土地使用权作为信贷抵押资源进一步开发的现实探讨

刘春

摘要：中小企业贷款难问题一直是困扰地方政府、金融机构、企业三方的一大难题，其成因之一就是企业融资抵押物不足。这篇文章就是探讨如何让国有土地使用权真正利用起来，发现它尚未完全开发之处，充分发挥土地使用权的融资作用，能够对中小企业贷款难中抵押物不足的问题有所借鉴。

关键词：土地使用权；信贷抵押；探讨

土地使用权作为一种可靠、优质的信贷抵押资源，在信贷行为中历来都充当着十分重要的角色。为此，笔者对企业土地资产占用情况进行了调查，发现现实中土地使用权作为信贷抵押资源其作用尚有未完全开发之处，需要政府、银行、企业三方共同努力，更好地利用土地使用权，解决企业融资抵押物不足的问题。

一、土地使用权作为信贷资源开发不足

1.能够成为有效信贷抵押品的土地使用权数量不足

近年来，地方政府在为企业租赁、整合土地资源方面给予了高度重视，同时在国有土地出让方面有了一定的进展，如在此次调查的27户企业中22户企业占用着国有土地，且有20户企业已经取得国有土地使用权。但是，由于集体土地不能成为贷款抵押品的原因，部分企业占用的土地资源还不能成为有效的信贷抵押资源。在调查的27户企业使用着的184万平方米的国有或集体土地中，仅有45%的企业实现土地抵押贷款，且贷款抵押面积只占19%，大部分国有土地没有在融资方面发挥作用。

2.国有土地使用权价值在信贷抵押行为中实现效率不足

现行的贷款抵押活动中，房产的抵押值一般为评估值的70%一80%，而土地的抵押值仅为评估值的50%。这样的比例使得国有土地使用权这样一种可靠、优质、大额度的信贷资源无法发挥其在融资过程中应有的效能。如果土地的抵押值比例能够提高到70%一80%，那么企业获得的信贷资金将有大幅度的提高。

二、土地使用权作为信贷资源开发不足的成因

1.国有土地出让过程中部分操作行为，阻碍土地成为有效的贷款抵押物

近年来，政府允许国有土地使用权在一定时期内出让或租赁，成本为土地出让金或租金。但通过我们调查，在实际操作中，企业特别是招商引资企业获得国有土地使用权所缴纳的土地出让金往往会由地方政府采取先缴后退的方式部分或全部返还企业，即企业可以不用任何代价或极少的代价就可以获得国有土地使用权，且评估后的价格相对高昂，这种操作过程显然有失市场公平原则，且极易造成银行高额的信贷风险。

2.国有土地使用权评估过程中部分行为，导致国有土地使用权的真正价值难以得到认可

在调查样本中办理了权属地评估手续的13个样本中，计算各样本的评估地价，2个样本的评估地价在100元，平方米以下，6个样本的评估地价在200元/平方米-300元/平方米之间，3个样本的评估地价在300元/平方米-500元/平方米之间，2个样本的评估地价在700元/平方米以上，最高值为1634元/平方米。可见，国有土地使用权的评估过程中明显高估或低估土地价值的情况较为严重，导致评估结果的可靠性降低。

3.形成潜在金融风险，导致银行信贷投放不足

由于土地使用权出让、评估中出现的风险问题，金融机构在办理以土地作为抵押物的信贷业务时，收回的土地形式的抵贷资产处置容易形成损失，也容易受到地方政府的阻挠，形成金融资产不良，信贷资金风险相对较高。

三、进一步开发土地使用权作为信贷资源的相关建议

企业拥有土地资源，却得不到足够的信贷支持；银行拥有信貸资金，却由于对土地资源信心缺失而慎重放贷；政府出让了土地，却难以达到扶植企业，发展地方经济的效果。目前，解决的办法应放在理顺政府、银行、企业关系上，通过规范涉及土地资源的相关行为，转变土地出让金使用方式，达到政府、银行、企业在土地资源运用上的角色的统一、充分发挥土地使用权在融资上的作用。

1.进一步增大现有土地的整合力度

地方政府应在保护耕地，不与国家大政方针冲突的前提下，适当变企业长期租赁的集体荒地为国有土地，再由企业购买，增加能够成为有效信贷抵押品的土地使用权数量。

2.实现真正意义上的土地出让交易行为

切实改变国有土地使用权出让过程中的不合理做法，使土地出让真正体现价值、公平的原则，改变企业不用任何代价或极少的代价就可以获得国有土地使用权的情况。

3.规范土地价值评估行为

按照真实、合规、透明的原则，加强对土地价值评估行为的管理，规范土地评估机构的经营规则，树立评估结果的权威，增强银行对土地资源作为信贷抵押品的信心。

4.利用土地出让金建立信贷担保基金，放大有效信贷规模

将获得的土地出让金设立信贷担保基金，不但为银行构建了企业土地使用权做抵押、担保的防线，同时，也有利于发挥担保基金对信贷规模的放大效应，使企业获得更多的资金，更加健康地发展。