楼市调控进入“深水区”

2017-06-01

环球市场信息导报 2017年11期

楼市调控进入“深水区”

3月份以来，全国约30个城市发布楼市调控新政。其中，厦门、杭州、广州等城市多次发布升级版调控政策；北京“多箭齐发”，打出调控“组合拳”。专家表示，因城施策是本轮调控的主要特点，凸显出政府维护房地产市场平稳健康发展、抑制投机“炒房”的决心。

“三月魔咒”再应验

“地产圈到了3月就会很紧张，因为1月和2月正好碰上春节返乡潮，是全年交易最清淡的两个月，到了3月买方的需求一般就会报复性反弹，成交往往非常火热，量升价涨，政府要出手抑制也最可能选这个时候。”一位在地产界从业十几年的资深人士表示。

2016年3月25日，上海政府突然颁布有史以来最严厉的调控政策，将非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计两年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，“3·25新政”一举使上海登上全国最严调控城市的位置，为买房资格设定的门槛比北京、深圳都要苛刻。

而今年3月又挑起了新一轮调控的浪潮。回顾前情，这次“三月行动”有着非常清晰的脉络和铺垫，2016年12月召开的中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，从顶层传递出打击投资性买房的明确意图。

进入2017年3月，河北涿州、涞水、张家口等“环京区域”，有环沪概念的嘉善县，杭州、南昌等省会城市先后施行或升级调控策略，正式拉开了2017年楼市调控的帷幕。

在今年的全国“两会”上，“遏制热点城市房价过快上涨”被写入政府工作报告中。3月15日，就在2017年全国“两会”结束当天，去年被业界称为“楼市四小龙”之一的南京就动起真格扩大限购打击面，将六合、高淳、溧水划入限购区域，让坊间充满了又一波“山雨欲来”的观感。

3月17日，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀在国新办的新闻吹风会上表示，“在房地产调控方面，一是要落实地方政府的主体责任；二是要实行分类调控、因城施策。”话音刚落，北京、郑州、广州、石家庄同日出台政策，奏响了新一轮调控的最强音。房需求，这对于当前上涨的房价压力会有一定的抑制作用。

北京迎来史上最严楼市调控

今年全国“两会”期间，北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。就在业内纷纷猜测楼市调控政策是否会在“3·30”这个节点公布时，3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级——自18日起，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

对比北京早前的调控措施，此次新政对二套房的调控更为严格，即购买二套房“认房又认贷”，且增加首付比例。

中原地产首席分析师张大伟表示，“认房又认贷”政策出台，势必会削弱目前的购

除了强化差别化信贷政策，北京市住建委出台的相关文件还特别指出，今年以来，北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，保障土地有效供给。

目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。到三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示，该市2017年商品住宅用地计划供应260公顷，较上年下降七成。计划公布后，有评论认为，未来土地资源供给持续下降，尤其是核心一二线城市，供地计划持续锐减，地价紧随攀升，势必会带来房价的上涨。

对此，北京市住建委特别表示，今年260公顷的商品住宅计划供应量事实上超过了去年的实际供应量。此外，未来相关部门将加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

初步统计，目前北京拿地未开工和开工未销售的房源有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明北京商品住宅下一阶段的供应规模；另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期的作用。

在新政出台后，北京市住建委开始严查房地产中介市场，重点查处违规代理“天价学区房”、发布虚假房源及价格信息、参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。北京市发改委3月22日发布了《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》，提醒商品房经营者应在交易场所醒目位置明码标价，实行一套一标；不得捏造、散布涨价信息，哄抬价格；不得相互串通，操纵市场价格。

楼市成交量开始下跌

从近期释放的信息来看，遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。而在政府的紧急降温之下，北京楼市的成交量开始出现下跌。

来自克而瑞的统计数据显示，2017年第12周（3月13日－3月19日），北京楼市的成交面积开始出现下跌，一周内成交面积为11.62万平方米，环比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面积环比涨幅为178.54%。

房产中介的数据似乎更能说明问题。来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“3·17新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加惨淡，只有6699次看房，还不到平日的一半。

中原地产首席分析张大伟表示，网签数据一直滞后于实际成交数据，对于北京来说，二手房市场滞后一个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，预计在4月份将出现签约高峰。但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房交易量会回到1.5万～1.8万套区间。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示,多方组合重拳之下，北京楼市成交量必然会应声而降，加之严厉调控使市场预期走低，部分客群主动延后购房计划，观望情绪加重，购房需求萎缩，预计未来一段时间内成交量将持续走低，房价走势将趋于稳定，二手房市场可能会出现一定幅度的价格下调，议价空间也会增加。

新政波及的“躺枪者”

在“3·17新政”出台当天，北京各家房地产中介都在紧急联系目前已经签约的出卖人和买受人，了解客户的贷款情况。对于眼下已经走到网签阶段的客户，则力争赶在当天18∶00网签系统关闭前提交相关申请。

根据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量新高。到了18日，网签量仍高达968套。而平时的网签数量每天在100套左右。

目前北京二手房市场上70%的购房者都是先卖房、再买房。不少中介担心，首付门槛提高后，很多人会重新考虑购房计划，其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体，受冲击的交易量保守估计在已成交的50%左右。

中原地产首席分析师张大伟表示，根据中原地产研究机构的“摸底统计”，新政发布前后，北京的新房和二手房成交总量约在4万套，其中属于新政执行范围内的二手房总量约1万套。“因认贷后，首付比例由首套提高至二套的购房量约1000到2000套。其中，凑不到首付而选择弃房的约有几百套。”

