浅析商业地产企业财务风险的成因及控制策略

董琳

摘 要：社会大众对商品住宅的需求随着中国经济的不断发展而不断增长，因此，许多投资者都纷纷投入商业地产市场。但是由于商业地产企业投入的资金非常大，开发的周期 又比较长，势必会有财务风险存在。商业地产企业能否有效地应对并控制财务风险对其长远发展至关重要。本文主要对商业地产企业财务风险的基本特征和表现形式、中国商业地产企业财务风险的成因以及控制策略几个方面进行了分析和探讨。

关键词：商业地产企业 财务风险 成因 控制策略

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）10（c）-129-02

1 商业地产企业财务风险的基本特征

（1）商业地产企业投资的周期长。商业地产行业的前期准备工作以及开发的过程需要的时间比较长，因此商业地产企业投资的周期就比较长，不能及时收回一些账款，就会出现坏账，使资金的周转出现问题，造成商业地产企业的财务风险。（2）商业地产企业追求高效益。由于商业地产企业投资的比较多，投资的报酬率相对来说也比较高，但是存在着通货膨胀的因素，商业地产企业面临的投资风险也比较高。（3）商业地产企业投资额巨大。商业地产除了投资的周期比较长，投资额也比较大，而资金的回收期比较长，容易使企业财务出现危机。

2 商业地产企业财务风险的表现形式

（1）债务不能按期偿还。企业能按期偿还各项债务，是保证资金能够正常周转以及企业能够正常经营的基础。大多数商业地产企业负债都比较多，如果其投资的项目达不到预期的收益，就会使企业不能按期偿还债务，企业资金链就存在风险。（2）再筹资困难。商业地产企业如果不能对债务进行按期偿还，企业的信誉就会受到损害，再进行筹资时就会十分困难，企业的内部就會有严重的资金缺口，存在着财务风险。（3）资金周转不灵。商业地产企业由于各种因素导致不能按期对债务进行偿还，筹集不到资金，就很容易导致资金周转不灵，出现严重的财务危机。（4）投资回收风险。一些商业地产企业由于各种因素的影响，使得一些建筑用地或者商业地产商品被闲置等，但是商业地产企业已经将大量的资金投入里面，很难在一段时间内实现变现，或者由于一些因素客户不能按时将房款交清，这些都会使商业地产企业存在投资回收的风险。

3 中国商业地产企业财务风险的成因

3.1 企业内部因素

（1）商业地产行业的特性。商业地产项目需要巨额的资金，而且投资的周期比较长，工程完成之后进行房屋销售也有很多不确定因素存在。这些特点都使商业地产企业存在着较高的财务风险。（2）商业地产企业的资本结构。商业地产企业进行商业地产开发时需要的资金非常多，但是我国的商业地产企业规模相对比较小，资金实力不强，这些企业对银行贷款的依赖比较强，还有一部分运营资金依赖于工程建设中的一部分欠款以及客户的前期交款，企业自有的资金只占据很小的部分，这就使企业存在着潜在的财务风险。而且，我国的商业地产企业的负债也非常高，如果运营出现问题就很容易出现财务危机。（3）企业自身的风险管理水平。我国商业地产企业发展的时间非常短，而且一些商业地产企业是由国有企业转换来的，并不重视风险的管理和控制，对于财务风险以及如何对财务风险进行规避也没有明确的认识。而近些年国家也采取政策对商业地产市场过热的状况进行打压，在这种情况下，一些商业地产企业没有做好应对风险的准备，一些规模比较小、管理也比较混乱、缺乏风险控制意识的企业在打击下纷纷破产倒闭。由此可以看出，导致我国商业地产企业财务风险的一个重要原因就是商业地产企业的风险防范意识淡薄、风险控制的水平也比较低。

