租赁行业的财务管理

徐志富

摘 要：本文介绍了租赁行业的行业痛点，指出了租赁行业的业务管理手段，提出了租赁企业的财务价值，希望对提高租赁业的财务管理水平有所帮助。

关键词：租赁行业 财务管理 财务价值

中图分类号：F721 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）12（c）-027-02

1 行业痛点

租赁行业最大的痛点：首先，大多数租赁企业只是负责商户的引进与管理，对于招进来的经销商如何经营则不管不问，一切交给商户自己了。从商户端来看，好一点的经销商对于自己的产品了解、认知程度高，加上自己有实力，且有想法做营销。这样的商户生存能力强，商场稍微扶持一下，商户就能够正常经营；还有一部分商户自身的经营理念没有，仅凭以往一些所谓的经验，就随意选了一个品牌，取得代理权后就进场经营。这部分商户对于产品了解不够，本身的营销理念又不足，生存压力就特别大。再从商场端来看，商场基本上没有办法掌握经销商的进销存，不太可能了解租户真正的销售情况。其次，由于行业壁垒的限制，租赁企业不大可能了解租户真实的利润率，结果是导致商场对于租户的年利润情况不是十分了解，租金政策不好确定。再加上电商对于实体店的冲击，商场对于租户的把握程度越来越弱化，导致商场出租、收租困难，现场管理混乱，无论是业务部门还是财务部门对于提升商场的租金水平还是保证商场的经营利润都面临一个非常尴尬的处境。

对于好一点的租赁企业，还有统一收银这样一个说法。目的无非是两个：一方面想了解商户的销售水平，总体上掌握以下商户的经营状况；另一方面给顾客一种感觉：这个商场很正规，购物又多了一层保障，一旦出现质量问题，商户不予解决，商场有责任和义务帮助处理。

随之而来的弊端：一方面，统一收银不能全部掌握商户真实的销售。因为现在的支付手段多种多样，商场的防控措施又十分有限；另一方面，商户对于商场了解自己的销售情况，本身有一种抵触情绪，不大可能把自己真实的销售数据告诉商场。理由一方面是怕商场一旦得到真实的销售数据会对销售好的商户或品类进行涨租或者进行展位位置上的调整，这样自己的利益将会受到伤害；另一方面商户隐藏自己真实销售，其目的是跟商场争取一个较为优惠的租金政策。当然这其中不排除人為因素导致的租金政策不公平，商户纠结自己的不公正待遇，进而拒绝交租，商户串联，联合抗租，给商场的经营管理带来负面的影响。作为商场的管理者面对这种情况的手段无非就是分化瓦解，对于商户给予租金上的让步或者其他政策上的扶持，长此以往商户的心中就形成这样的想法：只要我闹事商场就得给我政策。结果是商场越来越失去话语权与主动权，看似非常强势的商场对于商户的管理往往是一而再、再而三的让步，尤其是出租率不好的商场，情况尤其严重，明明是经营良好，挣钱的商户也跟商场提条件，要政策。

2 业务管理手段

在品牌引进方面，坚持进场环节加强资质管理，对于不合规或品牌价值不高的经销商慎重引进。这样在最初的环节把好关，后期在经营过程中会减少许多麻烦，如减少顾客投诉现象的发生，商品售后问题，媒体的负面报道等。即使是不能完全杜绝，最起码能够减少这类负面现象的发生，一个经销商的负面曝光对于整个商场的品牌价值都是巨大的伤害。

3 租赁企业财务价值

信息化时代对于数据的及时性要求越来越严苛，尤其是对于瞬息万变的商业企业，数据的及时性显得尤其重要。租赁企业的数据要做到随时随地，不同纬度、不同口径的对比，为商场决策层提供及时有效的商业信息。在软件技术十分发达的时代，这些问题看起来都不是问题，在实际工作中其实不然。任何一个软件都有它独到的优势，又不可避免的有它本身设计的先天不足。如何熟练使用软件，快速取得自己想要的数据信息看似一件简单的事情，其实在数据的收集与整理体现财务人员日常工作的基本功。另外，财务数据不仅仅是给财务人员自己看的，有的时候商场管理层更加需要财务数据的支持来做管理决策，不是所有的管理人员都具备一定的财务知识，如何将财务数字转换成业务语言，是困扰许多企业财务人员和管理人员的一个难题。一方面财务人员不知道业务人员、管理人员要什么，另一方面管理人员不理解数字的构成与数字背后隐藏的含义。结果是财务人员累够呛，管理人员急够呛。真正一个有价值的财务人员是如何将财务数据转换成需要者能够理解和使用的表格、图形。财务报表的实用性不仅对于决策者有价值，还要对使用者有价值，简单、通俗的财务数据才是使用者喜欢的财务人员。只有被需要才有存在感，财务人员的价值才能体现。

