活力。从宏观层面看，房地产企业营改增势在必行，而且具有长足的发展意义。但是在微观执行的过程中，营改增也给房地产企业带来一些的不利影响。面对营改增政策的到来，房地产企业该如何利用这一财税政策，规避不利影响，发挥房地产行业的优势成为一项重要的研究课题。本文首先对营改增进行概述，然后分析营改增政策对房地产企业税负、会计核算、财务指标的不利影响，为了更好地顺应税制改革提出几点改进建议。

关键词：营改增；财税政策；会计核算；税制改革

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）009-0-01

一、引言

自2016年5月1日起，房地产业、建筑业、金融服务业和生活服务业被正式纳入营改增体系。在税制改革以前，我国房地产行业实行营业税。营业税是对营业额或所得额全部征税，是价内税，其课税对象主要包括：无形资产转让、应税劳务以及销售不动产，税率是5%。而增值税是对产品或者服务的增值部分纳税，主要包括进项税与销项税两种类型，是价外税。营改增后，将房地产行业增值税率定为11%。营改增政策从制度上解决了重复征税问题，实现了环环征收、层层抵扣的税制，但是短期效果来看，营改增对房地产企业存在一定的不利影响，若不规避不利影响，很难发挥营改增政策的促进作用。因此，本论文着重分析不利影响，并提出一些应对方案，希望本文对房地产企业在面临机遇与挑战中如何更好发展具有现实意义。

二、营改增对房地产行业财务管理的影响

1.短期内税收负担不降反升

增值税发票分为增值税专用发票和增值税普通发票，营改增的优势就是企业获得增值税专用发票后可以进行进项税额的抵扣，从而减轻纳税负担，然而这是建立在可以获取全额专票的基础上。新政后，增值税率为11%，而原营业税率5%，若不能全额取得增值税专用发票，甚至无法取得发票，那么进项税无法抵扣，必然造成税收负担的增加。比如房地产企业有形动产租赁，对于营改增之前购入的设备，并且已经开始出租的，营改增后无法抵扣设备进项税额。另外，开发初期增值税的进项税额留底抵扣，易在前期产生偷税漏税等违法行为。

2.房地产企业开发成本上升

营改增会导致房地产企业材料成本和人工成本双上升。建筑业所需原材料种类多样较为繁琐，供应商通常都是小规模纳税人，小规模纳税人无法开具专票，因此在购买原材料时无法取得增值税专用发票是常有之事，进项抵扣难度加大，造成材料成本上升。房地产企业的人工成本大约占30%，但是聘请的员工大多为农民工，他们作为个体，流动性大，没有专门管理的公司，因此，无法开具增值税专用发票，进项税额无法抵扣。

三、营改增对房地产行业会计核算及会计指标的影响

原来缴纳营业税时，只需在计提和缴纳的时候进行会计核算即可，增值税对原本税额的计算方式、纳税申报等发生了改变，核算难度加大，增加了进项税额、销项税额、进项税额转出等科目。在会计指标上，对收入利润产生影响。增值税作为价外税，要将价格和税款切分开来，得到不含税的收入才是企业真正的收入。不含税价格={1-1/（1+增值税税率）}*100%。经过计算，企业收入下降近9.9%。同时，由于部分增值税无法抵扣，企业将会出现多缴税额的情况，使企业利润减少。对现金流量也有一定影响。房地产企业大多以预售的形式销售房产，获得的收入需要纳税，若房地产企业对其他合作的建筑企业延期付款，那么则无法及时取得专票，企业流动资金被占用，现金流量减少。

四、改进建议

1.转变经营模式，减少应纳税额

首先，企业进行经济业务活动时，尽量要求获取正规增值税专用发票，坚决杜绝没有发票等问题的发生，从根本上提高企业的税务管理效率。對于有上下供应关系的可以另设公司，增加抵扣税额，合理合法有效进行税收筹划。其次房地产企业在保证项目开发质量，扩大市场占有率的同时，实行项目股份制，为筹集充足资金做准备。最后，要保证依法纳税。在交纳税收的过程中，应该严格执行国家税收法律法规的相关规定，科学使用优惠政策来有效节约税额。

2.采取积极的税务筹划

税收筹划的经营性能为企业的资本增加一定的税收支付，从而实现税收节约的目的。营业税时，缴纳程序比较简单，只需在征收时核算，没必要进行税收筹划。增值税则不同，在过渡阶段，房地产企业可以分别核算营业税应税项目的营业额以及增值税应税项目的销售额。因此，房地产企业出租的商业地产，房地产企业可以与不动产的承租方协商，营改增后马上停止执行原合同，重新签订新合同，就可以按照简易办法3%征税，降低租金的应纳税额。否则，老合同按5%缴纳营业税，签订新合同后按3%征收，税收差异达2%。

五、结语

房地产企业要以自身的实际情况为出发点，重新设计经营流程，自觉调整内部架构，实施精细化管理，为企业的发展制定好相应过渡政策，不断完善房地产企业的经营模式，做好公司企业的税务筹划，以营改增为契机，为企业的发展争取到更多的优惠和政策支持。

参考文献：

[1]张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014.

[2]汪波.如何应对即将实施的房地产行业营改增[J].中国总会计师，2015（4）：122-123.

[3]钟顺东，钟涵宇.房地产行业营改增税负探究[J].企业导报，2016（1）：8-9.

作者简介：马天野（1992-），女，辽宁沈阳人，专业：会计学，主要从事会计实务研究。