灰色模型在南京奥体中心轨道交通周边房地产市场的应用

王文君

摘要： 本文以南京夏季青年奥运会的举办引起轨道交通基础设施的完善为例，根据房地产置业调查收集样本和相关数据，结合定性判断和定量分析构建灰色预测模型，探究由青奥会轨道交通基础设施建设而引起房价变化的趋势，以及对南京奥体中心地铁站点附近普通住宅小区的房地产价值做出预测。结果表明：由南京青奥会举办而加强南京奥体中心周边轨道交通基础设施的完善，对房价的影响呈渐进式推进。随着交通设施便利，对房地产的推动效应也逐渐显现。核心区在短期内快速上涨，但是此影响持续时间较短，在青年奥运会结束之后，奥体中心附近地铁周边的房价有小幅度降低，随后又恢复至小幅度稳态增长。

Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.

关键词： 房地产价值；灰色模型；预测；轨道交通

Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit

中图分类号：F282；O212 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）03-0039-06

0 引言

2014年8月16日第二届青年夏季奥运会（以下简称青奥会）在南京开幕。自2010年申办成功以来，青奥会作为南京发展战略部署的重要组成部分，在促进城市经济快速发展、提升文化认同感的同时，更是为青奥会加大了以南京奥体中心为聚点，延伸至周边诸多场馆的轨道交通设施建设。地铁的发展将带动沿线旧城改造和新城区的开发，提高沿线物业及房地产开发价值。本文将以南京奥体中心周边的新建站点（地铁十号线上的中胜站、元通站、奥体中心站，以及地铁二号线上的奥体东站）为例，对南京奥体中心及其周边地铁沿线地区房价的变化趋势进行研究。

目前，国内已经有不少关于重大体育赛事影响房价的详细调查研究，然而对重大赛事导致交通基础设施建设的完善改变区位条件而影响房价的理论研究还很鲜见，更不用提对其影响的定量评估。发生此种现象的原因主要是由于重大事件对房价影响具有隐性，其使用价值难以从市场价值中分离，加之我国房地产市场起步晚，数据开放性弱而加剧了这一现象。但在当前环境下，城市地铁建设产生了“一线带活一片”的效应，使得沿线区域的房地产升值，因此深入研究重大体育事件通过影响交通便利性对房价造成的具体影响，对购房者、城市规划者和决策者等都具有实际参考价值。于购房者而言，能有效地对房地产价值进行估计进行合理购置与投资；于城市规划者和决策者而言，能有效地降低政策制定和实施的盲目性，为城市发展战略的定位和调整提供理论依据和有效指导。基于此，本研究以2014年南京青年奥运会为实例，收集、统计奥体中心附近地铁沿线的房地产价值并建立灰色预测模型对房价进行预测，分析由交通基础设施的完善对房价的影响。

1 文献综述

距离南京青奥会结束已经历时近两年，这种大型的体育赛事的举办带来的一系列的有关房地产价值的经济效应更是引起了相关学者的关注，众多学者针对大型赛事与房地产价值这二者联系做出过相关研究。例如，崔旭靓[1]研究发现北京市由于奥运会举办带来的房价上涨有其自身特点，奥运会带来的经济带动作用，使生活水平提高和城镇化水平提高，使购房需求增加，房价上升，但是奥运会的举办与购房需求没有直接联系；叶子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是阶段性影响房价上涨的关键因子。申奥成功两年后，青奥会的影响开始显现，同时随着青奥会的不断临近。影响愈加增强，他们均以北京奥运会和南京青奥会为一个整体，去研究经济带动水平以及房价的变化，并未针对某一具体的重要因素去分析影响房价变化的趋势。

鉴于此，本文拟针对轨道交通这一因素进行分析。轨道交通对于房价的影响，相关学者曾经做出过相应不同程度的研究。赵冬琦曾研究南京长江纬七路过江隧道开通影响到房价的攀升，得出交通影响的即时性、区域性特征，造成交通成本的提高及不同区域人群交通需求的差异，从而影响到房价的跌幅[3]。汤学永通过对轨道交通沿线房价分布的特点和变动趋势进行研究，发现了轨道交通的修建对房地产价格时间和空间上有着明显的波动影响[4]。同样张兴胜，高忠研究得出城市交通对住宅房价却有影响其影响效应分为：空间影响、时间影响和区位影响[5]。杜文姬，卢志强对北京越来越易达与通达的城市公共交通与其周边房价的变化进行研究，发现二者之间的影响是显著的[6]。

