人类经济发展史就是人类扎堆史

崔鹏

很多人都热衷于判断接下来中国的房地产价格，北京、上海的房地产价格还会涨吗？一般情况下，这是个非常难的问题，因为你很难找到一个比较确定的坐标来判断，那我们不妨换个角度看。

从大历史的角度看人类的生活方式是怎样的。

在很久以前，人们从本能出发，从事狩猎和采集生产。那时候要养活一家四五口人（当然那时家庭规模并不只四五口人），需要二十多平方公里土地。为什么要那么多呢？因为要打野兽啊——人们追一只受伤的鹿相当于在3600个足球场上奔跑。这还是在人类已经发明了投掷武器和长矛之后，而一只孟加拉虎的领地范围多达一百平方公里。

按这个需求量衡量，中国大概只能住下180万人，上海只能住下900人，这个数字都赶不上你住的小区吧？

人类生活方式的一次大飞跃是从采猎社会到农耕社会，一家人生活所需的土地面积从二十多平方公里缩小到0.3平方公里左右，大概缩小到了百分之一。这对大多数人来说是个好事，因为如果你没能在3600个足球场之内追到那头鹿也不至于饿死了，另外，也不用为了多生一个小孩就要想办法干掉你的邻居。

0.3平方公里，你很可能把这个面积想得过小了，它是30万平方米。而一个传统的工人，大概只需要200平方米的工作空间，再加上他一家人居住的房子，也就300平方米。到了工业时代，养活一家人所需要的平均面积缩小到原来的千分之一。从人类必须拥有面积的变化来说，工业革命也许是人类历史上最伟大的革命。

再到后来，人们养活一家人所需要的土地面积持续缩小，这时人们学会盖楼，土地使用效率增加了。总体来说，从人围着足球场追野兽，到他们在办公室的格子间里写PPT，一个工作的人养活自己所需要的面积缩小到了约百万分之一。其实不止是这样，人类现在的平均生活水平远远好于农耕时代的一个国王。比如，到东汉蔡伦才发明了纸，这种新玩意推广开又花了很长时间，因此在相当漫长的时间里，人们用一种非常“残忍”的方式擦屁股。

人养活自己以及家庭所必需的土地面积越来越小，这为人们逐渐扎堆的生活方式创造了条件。总的来看，人类的生活方式是越来越扎堆的。人口总数越来越多，那些大城市容纳的人口也越来越多。

其实，几千年来增加的社会人口，在农村的很有限，增量基本都来自那些超级大城市。一千年前，人口超过十万的城市没有几个，而现在，某个城市人口超过千万也并不令人吃惊。

只要经济体系支撑得住，人们倾向于一个适于生活的地方能住多少人就住多少人。这从一个侧面也表明了一件事，计划经济不那么高效的一个原因是它阻止了人们的扎堆行为，或者说这种生产组织方式不知道应该怎么组织人们扎堆到什么地方。僵化的管理者总是倾向于让人口均匀地分散到广大土地的各个角落，这真是愚不可及。

想要判断一个地方的房地产价格是否还会上涨，只要知道它在现有的经济水平下是不是已经完成人的聚集过程就行了。中国的这一过程显然还没有完成，人们还在不断向超级和一线城市集中。户口的管制作用只是让这个过程变慢。

原先人们以为互联网的普遍使用会让大城市衰落，从理论上看这似乎有道理，但预言家们忽略了一个要素，那就是竞争。城市根本没有变小，中国的大城市在互联网广泛应用前后，居民规模大概增长了50%，房屋价格增长了十倍左右。

只要人类的扎堆史没有結束，那么那些超级城市的房地产价格从长期来看就会上涨。没办法，人类就是个喜欢扎堆的物种。

（李彩霞摘自《第一财经周刊》）