对空置房产征税有助于促进房地产市场平稳健康发展

陈思宇+罗华伟

[摘要]房屋的基本功能是居住，但在我国却偏离成了“淘金窝”，就不难理解我国房地产市场出现的供方库存积压或囤积居奇、需方无力购房或一房难求的“滞涨”怪象。政府调控往往导致房地产市场震荡，原因在于没有抓住房产资源优化配置这条主线。文章从资源优化配置视角，阐述在我国对空置房产征税的必要性、可行性、阻力、对策建议，以期能对我国房地产业健康发展有所裨益。

[关键词]空置房产税；资源配置；地方财政；贫富差距；诚信体系

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714153

房地产业是中国国民经济的中流砥柱已是不争的事实，但飞速发展的中国房地产真的增进了百姓的福祉吗？一方面，“居者有其屋”成为我国最大的民生工程，说明尚有不少人未能实现拥有自己住房的愿望；另一方面，空置房的问题愈演愈烈，房地产“去库存”成为2016年中央6大任务之一，更有“房姐”“房叔”报道充斥媒体。这一矛盾现象导致政府进退失据，政府行为往往成为房地产市场剧烈波动的导火线。在此种情形下，为何不能用经济手段代替行政手段，用税收杠杆解决这一矛盾呢？发达国家流行的对空置房产征税在中国可行吗？

1我国房地产成了利益各方的“淘金窝”

11房地产成为政府GDP业绩支柱

GDP在官员的升迁中占据十分突出的地位，致使各级政府极为看重GDP增长率，而房地产对GDP增长见效快、贡献大。一方面，据说房地产能够带动上百行业的发展（当年朱总理语），自然对GDP的贡献巨大；另一方面，房地产业税费、土地出让金能够为政府提供大量的资金支持，使政府能够进行规模庞大的基础设施建设投资，从而进一步拉动GDP上升。因此，政府关注土地出让金、房地产建设规模、销售数量与价格能否实现快速上涨，而房产是被投机者持有或是居住者持有则并不重要。这是导致房地产怪象的主要原因。

12房地产成为投机工具

迅速蹿升的房价所产生的财富累积效应得以迅速扩散，为增值而持有房产的现象十分普遍。股市受挫、实业投资效益差、其他投资渠道不畅，使大量闲散资金进入房地产市场，助推房价上涨，造成房地产繁荣假象，而真正需要住房的人难以承受高额房价。投机导致“房价越高越买不到房，房价越低越卖不掉房”的现象出现：资本逐利性使之遇升则待价而沽、期待更高利润，遇降则恐慌性抛售，唯恐被套牢。

13真正居住需求者逐涨冷跌

造成這种现象的主要原因是楼市政策不清晰，需求者对房价无法形成一个有效的预期。当房价上涨时会担心上升态势一发不可收拾，甚至选择融资购房；在房价企稳或下跌时预期房价可能会更低，持观望态度。居住需求者应该考虑的是房产购置成本，而不是预期收益，因为房价再高也不可能变卖获利，再低也不会导致损失，一旦购房，房价的高低仅是心理上的满足与失落。但从节省支出等效增加收入的角度讲，居住需求者也将房产视为“淘金窝”。

正由于社会公众将房产视为一种可以增值的资产，而不是生存的工具；政府将房地产视为经济发展的手段，而不是改善民生的条件，房地产就偏离了居住的本来功能，演变成了逐利工具，以房产入住率高低为主要指标的房产利用效率问题就被逐渐淡忘。

2空房率越高说明房产资源配置效率越低

房屋的原本功能是居住，无论什么原因导致房屋修建完成却无人居住使用就是房产资源的浪费。“富者敛地千亩，顷刻华屋万间；贫者飘摇无所，只得片叶掩首”反映自古以来就有土豪富绅兼并土地吸食巨额财富的恶况，党和国家就是要消灭这种社会不公，实现“居者有其屋”的人民基本生存愿望。截至2016年11月底，全国商品房待售面积已达69095万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”住房可供近23千万人口居住。这些空置房产若能得到充分利用，政府就不必为满足更多人的刚性需求花费更多资源去修建廉租房、公租房，那将节约极多的土地资源、财政资金和建筑物资资源。

3对空置房产征税有利于提高房产利用率

2016年12月召开的中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。虽然房产空置的原因各异，但最根本的原因是待价而沽或投机炒作，客观上造成了房屋没有实现居住这一基本功能，导致房产资源利用效率低下，不利于资源的优化配置。

行政手段调整房地产市场效果往往南辕北辙。郑永年（2016）指出中国房地产严峻现状形成的原因主要是地方政府过度依赖土地财政，无视住房的社会功能，土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，较多地区基础设施投资65%左右都是来源于土地财政。政府在对待房地产市场问题时自然陷入进退维谷。打压过高的房价不是政府的本心，刺激房地产发展则符合政府希望房价上升的愿望，因为没有房价上涨就不可能有土地市场的繁荣，对土地财政高度依赖的政府就无法书写GDP增长蓝图。

