代名持有房产，这些坑你知道吗？

谭芳+桂芳芳

这些年，房产逐渐成为中国人持有财富的重要方式。由于政策、税费及规避婚姻、继承及债务等风险的考虑，把房产登记在别人名下成为很多人的选择。

有人说，按照现在的上海房价，两个上海土著结婚，相当于两家上市公司合并。而外地人跟上海人结婚相当于借壳上市，外地人在上海买房则相当于IPO。而由于限购、税费等考虑，不少人将房产登记在他人名下，双方签协议约定房产所有权，这种现象叫“房产代持”。但是，规避政策之外，还要考虑被代持房产的安全性及风险防范。下文将以真实的案例为基础，引出房产代持的风险并对房产代持中的相关难点进行答疑，宝宝快快来关注。

3则真实案例告诉你，把房子登记在别人名下有风险

（一）房屋被擅自处分，被代持人赔了夫人又折兵

这是一个不靠谱朋友的故事：2015年，张健与王小丽经朋友介绍在一起，你侬我侬，交往3个月后结婚。2016年3月，张健购买深圳市一处房产。但是因名额问题，张健以好友李华名义购房，双方签订了代持协议并办理公证，约定房产实际权利人为张健，每月房屋贷款由其偿还。

2016年底，李华因资金周转困难，便将该房按市场价出售，刘雷依法取得了该套房产所有权，并已办理交付和过户手续。

张健得知后非常愤怒，将房产代持协议和公证书拿出，请求法院确认李华与刘雷之间的房屋买卖合同无效。法院经过审理认为：买方属于善意第三人，判决张健败诉。

一波未平，一波又起，张健与王小丽因婚前缺乏了解，婚后矛盾丛生。房屋代持“东窗事发”后，王小丽向法院提起了离婚诉讼，要求离婚并分配房产一半市值300万元。

法院经审理后做出判决：张健与王小丽夫妻感情确已破裂，已无和好可能，故法院准予离婚。张健用婚后夫妻共同财产购买的房产，其部分属于夫妻共同财产。法院对该部分依法就房产及增值部分进行分割，王小丽按比例享有房产份额约300万元，但因房产所有权已变更，遂由张健作价返还给王小丽。张健不但失去了房子，还要自掏腰包赔偿给前妻，真是鸡飞蛋打。郁闷的张健只能凭之前他和李华签署的代持协议“再搏一把”，起诉李华违约并向李华追回房款。此案正在审理中。

（二）代持人突然去世，房产作为代持人遗产被继承

一个家庭悲剧，紧接着另一个悲剧，这背后到底哪里出了错？2010年，赵小文与张欢是一对刚结婚不久的小夫妻。赵小文的母亲早逝，独自带大女儿的父亲赵程买了一套3000万元的别墅，让女儿女婿同自己一同居住。但因限购和贷款政策的原因，房产登记在女儿赵小文名下，父女俩未签订书面代持协议。

2015年，赵小文因车祸重伤不治身亡。3个月后，赵程找到女婿张欢表明房子是自己购买的，张欢应当予以返还。张欢认为房屋登记在赵小文名下，其死后该房产应当作为遗产，由其继承人继承。协商不成，赵程将张欢诉至法院，要求法院确认该别墅为自己的财产。

法院认为，《中华人民共和国物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”作为房屋的登记产权人，根据物权公示原则，赵小文为房屋的所有权人。赵程声称为房屋的实际产权人，但因为缺乏书面代持协议和出资凭证，提交的证据不足以推翻涉案房屋的产权登记。

老父亲败诉，这则白发人送黑发人的故事背后更平添了几分悲剧色彩……

（三）实际产权人欲出售房屋，房产代持人拒绝配合

不要轻信人性，法律才是最好的保障。2012年初，冯晨和再婚妻子肖微欲购买上海一处房产。可是，按照當时上海市的限购政策，冯晨与肖微名下已各有一套房产，不能直接将该房产登记在自己名下。于是，冯晨便借用女儿冯叶的名义买房，并将房屋产权登记在冯叶名下。

