在加拿大购买自由持有式独立屋是一笔好投资

夏欣怡

在加拿大的诸多房地产类型中，自由持有式独立屋是一种表现优异的投资方式。

什么是自由持有式独立屋

自由持有式独立屋翻译自英文Single family（Freehold），其真实含义是：自由持有的可供一户家庭居住的独立屋。

与共管式独立屋的区别

除自由持有式的独立屋外，加拿大还有另外一种形式的独立屋——共管式独立屋，即Single Family （Strata），它与自由持有式独立屋有4点区别：

第一，持有费用不同。前者除了每年需要向政府缴纳房地产税之外，不需要缴纳其他费用。而后者除了需要缴纳房地产税，还需要向小区的物业管理部门缴纳月费。

第二，地权不同。前者屋内的建筑用地和屋外院子用地均归业主所有。后者屋内的建筑用地归业主所有，屋外的院子用地和小区公共用地通常归整个小区的业主集体所有。

第三，服务不同。前者需要自己打理院子、缴纳上下水的费用、垃圾费和更换屋顶，而后者则由物业管理屋外的一切。但是，如果物业管理不善，当共管式独立屋小区需要统一进行大规模整修（比如更換屋顶），那么物业管理部门可能会向所有的产权持有者额外收取一笔一次性维护费。

第四，权利不同。只要符合法律规定，自由持有式独立屋的所有者可以任意处置自己的房屋，比如养宠物、停房车、出租、出售等。而共管式独立屋则不同，往往有严格的管理规定，并且会定期召开全体业主参加的会议，按照多数表决的原则决定是否通过某一项需要由所有人共同遵守的决定。例如，有些小区规定，该小区内可供自由出租的共管式独立屋数量只能占总数的5%；还有些小区规定本小区只给55岁以上的老人居住，未来出售的时候也只能卖给55岁以上的老人。

综合以上的情况，可以看出与共管式独立屋相比，自由持有式独立屋拥有更大的灵活性，而且无须缴纳管理费用。因此，在资产增值上，自由持有式独立屋往往也会更加迅速一些。

与国内别墅的区别

此外，中国投资者往往容易将自由持有式独立屋和国内的别墅混为一谈。实际上两者也有较大区别，主要有5点：

第一，税收不同。前者要缴纳房地产税，后者不需要。

第二，物业费不同。前者不需要缴纳物业费，后者需要缴纳物业费。

第三，地权不同。前者的土地永久所有，后者的土地有70年的使用期限。

第四，楼层数量不同。前者除了2层楼的样式之外，也会出现一些只有一层楼的平层结构，这些平层的独立屋往往会受到一些腿脚不便的老年人的喜爱。而国内的别墅通常以2层楼较为常见。

第五，庭院的面积不同。前者往往在房子之外有较大的前院和后院，有些庄园式独立屋的院子里会有树林、河流、山丘，甚至湖泊。而后者的院子规模往往相对狭小，甚至没有自己独立的庭院。

价格百年增值千倍

自由持有式独立屋，因为其所拥有的土地是永久所有的，所以具有极大的增值、保值能力。

1912年，大温高贵林地区的一块建设用地只需要250加元，西温同样大小的建地也仅需要550加元。时至今日，这样的建设用地需要多少钱呢？目前，高贵林一块编号为R2096587的普通地块正在出售，面积为663平方米，可以盖一个独立屋，售价为109.99万加元，是1912年的4399.6倍。西温一块编号为R2134160的普通地块也在出售，面积为655平方米，同样可以盖一个独立屋，售价为297.5万加元，是1912年的5409倍。

1922年的温西， Hornby街上一栋有14个房间的独立屋开价仅4750加元，灰岬区（Point Grey）一栋平房只要3950加元，桑拿斯（Shaughnessy）一栋全新独立屋也开价7900加元。温西的这3处房产平均价格为5533加元。2017年3月，温西独立屋的平均售价为346.17万加元，是1922年的625.65倍。

1932年，正处于全球经济大萧条期间，温市房价下跌，本拿比Capital Hill一栋小房子只需550元，温东维多利亚街与24街路口一栋五房的独立屋，也要价1000元。2017年3月，本拿比北独立屋均价为151.87万加元，是1932年的2761倍；温东独立屋均价145.22万加元，是1932年的1452.2倍。

第二次世界大战结束后，温哥华自由持有式独立屋价格继续波段式前进，总体趋势持续上行至今。虽然2016年的海外买家税让温哥华房价出现下跌趋势，但2017年3月的数据显示，大温哥华地区独立屋均价仍高达148.94万加元，位居加拿大第一。

独立屋在主要房产类型中涨幅最优

加拿大的房屋类型主要有3种：独立屋、联排房（国内被称为联排公寓）和公寓（通常为四层以上的楼房）。从单位面积所拥有的土地数量来看，这3种房型大小排序为独立屋>联排房>公寓。在升值能力上，这3种房型也往往会如此依次排列。

大多伦多和大维多利亚的平均房价，紧随大温哥华之后，分列加拿大城市的第2和第3名。表1和表2分别给出了2005年1月—2017年3月，大多伦多和大维多利亚的独立屋、联排房与公寓的价格对比情况。长期来看，独立屋涨幅明显优于联排房，而联排房涨幅又优于公寓。

在表2中，出现了维多利亚的公寓涨幅高于联排房涨幅的情况，这是维多利亚的特殊气候条件造成的。维多利亚是加拿大气候最温暖的地方，有大量的老人去那里养老。虽然需要缴纳高昂的管理费，但对于拥有者来说，在管理上却最为便利，深受老年人的喜爱，因此价格居高不下。

综上所述，自由持有式独立屋有3个较为明显的优点：第一，从产权来看，自由持有，灵活度高；第二，从历史来看，保值增值能力惊人；第三，与其他房产类型相比，增值速度更快。