对空置房产征税可以建立稳定的市场预期：持有不以居住为目的的房产将面临较高的持有成本。空置房官方定义中包括房屋竣工后一年未能销售的房子，企事业单位和个人未使用或较少使用的房产。这部分房产人为加剧了房产供不应求矛盾，助长了“抢房热”和过度炒房行为，导致房地产的利用效率低下。

一旦对空置房产征税，投机性房产持有者的持有成本将极大增加，市场流通房产数量将会飙升。租房者与购房者议价能力可得到相对提高，租、购房成本相对下降。炒房行为被税收疏导减少后，房产投机现象亦会减弱，房价也会趋于平缓，显现更为健康的房产市场。

4对空置房产征税的阻力

41来自政府的阻力

政府担心影响国民经济的发展速度和地方财政收入，特别是在现行经济下行压力较大的情况下，作为地方经济发展重要引擎的房地产业和土地财政是地方政府喜好的美味“奶酪”。在经济增长方面，房地产常被誉为“水泥金库”，如图1所示。

房产贡献占比均在10%左右，对我国GDP的快速增长贡献巨大。对空置房产征税可能导致增长迅猛的房地产业“急刹车”，特别是房地产去库存压力较大的三、四线城市，甚至会导致部分房地产企业破产倒闭，以及相关行业的萎缩，从而影响就业、经济增长。

地方政府中来源于房产开发的土地财政占地方财政收入的比重，较高的地方已达到60%，低的地方亦达到20%以上。如图2所示。

房地产一旦不景气，就必然影响土地市场，导致政府失去重要的资金来源，短期内对于地方的产业经济以及公共基础发展将会有着不小的挑战，甚至出现较大的财政赤字，这是任何一级政府都不愿出现的事件。

42来自房地产行业的阻力

对于库存期在一年以上的空置房产的征税大大增加了持有成本，房地产企业一般会有两种对应之策：一是快速去库存；二是减少开发规模。前者可能需要降价营销，后者直接会使房产市场大大缩水。实力较弱、经营不善的房地产企业，特别是仅从事三、四线城市开发的区域性房地产企业会被市场淘汰，房地产企业面临大洗牌。众多的中小房地产企业一定会极力反对，甚至房地产行业组织、地方政府也会出面干预。

43来自民间的阻力

在股市、债市、实体经济普遍不景气的背景下，大量的民间游资涌入房地产行业以求赚热钱。若对空置房产征税将使这些房产投机者利益受损，这些投机者中不乏普通老百姓，他们将会极力反对开征此税收。

在就业方面，税的征收会使房地产发展受限且持续时间较长。一方面房产公司以及相关的物业、装修、原材料等相关公司的规模可能会相应收缩，一些实力孱弱的公司退出的可能性变大，大量原本的房产工作人员或潜在未来进入者也可能会失去就业机会；另一方面经济增长减缓，投资市场较以前更为不景气，会导致整个社会投资与产业发展活力的减弱，以致整体就业市场萎靡不振。这些行业的就业者会反对开征此税。

普通民众不理解而增加的阻力指的是：害怕自己成为被征税对象，特别是由于改善住房或两地分居的家庭可能由于非炒房的原因而拥有两套及以上房产的家庭。而且，对空置房产征税削减最多的是富人的利益，而这一群体的社会地位普遍较高，金钱操控能力也更强，对于我国经济、政治影响力都更为深远，对这一政策的实施实际上是潜藏的巨大阻力。

44征收操作方面的阻力

首先是界定房产“空置”状态，即什么情况下可以认定房产是空置的。这需要大量的基础性工作，特别是需要房地产信息共享，物业管理公司的一些基础性数据，还可能涉及大量的小产权房、单位内部房等问题。其次是征收税率问题，太高会严重挫伤房地产的发展，对国民经济的发展影响大，太低不足以起到应有的调节作用。

5对策建议

51减少国民经济对房地产的依赖性，减少地方政府对土地财政的依赖性地方政府要深刻领会2017年中央经济工作会议精神，明白我国经济运行面临的突出矛盾和问题的根源是重大结构性失衡。经济发展过分依赖房地产和土地财政是无法实现经济可持续发展的，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的思想定位。

对空置房产征税有利于抑制过度炒房，稳定房价，符合中央要求的“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的要求；对空置房产征税有利于提高闲置房产的利用率，百姓福祉将得以提高。

对空置房产征税有利于增加地方财政收入，减少对土地财政的依赖。据刘洪玉（2011）的数据分析，美国的房产物业税占地方财政收入在449%左右，占地方税收收入比重为717%，在此种房产税收体系的带领下，美国房产税的泡沫远少于中国，房产发展体系也更加健康平稳。地方财政充裕后，政府还债能力自然提升，行政运行压力也会得到相应减轻，行政效率的提高也是顺理成章。