麦田地产的一名经理表示，像先卖房、再买房这样的“连环单”在北京不算少数，目前他们正在努力协调帮助准备违约的客户解决这类问题。该经理表示，即使合同上标明了“不可抗力因素”，但是否追究违约责任还是要看买卖双方的协商结果。

受到新政波及的不仅仅是改善住房者，首次购房的刚需群体也受到了影响。新政规定暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款，紧接着，包括工行、建行等16家银行在内的北京分行一致决定，即日起缩小首套房贷款优惠利率，最低折扣由9折调到9.5折。

据了解，此举是为了贯彻国家宏观调控政策导向以及《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在国家货币政策稳健中性、市场资金价格趋升环境下，更好地支持实体经济发展，防范金融风险。北京银行相关负责人确认，基于当前市场环境，为有效防范金融机构信贷风险，推动房贷业务平稳健康发展，已将个人住房贷款利率最大优惠幅度从9折调至9.5折。

多地升级新政接力调控

全国多地针对楼市调控再出新政。3月29日起，福州、杭州、厦门等地楼市新政正式实施。

福州市楼市新政规定，非户籍者不得通过补缴个人所得税或社会保险取得福州五城区购房资格；取得不动产权证未满2年的不得上市交易。杭州市楼市新政明确认房又认贷，二套房首付款比例不低于60%，同时本地户籍单身者限购一套房。厦门市楼市新政同样明确认房又认贷，非户籍购买180平方米及以下商品住房，需连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明。

2017年3月，据不完全统计，约30个城市加入调控大军，平均每天1个城市，发布时间之密、覆盖范围之广为近年罕见，有些是调控政策叠加，有的是首次实施。

业内人士感叹，本轮调控会超过任何想象。3月26日，北京市明确规定，商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这使得北京成为首个停止向个人出售商办类项目的城市。为遏制学区房炒作现象，有媒体报道称，北京市教委正研究论证扩大“多校划片”政策，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，这就意味着通过学区房入学将大幅增加不确定性。

此外，北京市住建委也加大火力，近日连续加码针对学区房的价格管控力度，明确通知中介机构对于单价超过15万的房产不得挂网。

北京房地产调控介绍经验

3月29日上午，住房和城乡建设部在北京召开整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议。会上，住房和城乡建设部部长陈政高对整顿房地产市场秩序提岀要求，副部长陆克华通报了30家违法违规房地产中介机构和开发企业名单。这也是继去年连续三次通报96家违规企业和中介名单之后，住建部再次集中公开曝光违规企业名单。

会上，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。

北京市住房和城乡建设委员会主任徐贱云代表北京市介绍了房地产调控经验和成果。徐贱云主任表示，自3.17后，北京出台多项房地产调控政策，由住建委、发改委、工商、税务等多个部门联合成立了调控专班。截至3月28日，已经有9个在售项目停止网签。据徐贱云介绍，目前北京房地产市场预期平稳、理性，下一步将坚决遏制房价上涨势头。

住建部表示，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。同时指出，加强二手房市场管理是调控当务之急，各地要因地制宜、综合施策，尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为，住建部特别强调必须严厉打击，出头必打。

住建部在会上还表示，将一二手房纳入统一管理，要配合金融主管部门继续严肃查处资金违规进入房地产市场的行为。要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。必须将房价过快上涨的势头控制住，才能实现住有所居的房地产发展目标，促使商品住房回归居住属性。

楼市收紧土地依然活跃

3月26日晚间万科发布的2016年年度报告显示，对12个城市的13个楼盘计提13.8亿跌价损失。万科执行副总裁孙嘉表示，这是审慎的原则，通过周边的房价和未来的预期，我们认为基于市场的情况和未来市场的情况要持谨慎态度。

融创中国董事长孙宏斌则在28日表示，“我们对市场是非常非常悲观的，我们从去年10月份开始基本上就不拿地了。”

而另一方面，值得一提的是，万科、融创在2016年销售金额均实现大幅上涨。万科销售金额3,647.7亿元，同比增长39.5%。融创中国合同销售金额为1506亿元，同比增长121%。融创中国称，其2017年的销售目标已确定为2100亿元。

尽管面粉的价格比面包更贵，房地产开发商的选择往往还是买更多的面粉。

3月24日，杭州萧山区出让两块宅地，这是3月3日杭州限购升级后的“第一拍”。现场有30多家房企参与争夺，最终，1号地块由融信竞得，楼面价30816元/平方米；2号地块由恒大竞得，楼面价30387元/平方米。均大幅刷新该板块在去年9月创下的20267元/平方米楼面最高价。

3月29日，广州市继3月17日楼市新政推出后的“第一拍”，推出的住宅用地引来了开发商的争抢。海珠区石岗路一块面积为20211平方米的用地，以14亿余元起拍。开拍前就有开发商一次性加价1.12亿元，让报价直接封顶。当日成交的7宗住宅用地中，有6宗达到最高限制地价后转为竞拍配建，这些土地共需配建约42万平方米拆迁安置房等政府性房源。

3月30日，在南京，当地本月楼市限购、限贷政策升级加码之后，在网络上进行的“不碰面”的土地拍卖会上，仍有多幅地拍出最高限价，房地产企业需摇号决定最终赢家。