我国房地产行业分化进一步加剧

马红军

近日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的房地产500强测评报告显示，2016年行业集中程度进一步提升，房地产开发投资增速连续两年低至个位数，行业平均利润率下行趋势未改，表明高增长时代已经结束。在新的发展阶段里，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企加速转型，行业分化进一步加剧。

行业集中度提升

从本次入榜企业看，500强头名位次首次易主。恒大集团凭借2016年销售金额3731亿元、三年复合增长率达54.9%居首位，万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福、龙湖分列二到十位。

25家企业连续9次进入100强；与2009年首次开展500强测评活动相比，榜单换血率近六成。

2016年，房地产行业集中度继续提升。从本次500强测评结果看，10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占38%。前50强、100强、200强企业销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。资源加速向500强为代表的领先企业聚集。

报告显示，500强房企全年商品房销售面积总额达5.2亿平方米，同比增长31.6%；销售金额创下6.3万亿元的新高，同比增长40.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为33.05%和53.35%，分别较上年提升6.33和7.51个百分点。从不同城市的销售情况看，不论是销售面积还是销售金额，热点二线城市表现最为强势，部分三线城市回暖明显。

土地市场同样反映出市场分化态势。2016年，房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%；土地成交价款9129亿元，增长19.8%。地价上涨明显，开发企业拿地成本明显上升。这与企業集中热点地区拿地有关，市场分化趋势延续。热点城市楼市销售向好，开发企业集中拿地，增加土地供应、优化土地供应结构成为这些城市的重点调控方向；部分三四线城市继续推进去库存，落实“暂停或减少土地供应”等政策。

资源整合步伐加快

报告显示，2016年，房企特别是拥有品牌、布局、资源、开发能力优势的标杆企业，通过兼并收购、购买股份来增加土地储备，并多元化布局。据统计，2016年房地产行业并购案为198宗，涉及金额为4014.83亿元，金额同比上升43%。其中，央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。重组整合一方面能够使部分业务杂泛的国企理清主营业务，更好地做强主业；另一方面能减少集团内多家房企的同业竞争。此外，标杆房企收购中小房企项目，扩大业务体量也是并购热点。对于大型房企而言，通过兼并重组有利于企业获取资源，从而化解土地市场价格高企的风险。同时，通过持有其他上市房企股权，有利于间接扩大土地储备和提升话语权。

报告指出，随着房屋自有率不断上升，存量市场特别是一二线城市的存量市场规模快速提升，其重要程度不断提升。如何在存量资源上谋求企业发展，成为不少企业思考的重点。其中，存量改造及开发包括长租公寓、民宿改造、联合办公等业态；平台撮合包括分时度假等分享经济；物流地产、产业地产等存量资源开发等成为探索方向。

投资增速再回8%以上

国家统计局上月发布的2017年前两月全国房地产开发投资和销售情况显示，今年1至2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.7%。值得一提的是，这是继2015年1至3月房地产开发投资增速达8.5%之后，时隔两年，投资增速再回8%以上。

据悉，正是房地产重点指标的快速上涨，促使开发投资增速有了较大幅度增长。国家统计局数据显示，1至2月份，房地产开发企业房屋施工面积达622950万平方米，同比增长3.2%，增速与去年全年持平。房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速提高2.3个百分点。房屋竣工面积16141万平方米，增长15.8%，增速提高9.7个百分点。

单从住宅来看，增速较为明显。数据显示，住宅施工面积423185万平方米，增长2.1%；住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%；住宅竣工面积11674万平方米，增长15.3%。

土地方面，数据显示，1至2月份，房地产开发企业土地购置面积为2374万平方米，同比增长6.2%，而去年全年为下降3.4%；但土地成交价款有所回落，具体成交额为794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。

国家统计局投资司首席统计师王宝滨介绍说，1至2月份，全国房地产开发投资为9854亿元，增长8.9%，增速比去年全年加快2个百分点，比去年同期加快5.9个百分点；房地产投资对全部投资增长的贡献率为23.8%，比去年同期提高16.3个百分点。他认为，房地产开发投资增速加快，一方面是因为房地产销售持续向好，特别是三四线城市在去库存政策作用下，销售增速明显加快；另一方面是由于上年度企业拿的地已陆续进入开发建设阶段，新开工项目明显增加。

国家统计局新闻发言人、总经济师盛来运也表示，今年前两个月的房地产投资增速好于预期。其中，商品房销售面积增长25.1%，尽管跟去年同期比略有回落，但较去年全年依然上升2.6个百分点，尤其是非重点城市，也就是三四线城市商品房的销售面积大幅增长。

盛来运说，种种迹象表明，去年10月份以来，新一轮房地产市场调控采取的因地制宜、分城施策的措施是正确的，且成效明显，既维护了房地产市场的稳定，同时又使去库存进程没有受到影响。

盛来运指出，1月份，15个一线和热点二线城市中，有11个城市的新建商品住宅价格环比下降，3个城市持平，1个城市涨幅回落。三四线城市去库存力度加大，1至2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14.0个百分点。

数据显示，1至2月份，商品房销售面积为14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%，办公楼销售面积增长39.1%，商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，住宅销售额增长22.7%，办公楼销售额增长49.3%，商业营业用房销售额增长41.6%。

“但我们也必须注意到，住宅库存在持续多月降低后，又一次出现上涨。”中原地产首席分析师张大伟说。

据国家统计局数据显示，2月末，商品房待售面积为70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米，办公楼待售面积增加155万平方米，商业营业用房待售面积增加260万平方米。

张大伟表示，住宅库存在持续多月降低后再次上涨的主要原因是，三、四线城市库存依然积压，而一二线城市的楼市调控则抑制了过于火爆的市场，库存逐渐平稳，因此，去库存将是持久战，预期2017年整体三四线楼市政策将依然宽松。