广州市产业用地指南浅析

张芳

摘 要：为大力推进新型城市化发展，加快广州市产业转型升级，促进产业用地集约利用，提高产业用地管理水平，广州市于2006年首次启动了广州市产业用地指南编制工作，至2013年广州市产业用地指南已经完成了3次更新，分别是《广州市产业用地指南（2007）年版》、《广州市产业用地指南（2009年版）》、和《广州市产业用地指南（2013年版）》。历次指南更新的变化主要体现在五个方面，一是用地类型、二是产业指导目录、三是用地控制指标，四是用地指标控制标准，五是区域等别划分。以下将对广州市产业用地指南的编制及变化情况进行简要分析。

关键词：产业用地指南；用地指标；创新点

中图分类号：F321 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）04-0206-02

1 广州市产业用地指南编制概况

广州市于2006年首次启动了广州市产业用地指南编制工作，2007年颁布了《广州市产业用地指南（2007）年版》。随着广州市工业经济水平的不断发展，产业用地节约集约利用程度的不断提高，按照每两年更新一次的原则，结合国家于2008年修订后出台的《工业项目建设用地控制指标》，广州市及时对《广州市产业用地指南（2007年版）》进行了更新和修订，形成了《广州市产业用地指南（2009年版）》，并于2010年颁布实施。随着建设用地规模接近极限及国家对土地节约集约利用的新要求，广州市产业用地指南于2012年再次进行更新，以提高土地利用效率，满足产业用地发展的需要。

2 历次产业用地指南更新变化

2.1 用地类型

随着指南的更新，指南管控的用地类型也随着产业发展现状及产业发展规划发生变化。2009年版产业用地指南主要管控的用地类型为工业、现代服务业、高新技术产业和基础设施行业四类行业。2013年版产业用地指南主要管控的用地类型为工业项目、现代服务业项目、基础设施项目和社会事业项目。见表1。

2.2 工业项目目录

2009年版指南依据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）及广州市产业的实际情况，工业部分选取了98个中类行业、高新技术产业部分选取了28个中类行业确定相关用地指标、其中，高新技术产业在农药制造、砖瓦、石材及其他建筑材料制造中增加两个小类即生物化学农药及微生物农药制造和其他建筑材料制造。2013年版指南依据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）更新其行业代码及类别名称，再结合国家发改委目录、《印发广东省战略性新兴产业导向目录（2011年本）》、《广州市“十二五”规划》和廣州市目录等，选出121个中类作为工业行业范围，在此基础上筛选单独供地产业目录。

为贯彻落实《中共广州市人民政府关于加强规划引领节约集约用地的实施意见》指示，优化空间资源配置、彻底摒弃拼土地资源的粗放增长方式，实现城市集约发展和精明增长，可持续发展，根据不同行业生产工艺要求初步筛选单独供地产业目录。对非单独供地行业的企业，原则上鼓励他们进入标准厂房，提高土地节约集约利用水平。

2.3 控制指标

随着对产业用地的节约集约利用水平要求越来越严格，产业用地控制指标也越来越全面，由批前准入指标发展至批前准入、批中审核、批后监管的立体监控指标体系。以工业项目为例，2009年版指南中工业项目用地控制指标包括投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地比例、用地指标等六项。2013年版指南，工业项目用地指标增加至九项，包括容积率、投资强度、用地指标、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地比例、土地产出率、产值能耗、科技率，其中科技率是国内首次使用。见表2。

2.4 指标标准

《广州市产业用地指南（2013版）》中各项产业用地控制指标值的设置均以广州市产业发展现状数据和《广州市产业用地指南（2009版）》中指标值为依据。根据广东省及广州市产业发展规划，对不同行业设置修正系数，计算得出各行业产业用地控制指标值。

随着产业用地节约集约利用水平要求越来越高及资源消耗水平的要求越来越严格，产业用地控制标准也越来越严格，工业项目用地指标控制标准变化最为明显。

2.4.1 容积率

与2009年版指南相比，2013年 版指南工业用地的容积率标准进行了大幅调整。调整较大的为传统的、用地粗放的行业，根据广州市近年来相关产业发展，分析行业均值，在2009年版指南基础上适度调整，以便更好的指导该类行业节约集约用地。其中基础化学原料制造、专用化学产品制造、塑料制品业、砖瓦、石材等其他建筑材料制造、钢压延加工、金属加工机械制造、采矿、冶金、建筑等专用设备制造、化工、木材、非金属加工专用设备制造、医疗仪器设备及器械制造、环保、社会公共服务及其他专用设备制造调整幅度较大，其他行业进行了微调。

