浅谈企业资金管理存在的问题及对策

蒲亚萍

摘 要：在全球经济放缓环境下，我国出台了限购令、提高首付、收缩银根等一系列房价调控措施，以及同行业间竞争加剧，促使房地产业现金流进入了严冬。本文对房地产企业项目立项、资金预算、资金筹资、资金使用、资金回流中存在的问题及对策进行了分析阐述，以期提高房地产企业的资金管理。

关键词：房地产企业 资金管理 问题 对策

中图分类号：F275.1 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）03（c）-021-02

房地产行业是一个高投入、高成本，资金占用期长且回收慢，风险大的行业。资金是企业持续经营的重要保障，是企业赖以生存的源泉，建立健全的资金管理体系，加强房地产企业资金管理能够降低企业经营风险，高度集中资金，合理调度及使用资金，控制生产成本，提高资金周转率及企业市场竞争力，扩大企业规模。

1 房地产企业资金管理存在的问题

1.1 立项的可行性分析不准确

部分房地企业在立项分析评估做出可行性分析时，高估了企业自身的承受风险能力，未充分考虑市场趋势环境因素，国家宏观调控因素，现有公司人员因素潜在变动影响，对公司资金使用及回流的各种可能性未进行科学论证，导致资金使用率降低、回流缓慢、加大了资金占用成本及公司风险。

1.2 资金预算与执行流于形式

现阶段我国房地产企业大多数虽然实行了资金预算，但预算的全面性及可靠性较低，执行与预算存在较大差异，公司高管及各执行部门在实际工作中对预算不够重视，计划与执行差异往往也未真正找到原因，更别说对原因进行深入分析并给予调整。对临时增加的业务或预算遗漏项特别是部分民营企业根本就不再补充申报预算及调整，而直接越级找上级领导特批支付、对于企业已测定的最佳现金持有量这一警示性红线经常忽视，随意性太强，未按照无合同、无预算、审批流不完整的业务不得支付，让预算及执行仅存在形式上，达不到预算应有的职能，科学合理的使用调度及融通资金。

1.3 单一的资金筹措渠道

目前房地产企业的融资渠道主要有内部融资留存收益的补充、股东追加资本金；外部融资表现在发行股票及引进新的股东等权益性投资或者发行公司债券、银行贷款等。但由于股票及公司债券的发行对房地产企业的要求较高，一般都是一些业绩较好或已获上市的大型房地产企业，大多数中小房地产企业很难实现这两种渠道的融资，市场绝大多数房地产企业只能依靠银行或小贷公司等金融机构贷款来实现满足资金的需求量及持续性。加之目前大环境经济发展放缓，银根收紧，在限购令出台等制约下，很多房地产企业很难从银行获得贷款。

1.4 资金使用缺乏集中管理

1.4.1 资金管理过于分散

部分房地产开发企业存在资金过于分散，没有实行集中管理与合理调配。公司本部或分公司与分公司之间，在相同或不同区域同时存多个开发项目，而每个项目开设一个或多个用于收支的银行结算账户，每个账户都随时留存一定资金，造成账户资金闲置与短缺并存现象严重。同时，由于资金账户体系过于分散，对公司或集团而言难以及时、准确掌握各项目资金的真实库存及使用情况，不能高效使用调配公司现有资金，传递出错误的资金信息，甚至可能会在投融资决策上做出错误判断。未实行统采统购，统一结算，资源共享，削减了公司在采购谈判中的筹码，可能会造成相同区域不同项目，相同或类似成本的差异化不利于公司的成本管控，最终造成公司利润的减少。

1.4.2 成本中心职能缺失

部分房地产开发企业未设置成本控制中心或者在成本管控工作的过程中太过粗犷化，未分解到各项成本明细，在实际工作中，未保持动态跟踪，未随时与原各项预算明细控制成本相比较，对差异变动结合现行市场环境与行业趋势作出有效判断并汇总分析后及时上报相关部门，各部门也未按相关程序及时组织对异常成本增加的分析讨论并做出相关应对，加之房地产开发项目中变化影响因素太多，未达到科学管控成本，加大了综合成本，影响了销售定价，制约了公司的市场竞争力。

1.5 资金回流缓慢

在如今限购令、银根收紧、大环境经济发展放缓的低谷时期，各房地产企业财务状况在不同程度上受到了波及，商品房积压严重，各房地产开发商只有拼价格战，各种促销手段层出不穷，最终造成企业利润较预期大幅下滑，现金流入也相应减少，要保证新开发项目的顺利开展，而各现金回流项目前期投入资金较大部分来源于银行贷款，现金支出压力陡升，可能会出现无法偿还部分到期债务进而陷入财务危机，使企业形象和声誉受损，制约了资金回流规模的提高，使房地产企业容易出现资金断流的情况。