冯叶大学毕业工作一段时间后，表示自己要和男友结婚，需要购买属于自己的住房，希望父亲与继母将房屋卖掉，将购房指标还给自己。继母肖微数落了她几句，认为结婚就应该找个有房有车的，和老公一起还房贷是件辛苦的事情。冯叶认为自己受到了伤害，矛盾逐渐升级。卖房过程中，她拒绝配合父亲及继母出售该房屋，并改口称这套房屋登记在自己名下，属于自己所有，父母无权卖房。冯晨和肖微愤怒之下将冯叶告上法庭，要求法院确认登记在冯叶名下的房屋产权归自己所有。

法院认为，《中华人民共和国物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房产登记在冯叶名下，冯晨夫妇请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误。冯晨夫妇作为冯叶的父母，在她读大学时，支付房产首期款，承担按揭还款，而冯叶参加工作后，开始量力而行地偿还月供至今，双方的这些行为既符合个人经济行为模式，也符合家庭伦理和人之常情，不能证明双方达成了房产代持协议，不能证明冯晨夫妇是房屋实际所有权人。他们诉称是借名买房、代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明自己承担着有关涉案房产的全部义务，享受着对涉案房产占有、使用、收益、处分的一切权利。冯晨、肖微缺乏相反证据推翻产权证书的记载，缺乏证据证明产权证书记载错误，因此驳回了他们的诉讼请求。但是一个家庭，就这样分崩离析了……

（一）房产代持协议有效吗？

我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

3.以合法形式掩盖非法目的;

4.损害社会公共利益;

5.违反法律、行政法规的强制性规定。

就房产代持协议而言，只要当事人意思表示真实，内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定合同无效的情形，即可认定其效力。

至于旨在规避“限购令”的房产代持协议，由于“限购令”是由政府出台的行政规范性文件，并非法律法规，规避“限购令”不构成《合同法》第52条第（三）项所规定的法律规避，因此，只要是双方自愿签订的房产代持协议，原则上都是有效的。

（二）代持人将房产出售，被代持人能要回吗？

我国《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

2.以合理的价格转让;

3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

在现实中，若房产代持人擅自将房产转移给第三人，第三人买房时不知道该房屋的所有权另有他人，并且房屋已经登记在自己名下。此时第三人正好满足《物权法》第106条关于房屋善意取得的规定，由第三人取得房屋所有权，房产实际权利人无权追回房产，只能向代持人请求损害赔偿。

（三）如何防范代持人的婚姻风险？

在房产代持中，代持人的婚姻风险，可能导致资产的外流。如何未雨绸缪，即使在代持人产生婚姻变故时，代持的房产也不会产生被分割的风险。芳芳律师给您如下建议：

1.父母给儿女买房，婚前还清剩余贷款。根据《婚姻法司法（解释三）》的规定，父母给儿女买的房，婚后还贷及其婚后增值部分属于夫妻双方的共同财产，因此剩余贷款最好能在婚前还清。否则一定要在代持协议中明确首付及每月还贷都由父母实际支付。以避免儿女离婚及个人遭遇意外后的纠纷。

2.房屋所有人与伴侣签订婚前协议。建议代持人与伴侣签好婚前协议，明确房产归属。当然，很多人不太接受这种方式，那么可以单就这套房产进行约定，不涉及其他财产，这样对夫妻感情影響不大，也更容易达成一致。

3.父母与代持房产子女签订单方赠与协议。在协议中，明确房产是赠与自己子女一人所有，不是夫妻共同财产。

（四）如何防范代持人的身故风险？

明天和未来，不知谁先来，一旦子女早于父母身亡，房产就可能作为子女的遗产被继承。破解代持人的身故风险，有如下建议：

1.可要求代持人立遗嘱。防止身故风险，遗嘱是最简单可行的方式，被代持人可要求代持人立遗嘱，可以指定房产由父母或自己的孩子继承，排除配偶的继承资格。

当然，因为立遗嘱人可以随时变更遗嘱，而父母对儿女是否立遗嘱以及如何立都没有控制权，因此立遗嘱的方式较为被动。一旦儿女同意立遗嘱则建议立公证遗嘱，公证遗嘱不但效力最高，而且变更的可能性小。

2.代持协议是确权的前提。由于遗嘱是受立遗嘱人控制，因此父母最好要求儿女签订代持协议，这是确权的前提。通过代持协议明确出资和实际所有权人之后，一旦发生纠纷，父母可以选择用代持协议确认所有权或用遗嘱继承的方式继承房产。