52消除房地產企业一夜暴富思想，树立均衡持续盈利理念我国目前的房地产企业参差不齐，那些依靠囤积居奇、人为制造高房价而获利的企业，以及那些不适销对路、库存积压的企业，都不可能成为房地产业健康发展的依靠，甚至成为绊脚石，不如借助对空置房产税的征收及早将其淘汰，更有利于房地产业的健康平稳发展。

房地产企业要扩大有效供给、减少无效供给，以满足居住需求为目标，不能依靠炒房获取短期利润。因此，认真研究当地住房居住需求结构和要求，按需生产，做到细水长流，才能保证房地产市场的健康发展。

53广泛宣传，让百姓明白远离投机的房地产市场有利于民众福祉提升中央经济工作会议已经明确传递出抑制房地产投机的信息，依靠炒作房地产致富已经成为历史。用于居住的房地产是不会成为征税对象的，对空置房产征税不会导致居住性房产的成本增加，相反还有利于稳定房价，满足更多居住性房产需求，包括首套购房和改善性购房。

对空置房产征税还有利于调节收入、调节财富分配、缩小贫富差距，增加民众公平感。富者往往炒作房产获利能力更强，形成马太效应，使贫富差距被不断拉大。缴纳空置房产税越多的人意味着拥有着更多或更高价值的闲置房产，部分开发商有捂盘惜售、待价而沽的企图，大量资源的浪费和投机的嫌疑证明对他们实行惩罚性缴税是合理正确的。让纳税人以税抵支的方式来调节收入，科学又不失公平，具有良好的持续性、直观性。且富则多缴，贫则少缴（无空置房则不缴），可以对收入进行再次分配，调节财富存量，有利于缩小贫富差距。

征得的空置房产税作为地方财政建设专项资金，大多投用于当地保障房建设以及区域公共设施、公共服务的改善，如中国上海、中国重庆、日本等地。这让税收的使用具有公益性，真正做到征税利民、纳税服众，才会真正做到公平与效率，民众的福祉才能因此得到提升。

54完善房地产基础信息，出台体现“三性”的税法

中央经济工作会议提出运用财税、立法等手段促进房地产市场平稳健康发展，同时我国正在进行不动产信息库建设，为征税奠定了信息基础和政策基础。

“三性”指可操作性、公平性和地域差异性。可操作性的关键是要准确区分居住性房产和非居住性房产，居住性房产不征税，非居住性房产必征税。区分的标准可以从每户拥有房产套数、夫妻是否两地分居、房屋水电气使用情况、房屋租赁情况、小产权房信息等综合判断。对挂靠他人名下的房产明确规定一旦发生纠纷房产将判归挂名者，或一旦有证据表明是挂靠房产将征收高额的惩罚性税收，公职人员将面临行政纪律处分，以此抑制不诚信行为。公平性主要体现在税基与税率的设置上。税基是房产折余价值，税率实行累积税率，空置时间越久税率越高。地域差异性主要体现房地产的供求状况。对一线城市税负最重，二三四线城市依次递减。这样既有利于抑制房产炒作，又能对房地产业影响降到最低。

55健全房地产二级交易与租赁市场，建立政府房产收储制度对空置房产征税后，空置房产持有者可能会选择将房产出售或出租，政府应建立健全房产二手交易市场，制定交易规则，保障二手房的顺利出售与出租，提高房产资源的利用效率。政府应牵头建设一个更具权威性、信息全面而不失条理的全国性租售房网站，由各地房管局对属于该地区的房产信息进行监督管理，主要起到核实房源，把握租售房市场价格的作用，平台中建立以地区、公司、价格档次等各式条件的逻辑选择链条，方便租购房者能够放心直接通过网上平台对比价格、质量以及区位条件，做出最优选择。让更多的投资者将囤积房产投放在平台上，在未找到心仪买家时也能获得租金收入，为房产租赁市场增添更强的活力，刺激房产市场进一步突破发展，不受征税抑制，并且从另一方面促使房产业给予国民经济长足的发展动力。

对库存压力较大的三、四线城市，政府可以建立房产收储制度，将收储的房产用于拆迁安置、经济适用房、廉租房等公益性目的。

56强化房产后续管理服务产业链条，增加就业岗位

传统房地产业的带动作用多在设计、建材、施工、开发与销售、初装等前端产业，对后续的物业管理、装潢装饰、维修、二手房交易等产业潜力挖掘不够，重建设销售、轻管理服务，形成头重脚轻产业局面，甚至出现大量房产纠纷等社会问题。健全的房产后续管理服务环节将会产生更多更稳定的就业岗位，也有助于房地产形成一个成熟健全的产业链。

参考文献：

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[4]郑永年地产是如何绑架中国经济[J].新产经，2016（1）：58-60

[5]刘洪玉房产税改革的国际经验与启示[J].改革，2011（2）：84-88

[作者简介]陈思宇（1996—），女，四川达州人，财务管理本科生。研究方向：财税与宏观经济；通讯作者：罗华伟（1969—），男，重庆潼南人，博士，教授，博士生导师。研究方向：公司治理与企业绩效。