2 加强房地产企业资金管理的对策

2.1 重视房地产企业立项可行性分析

房地产开发项目立项可行性分析是房地产开发活动的开始，是一项综合性、系统性很强的工作，会直接影响整个项目运作的成败，牵动着公司的经营发展。因此房地产企业必需在进行项目开发前立项时，根据公司的实际经营情况，全面充分的对国家政策、市场环境、行业发展趋势等可见或可预测的各种因素进行综合、系统、科学的分析。识别其中存在的各类风险，正确评价公司承受各类风险的综合能力，做出在降低企业风险、节约成本、保证企业资金正常运行、促进企业战略目标实现的项目可行性分析。

2.2 完善房地产企业预算与执行管理

为了提高房地产开发企业资金的使用效率，實现资金的高度集中，加强资金的调控力度及资金运作项目的管理，保证公司各项生产经营管理活动对资金的需求，维护公司正常的资金管理秩序，强化对资金的计划管理，提高资金的周转效益，节约资金成本，确保资金有计划的筹集、使用和调配，策划与安排本金及利息的偿还，维护企业诚信形象。必需实行资金的全面可靠性预算，并层层分解严格执行，对无合同、无预算，审批流不符规定的业务支付一律不得拒绝，对漏报、不全或临时性支付项目必需先进行补报调整审批后再予以支付。只有完善房地产企业资金预算管理体系才能提高资金的使用、调度及周转，从而保障整个企业内资金的正常运行，降低企业成本，做出正确筹融资决策。

2.3 加强房地产企业多元化资金融资策略

单一的债务融资模式加大了公司财务风险及偿债压力，要改变这一现状房地产企业可以通过并购、控股等调整产业结构，跨领域互补型经营、改变经营理念资源共享吸收优质的新股东参与投资增强公司实力，也可以利用现有的土地或存货对外投资或持有待开发土地的股东带地入股实现联合开发等模式曲线融资，还可以通过合并、控股等形式让公司打包上市、售后回购等多渠道分散融资，改善资本结构，降低综合资金成本。

2.4 加强房地产企业资金集中使用管理

房地产企业应建立资金管理中心，实现资金集中管理、收支两条线，所有项目的回款都先回到公司资金中心，各分支机构在支付款项时都先向资金中心提计划及申请，各项目实行滚动备用金制，达到更有效合理的使用调度及筹集资金。

此外，还应建立健全成本控制制度，对各项目的成本进行全过程、全方位的跟踪把控，实时与预算对比，将目标成本与实际成本产生的变动及变动原因进行分析，对异常情况及时上报相应负责人员对企业成本运行的异常情况进行科学分析，并及时调整成本控制工作，把成本控制在最优范围内为销售定价提供可靠的参考依据。

2.5 加速房地产企业资金回流

资金回流的缓慢及大小牵动着房地产企业的运行与发展，应该结合企业的资金管理情况，针对性的进行项目开发工作，加速存货周转，房地产企业应通过房地产市场的走向分析，根据公司各项开发成本情况、资金回流情况制定相适应的营销策略，先选择成本较低而效果较好的宣传方案、打出不同的促銷方式，加速存货周转，也可以通过不同的销售渠道扩大销售，如网络平台、团购等以达到使资金回流得到提高。

此外，房地产企业应当协调项目开发过程中与承建方的关系，尽量利用应付账款财务杠杆效应，在发包工程时就应当做出相应约定，在合同执行过程中按照工程进度及合同约定比例支付工程款，使资金支出与资金回流能够协调进行，使资金回流能够满足资金支出的需求，避免房地产企业再融资而产生的财务风险，也能够使房地产企业与供应商搭建良好的合作关系。

3 结语

房地产企业资金贯穿房地产开发的始末，在这房地产行业恰逢冷冬时节，要平稳过渡到春天，并稳步发展。房地产企业必将资金管理与企业战略相结合，制定出符合各企业自身发展的资金管理战略，加强对项目投资的可行性分析、完善预算管理体系，改善资本结构，实现资金集中管理；提高产品市场竞争力；加速成本周转，利用应付账款杠杆效应带动收支平衡。降低企业风险，提高公司的整体竞争水平，促进公司发展。

参考文献

[1] 陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师， 2015（22）.

[2] 陈焕林.浅议房地产企业的全面预算管理[J].商业经济， 2012（24）.

[3] 赵明，张璇.试析如何提高房地产企业资金的内控管理水平[J].管理观察，2016（1）.