3.2 外部因素

（1）政策环境的调整。为保证国民经济的健康发展，国家经常会采取一些经济政策对商业地产行业实现宏观调控，国家的宏观调控政策对商业地产企业的收益有很大的影响。比如，对于土地资源，国家的开发和使用计划就会使土地的供应受到直接的影响，而土地是商业地产企业进行开发必不可少的，因此商业地产企业会受到国家土地政策的影响；政府对货币政策的调整也会影响企业的融资，使企业的资金流动受到影响，导致商业地产企业存在财务风险；商业地产的价格以及流通状况同样也会受到国家政策的影响等。（2）金融环境以及市场环境不稳定。金融市场利率出现变动就会使商业地产的产品价格的定位不准确，商业地产企业就会面临着风险，市场利率的变动使得购房者的购房成本以及购买能力受到影响，从而使商业地产产品的销售数量受到影响，甚至会降低，使企业的资金很难得到回收，债务就不能按期偿还，从而导致财务风险。市场发生变化，商业地产的供求关系也会发生变化，商业地产的供求关系发生变化，就会使商业地产的价格发生变化，这种变化就会使商业地产企业投资的预期效益存在着不确定性，商业地产企业就存在着财务风险。而且，市场中商业地产企业供大于求时，商业地产产品很难销售出去，或者企业进行降价销售，都可能会使企业不能收回投入的资金，从而不能对贷款进行偿还，导致破产。（3）资源环境的风险。土地是一种不可再生资源，是商业地产企业进行开发时所必须的，也是商业地产企业资源环境风险的主要来源。各种土地因素都会影响商业地产企业，比如土地的价格、位置以及国家的土地政策等。而土地闲置的问题在近些年很严重，如果企业不能在规定的时间内对所储备的土地进行开发，就会使企业面临征收土地闲置费甚至土地的使用权被无偿收回的风险。

4 商业地产企业财务风险的控制策略

4.1 提高财务风险控制意识

财务风险对商业地产企业的经营和发展的影响非常重要，但是许多商业地产企业人士尤其是管理层的财务风险意识十分淡薄，认为商业地产行业是中国经济的推动力，国家会对商业地产实行政策扶持，即使不扶持也不会使其陷入泥潭，而且还认为中国经济只要波动不大，商业地产企业就不会出现问题，非常缺乏财务风险控制意识，这就很容易导致商业地产企业出现风险。商业地产企业要获得持续发展，就要提高财务风险控制意识。

4.2 完善财务风险评价指标体系

商业地产企业要和行业的特点以及企业自身的实际情况相结合，对企业内部的财务风险评价指标体系进行完善，对财务风险评价指标进行实时的动态监测，也要对监测指标定期进行更新，使其能够将企业发展的各个阶段的避险需求都能够反映，从而能够有效的对风险进行规避。

4.3 加强资金链风险的控制

资金链控制不力会导致商业地产企业发生财务风险。商业地产企业进行开发时需要大量的资金，而且周期也比较长，对资金的依赖性非常强，如果缺少资金，商业地产企业的发展就会受到阻碍。特别是一些中小型的商业地产企业，如果缺乏科学合理的资金链管理政策，企业的资金链很容易出现问题，导致企业陷入财务困境，最终导致企业的崩溃。因此，商业地产企业要加强资金链风险的控制，建立科学合理的资金链管理政策。

4.4 提高应对市场和政策变化的能力

商业地产企业受到市场和政策的影响，特别是商业地产企业内部的风险达到一定程度的时候，更容易抽到市场和政策变化的影响，而这时如果对市场和政策变化的应变力不足，企业很可能就会陷入困境。对市场和政策风险进行准确的把握，是商业地产对财务风险进行有效规避的重要基础。但是当前我国商业地产对市场和政策变化的应对上还有许多的问题，应变力不够。因此，商业地产企业要提高对市场和政策变化的应变力，以市场和政策的变化为依据，来进行合理的财务决策，通过对科学合理的资本结构进行保持，实现对财务风险的控制，并实现商业地产企业价值的最大化。

5 结语

导致商业地产企业出现财务风险的因素非常多，商业地产企业要了解财务风险的成因，并采取有效的策略进行控制。商业地产企业可以提高财务风险控制意識，对财务风险评价指标体系进行完善，加强对资金链风险的控制以及提高应对市场和政策变化的能力等。

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