2.4.2 投资强度

与2009年版指南相比，2013年版指南工业用地的8个中类行业的投资强度提高。其中，基础化学原料制造的现状均值远高于2009年版指南的控制值，其取值在原有基础上提高20%作为新的指标，其他行业进行了微调。控制指标的提高说明广州市经济社会发展，用地投入强度的门槛提高。因此，基于各行业投资强度的平均水平重新确定投资强度控制指标具有现势性和可行性。

2.4.3 用地指标

与2009年版指南相比，2013年版指南工业用地不再分区域类别设定，仍依据生产规模设置用地标准。其中，塑料制品业、石墨及其他非金属矿物制品制造、有色金属合金制造、锅炉及原动设备制造、金属加工机械制造、专用设备制造、汽车整车制造等行业用地指标进行了调整。总体而言，2013年版指南比2009年版指南的用地指标更加严格，提高了入园标准，促进提高广州市土地节约集约利用水平。

2.4.4 土地产出率

通过对比可以发现，广州市2013年版指南工业用地的土地产出率标准低于《上海市产业用地指南（2012年版）》的相关标准，但广州市土地产出率指标普遍高于青岛市标准，仅有7个行业指标值略低于青岛市。总体上，广州市产业用地产出水平的要求更高。

2.4.5 产值能耗

同《深圳市工业工业项目建设用地控制标准（2012年版）》相比，广州市2013年版指南工业用地中仅4个中类行业的产值能耗标准高于深圳市标准，其他行业的产值能耗标准均低于深圳市标准。但相比《上海市产业用地指南（2012年版）》指标，广州市产值能耗的限制较为严格。

2.5 区域等别划分

由于各区域发展方向、发展规划不同，以致同一城市不同区域发展速度不同，所以产业用地指南的编制，要以区域发展现状为依据，不同区域设置不同的用地控制标准。

2009年版指南以国土资源部划定的土地等别为基础， 将十五等归并为三类区域，其中一至五等城市并为一类区域，第六、七等并为二类区域，八至十五等并为三类区域，区域类别划分具体如下：

一类区域：越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、萝岗区。

二类区域：番禺区、花都区、南沙区。

三类区域：增城市、从化市。

2013年版指南区域划分依据“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的城市发展战略，参照《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）划定的土地等别，将广州市域分为都会区和外围区域，都会区范围北起北二环高速公路，南至沙湾水道，东起增城市行政边界，西至广州市界，包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、黄埔区、番禺区以及白云区和花都区的北二环高速公路以南地区、萝岗区的南部地区（开发区东区、西区），总面积约为1231平方公里。外围区域范围为除都会区外的广州市其他区域，包括南沙区、从化市、增城市以及白云区、花都区和萝岗区部分区域。

3 《广州市产业用地指南（2013年版）》創新点

《广州市产业用地指南（2013年版）》在《广州市产业用地指南（2009年版）》的基础上进行了创新，主要表现在以下几方面：

3.1 产业类型扩展

《广州市产业用地指南（2013版）》在《广州市产业用地指南（2009年版）》的基础上，增加社会事业设施项目的用地指引，单独编制了《社会事业用地指南》，使指南覆盖的产业类型更加全面。

3.2 设置《限制/禁止用地项目目录》

《广州市产业用地指南（2013版）》中规定，用地规模较大但产值较低、不利于产业机构优化的项目将被限制用地，资源消耗大、污染环境、工艺技术需要淘汰的产业项目将被禁止用地。《限制/禁止用地项目目录》共涉及食品饮料、烟草、纺织、制革、造纸印刷、石油化工、医药制造、化学原料及制品、化学纤维制造、橡胶和塑料制品、冶金压延加工、金属制品、通用和专用设备、电气机械和器材制造、电力生产、房地产、公共设施管理、文体娱乐业等34个行业大类项目。

3.3 制定了单独供地产业目录

《广州市产业用地指南（2013版）》制定了单独供地产业目录，实行差别化供应，不在目录之列的项目一律要进标准厂房和工业园区，这在全国范围内尚属首例。

3.4 完善后评估指标

工业项目用地新增的科技率、土地产出率和产值能耗的三项后评估指标也属创新之举。未来广州的工业土地出让合同将约定，无法达到评估要求的项目会被罚款、限制再次供地等，以此引导工业项目转型升级，提高项目科技水平。

3.5 合理划分区域等别

《广州市产业用地指南（2013版）》依据广州市“123”城市功能布局规划将区域调整划分为都会区和外围区域，根据区域发展定位，对同一类项目分别设定不同的用地控制标准。

参考文献

[1]国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知[S].（国土资发〔2008〕308号）.

[2]工业项目建设用地控制指标[S].2008.

[3]GB/T4754-2002，国民经济行业分类[S].

[4]广州市产业用地指南[S].2007.

[5]广州市产业用地指南[S].2009.

[6]广州市产业用地指南[S].2013.

[7]上海市产业用地指南[S].2012.

[8]深圳市工业工业项目建设用地控制标准[S].2012.