做到以上只能说是一个核算型财务人员，尤其是大数据来临的时代，有些数据可以通过数据库直接抓取，商场管理人员只要稍微有一些数据分析能力就能做到。如何通过数据看清问题的实质，商场未来的走势，以及商场应该采取何种手段、应对措施才是一个合格的管理型财务人员，至少要为商场管理层提供财务人员的专业意见。

如何通过数据发现问题的实质呢？

首先，要动起来，不能总坐在办公室里。找时间多巡场，看看商场内的人流量，各展位的进店顾客数量，各展位的展位布置，营业员的工作状态及精神面貌等，这些都是决定一个展位销售好与坏的决定因素。这些不是坐在办公室就能知道的，也不是任何系统、任何软件能够解决的问题，这些必须靠财务人员动起来，发现现场的问题，及时发现问题，及时提交巡场报告。将巡场过程中发现的各种问题及时反馈给领导。及时发现问题，小的问题及时解决，现场纠偏，不要啥事都汇报给领导，自己解决不掉的问题才能向上级领导反馈，自己能力可以解决的问题直接处理，将各种问题及时消灭掉。

其次，数据的整理分析能力。任何软件、系统，逻辑思维及数据分析都是事先设计好的。对于数据的整理分析则是财务人员的工作。同样的数据，不同人能够给出不同的分析报告，甚至是截然相反的结论。如何通过自己的思维、判断找到系统中的假数据、垃圾数据，这是需要非常强的逻辑思维能力、数据整理能力及行业工作经验，这就是所谓的通过现象看本质。

举例说明一下，某一经销商日常销售非常不理想，可是一到活动期的销售非常高，而日常巡场中发现该展位内顾客又非常多。这就是一种非常不正常的现象，要引起高度的重视。日常巡场发现展位内顾客非常多，而成交金额又非常低，说明展位私收银现象严重。经销商平时私收银目的：无非是不想让商场知道自己展位的真实销售，期望商场给予政策上的扶持，包括租金政策上的优惠，活动期企划资源的倾斜等。活动期销售非常之高，说明该展位通过活动期的销售骗取商场的企划礼品。这种行为，一方面对于商场资源造成极大的浪费，另一方面由于数据的不真实，容易对商场的经营及各项政策的制定及调整产生极大的偏差。这种情况不是任何系统、软件能够解决掉的，必须通过财务人员日常工作中的巡场及多年的行业经验来做出自己的判断。

最后，财务职业道德第一条：诚实守信。财务人员经常面临一个尴尬的问题：企业的业务人员包括一部分管理人员既希望看到真实的数據，又害怕看到真实的数据。因为毕竟涉及各部门的绩效考核及排名。当数据确实完成得漂亮还好，当数据完成得不理想，一定想办法将各项数据至少表面上过得去，涉及领导的脸面与考核，数据完成的好，希望财务人员给予锦上添花，完成的不好希望财务人员通过各种手段将数据做得尽量过得去。所以指望企业管理者与财务人员一样始终保持一个客观公正的态度，的确很难。这样造成财务人员经常在一个单位充当费力不讨好的角色，时间长了，财务人员为了自身的利益，心态无法不发生变化，产生这样或那样的想法，最后一些意志不坚定的财务人员逐渐会失去自身工作的准则与底线。要求财务人员，尤其是管理岗位的财务人员经常加强自身及下属的职业道德教育，要做到“常在河边走就是不湿鞋”。只有做到客观公正，财务人员在一个团队才有话语权，取得话语权才有可能将自己的想法、思路落实到企业管理中，最后体现财务人员自身的价值——不做账房先生，做老板事业的合作伙伴。

4 结语

随着近些年我国市场经济体制的发展和完善，科学高效的财务管理已是企业实现健康发展的有力保障。因此，租赁企业通过提高认识并结合自身实际建立一套完善的财务管理体系来提高市场竞争能力是当前一项重要任务，同时也是租赁企业进行可持续发展的有效保障。

参考文献

[1] 侯禹辛.ZH公司对A公司进行融资租赁的财务风险研究[D].天津商业大学，2015.

[2] 夏斌斌.价值链视角下融资租赁企业税务筹划研究[D].天津商业大学，2015.