当前国内外文献中，对于城市轨道交通对住房价格的影响大多集中于一般城市层面的研究，研究内容聚焦于影响显著性、影响大小和影响范围等问题。这些问题非常重要，但城市轨道交通对住房价格的影响规律不限于此，还有很多内部规律和更细节的影响有待探索。本文拟针对南京青奥会举办带动轨道交通发展，居民房产距离新建地铁站点的远近影响房价的程度和趋势，并针对这样的趋势对奥体中心一带的房价做出估计。

2 问题描述

南京青奥会的举办，促进了南京奥体中心附近地铁干线的新建与站点重新规划，在奥体中心附近共有奥体中心站、奥体东站、梦都大街站、兴隆大街站、元通站、中胜站、绿博园站七个站点。通过收集距离这七个站点的附近的27个普通居民住宅小区从2010年至2015年共六年的季度房价数据，构建灰色模型分析，分析随时间变化房地产价值的变动趋势与特点。

本研究的因变量为奥体中心地铁沿线附近房地产的价格，通过价格的变动来反应价值的变化规律。鉴于我国房地产市场的评估机制还不完善，缺少权威的评估机构，且对房地产进行评估的费用比较高；而通过调查的方式获得交易价格的费用比较低，并且交易价格更能反应房地产市场的真实情况，能够比较灵敏的反应房地产价格随时间的变化情况，所以本研究选取通过抽样调查方式获得的普通住宅房地产价值（样本小区均位于南京奥体中心附近，距离新建地铁站点约200米到1500米不等），数据如表1。

根据普通住宅小区距离最近地铁站点的人行距离远近与房价的关系得出：距离地铁站点越近，房价受其影响越明显，故按此规律将收集的原始数据赋予不同的权重进行处理[7]，其权重赋予表，如表2。

得出每一季度奥体中心地铁沿线普通住宅价值的均价，结果如表3。

根据上表绘制更直观的折线图，如图1。

由图1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奥会的申办成功，南京奥体中心周边轨道交通基础设施开始建设、完善，其对房价的影响呈渐进式推进。随着交通设施便利，对房地产的推动效应也逐渐显现。奥体中心周边区域房地产价值快速上涨，在南京奥体中心附近轨道交通基本健全的2014年第一季度，房地产价值达到有史以来最高水平，随着青奥会的举办房地产价值一直维持在那一价格水平，但是此影响持续时间较短，在青年奥运会结束之后，奥体中心附近地铁周边的房价有小幅度降低，随后又恢复至小幅度稳态增长的状态。

4 结论

近几年，房地产市场已经成为金融建筑和股市等经济板块发展的重要推动力，而诸如南京青奥会等的这样一类大型体育赛事推动轨道交通建设与完善，是影响周边房地产市场发展的一个重要因素。本文选择了南京奥体中心周围具有代表性的普通住宅的房地产市场六年的均价数据作为分析对象，预测未来两年内奥体中心地铁沿线普通住宅均价的变动情况。所提出的预测结果可为间接调节房地产市场价值的供需平衡提供可行性的参考，同时为广大的房地产投资决策者的管理与决策提供一定的科学性借鉴。本文得出的研究结果也表示，国内的房地产市场在诸如轨道交通建设等方面的正面影响下，会呈现一定程度的有规律的变化。房地产产业的发展也可利用此因素积极推动，进而正向带动中国其他产业的发展，推动中国经济。

参考文献：

[1]崔旭靓.奥运会后北京市房价走势分析[J].金融经济，2010（22）：118-120.

[2]叶子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件对房价的影响研究——以南京青奥会为例[J].江苏商论，2014（04）：72-76.

[3]赵冬琦.交通对区域房价的差异影响——以南京纬七路过江隧道为例[J].中国房地产，2011（16）：28-35.

[4]汤学永.城市轨道建设对城市开发及房价的影响[J].经营管者，2009（18）：227.

[5]何芳，张兴胜，高忠.郑州城市交通对住宅房价影响分析[J].经济论坛，2015（06）：35-36.

[6]杜文姬，卢志强.城市公共交通对房价的影响研究—以北京市海淀区为例[J].管理观察，2015（17）：9-11.

[7]叶子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件对房价的影响研究——以南京青奥会为例[J].江苏商论，2014（04）：72-76.