古北水镇的投融资方案

周霄

一、古北水鎮开发融资方案

2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。

整个古北水镇景区规划面积9平方公里，其中项目公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。

当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。

2011年6月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。同年8月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积717.54亩，成交价2.59亿元；11月取得旅游用地359亩，成交价1.94亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。

在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出6.8万平方米长城源著项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。

2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资本由2.1亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。

2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资5亿元占股20%。增资完成后股权结构作出以下变更，如表1所示。

增资后古北水镇旅游公司自有资金达到15亿元，为项目建设提供了充足的资金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提高了项目的抗风险能力。同时，项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在15%-20%之间，能很好的平衡项目管理团队与资方的利益关系。

旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到30亿元。

2013年5月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额3.02亿元，增资后股权结构再次进行变更，如表2所示。

由于中青旅持股比例的下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。

2013年10月水镇项目一期开业，2014年元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客流量达到2万人次。

2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资8亿元，将注册资本由13.02亿元增至15.32亿元，为新增项目开发提供资金，降低财务费用。

整个景区到商业模式，除了门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等，使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性，同时各项目间能相互促进，提升整体收入规模。除通过招拍挂形式取得1000多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重资产投入的规模，提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式，其他商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。

二、成功方案背后的思考

乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通过后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度假游综合目的地。虽说乌镇本身的资源、区位及政府支持都十分可观，但相比其他几大江南古镇并不是绝对有优势。乌镇的成功靠的更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整个景区实现质的飞跃。投资就是投人，这句话在企业发展的每个阶段有效。

古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版，但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素，乌镇项目的成功经验让古北水镇开发少走弯路。

作者系复世文旅产业资本投资有限公司高级分析师