关于房地产经济的影响因素分析及发展策略探讨

马凌云

摘要：房地产经济有关的影响因素集中在市场因素、经济因素、国际因素、社会因素等方面，需要通过政府的税收政策、金融体系的完善、市场供求关系的调和，整体环境的良性构建，从而促使房地产经济健康平稳发展，稳定社会整体发展环境。

关键词：房地产经济；影响因素；发展策略

长时间以来，我国经济的增长在一定程度上得益于中国房地产的发展。有关数据表明，我国国民经济生产总值中的15%是通过房地产所贡献的，因此房地产经济的发展对我国国民经济发展至关重要。需要充分的分析房地产经济在不同时代下的影响因素，从而研究对应的发展策略，促进房地产经济健康发展。

一、房地产经济发展常见影响因素

（一）市场因素

我国属于全球人口数量最多的国家，人口基数大促使我国人口数量增长也较大，进而导致我国房地产需求总量相对较高。从市场情况来看，我国房地产发展具有较大潜能，发展空间较大。同时随着城市化进程加快，人口逐步向城市集中，导致城市区域内的房地产经济得到更迅猛的发展，城市房地产需求更为旺盛。房地产经济的发展有市场需求客观因素的推动，房地产也是商品的一种形式，受到市场供求关系的影响较大，因此市场是决定房地产发展的主要因素。

（二）社会因素

从社会情况方面来看，我国社会政治环境相对稳定，人们对投资与置业有较强的信心，从而也促使了房产经济的稳定向上。而当政治环境不稳定时，就会引发社会环境的动荡不安，进而导致房地产经济受到波及。社会稳定的相关因素较多，社会政治因素、社会秩序状态、社会经济状态等。如果社会上违法乱纪、烧杀抢掠的行为较为频繁，那么人们生活将会缺乏保障感，进而导致房地产需求受到影响。而城市化推进的速度也是社会因素的一个重要方面，城市化进程是社会发展所需，该阶段人们不断的从乡村向城市聚集，进而扩展了房地产的需求量。

（三）经济因素

经济因素对房地产整体经济发展起着重要影响，其中包括物价因素、利率因素、居民收入水平等多方面。利率在一定程度上会刺激消费者在房产購买上的动力，甚至达到一定引导趋向。贷款利率的增减会直接影响到消费者房产购买成本，进而影响房产投资的回报价值。消费者自身会因为贷款利率的升高而抑制购买欲望，同时会因为利率下滑而带来的实惠性而提升购买欲望。同时房地产本身项目建设就是一个相对繁复的内容，涉及多方面影响因素。如果相关建设材料成本与人工成本出现波动，对应的房地产建设成本会相应变化，因此房地产经济本身与物价水平也有密切关系。此外房地产经济受到居民人均收入影响，但居民收入水平相对较高的状态下，人们在房地产方面的投资理财意识也会更强，由此导致房地产销量的提升。居民收入提升会更多的将房地产作为自身的投资方向，拉动房地产经济上涨。相反，如果居民收入水平较低，相关投资能力缺乏，进而引发房地产经济的萧条。

（四）国际环境

国际环境也对房地产经济产生一定影响，尤其是本国与其他国家的关系状况，国际关系上包括国际经济、政治与军事情况等因素。特别是全球化发展不断深入，各国之间的联系日渐紧密，国际环境甚至可以达到牵一发而动全身的社会影响效果。如果整个国际环境处于向好发展趋势，房地产经济也会有更好的发展环境，这样有助于房产作为商品更好的流通。部分房地产经济中由于注入了外资，因此会更大的受到国际局势的影响。

二、房地产经济发展策略

（一）完善金融制度

要完善房地产行业与金融间的配合，促使房地产经济处于较为平稳健康的金融环境发展。在银行贷款管理上要注重结构管理，优化贷款结构，注重风险管控，控制好贷款份额管理，促使贷款更为正规标准化运作。要做好金融业与房地产业的关联，改善资金不足，优化健全房地产贷款体系，促使房地产融资多元化体系，在商业按揭贷款与政府优惠政策之上，可以扩展其他融资渠道。同时政府需要做好金融制度的监管，让房地产经济保持健康的融资环境。

（二）调整市场供应模式

在城市范围内由于高档住宅的大量囤积，导致土地使用率相对走低，空房比例大，闲置了大量土地资源。政府需要控制土地实际供应量，注重经济适用房与中等型商品住宅的退出，有效的满足社会大众的刚性需求，开拓相关房产的土地资源，有效的达到房屋规模的扩展，满足社会不同层级人员的购房需求，满足各自的购买率需求。

（三）注重投资性购房的控制

政府需要有效掌握当下投资性购房的状况，通过税收调控机制来达到遏制房地产泡沫的状况。例如对于短时间购房出售者，需要对其售价的利润做一定的税费增收，甚至采用高比例的税费增收，从而遏制投机性购房行为。其次，对于自用型的刚需购房，需要提供一定政策支持与普惠力度，有效的减少税费，提升一般居民的居住品质，按住刚需群体的实际需求。将刚需购房与投机性购房做好区别对待，鼓励与打压合理运用。

（四）做好市场监督，规范市场行为

房地产企业自身素质的缺乏与市场监督管控的不足都会导致整体市场环境的运转不良。需要完善整体的房地产信用机制，充分调动各方舆论影响力量，对市场相关信用行为做有效监督管控，有效的让房地产市场竞争处于健康良性环境。要注重房地产相关信息系统与平台的建设，注重信息的采集、分享与运用，有效准确的把控市场状况，了解实际的消费者购买需求与房地产行业状况，促使整体市场供需关系的平衡。

三、结语

房地产经济受到的影响因素较多，无论是政府政策环境、民众经济能力与物质需求、房地产行业自身发展状况，都需要有序规范性才能维持整个房地产经济的平稳。具体操作上需要各方面力量配合，同时也需要民众保持健康的购房心理，国家层面需要充分的意识到让房子作为刚需居住，而不能让房子作为投机者炒房的媒介。尤其是国家层面与购房者的心理层面构建需要尤为关注，避免受到相关关系的裹挟而导致市场畸形发展，通过稳定房地产行业的健康发展来促进社会各方面环境的稳定。