燕郊落宗风波

陈录宁

除了那些专业的投资人士外，很多人因为在燕郊买一套房子而拿出了自己的全部积蓄，甚至是“啃老”，还有些人背负上了几十万元，甚至上百万元的贷款，对于他们来说，如果自己的房子不能交易，不被政府承认，那么这些人将陷入无底深渊

“近几天，我和家人终于舒了一口气，我们家面临的最大问题已经成功解决了。”住在河北省三河市燕郊镇的王贺终于放松紧绷了几个月的神经，吐出了压抑了他数月的一口气。

4月3日，王贺在北京订购了一套房子，首付款已经缴纳，而首付款的来源就是他刚卖的一套位于燕郊的房子。想起几个月前燕郊的房产落宗风波，而且自己亲历其中，王贺不禁一阵后怕，如果他位于燕郊的房子不能顺利出售，那么他在北京买房的计划也终将是一场空。

对于王贺来说，他的心情近几个月经历了跌宕起伏的几个阶段，从最初决定换房的激动到房产不能交易的焦虑再到如今成功换房的喜悦，可以说，从未坐过过山车的王贺也终于体验了一把如同过山车般“刺激”的感觉。

无法交易的房产

2017年春节前，面临疯涨的北京房价，家住燕郊的王贺生出了换房的念头，他打算把燕郊的房子卖掉，然后用卖房的资金缴纳首付，在北京买一套房子。在北京拥有一套房子，是王贺毕业后就一直拥有的梦想，和家人商量后，王贺就着手实施了换房的计划。

王贺把自己的房子挂到了中介公司的平台上，不出几天，就有客户表达了购买意向。欢欣鼓舞的王贺便与买方确定了交易日期，在客户缴纳了首付款后，王贺便和买方以及中介公司员工去房产部门办理了过户手续。然而让王贺没有想到的是，他在和买主办理抵押贷款时，三河市不动产登记中心的员工告诉他，他的房子在土地落宗上存在问题，目前无法办理。听到这个消息的王贺第一时间就愣住了，如果不能办理抵押贷款，那么他售房的尾款将无法得到。王贺想不明白，他的房子怎么会存在问题，他当初买房的时候是按照正常的程序购买的，而且还在银行顺利贷到了款，况且他的手里还拿着房地产管理部门颁发的房屋所有权产权证。让王贺更为迷惑的是，落宗是什么，他是第一次听说这个词语。

面对土地落宗，和王贺一样，很多房主也并不清楚其中的含义。落宗其实和国家实行不动产登记制度有关系。2016年开始，全国范围内推行不动产登记政策，原有房屋所有产权证要替换成不动产登记证。在执行不动产登记后，房产证和土地证合二为一，具体办法是房屋和土地必须关联，在国土局备案审批土地的属性、用途、年限必须和地面建筑物吻合，比如说商品住房的土地性质必须是住宅用地，否则无法关联，也就无法办理新的不动产权证。这个房屋和土地关联的过程，就称为“落宗”。

事后，王贺通过多方打听才清楚，因为落宗问题房产无法交易的不仅仅是他一家，而是涉及燕郊几十个小区，保守估计有几千套房产都存在此种情况。

慌了神的王贺去三河市不动产交易中心跑了数次，得到的答案都是一个“正在等上头通知，不清楚政策何时才能下来”。

王贺没有想到，自己花费巨资购买的房子竟然成了“非法”资产，政府部门不承认了。

燕郊的房子是王贺名下唯一的一套房子，刚毕业时在北京买一套房子并不现实，所以他就选择在了和北京通州一河之隔的燕郊。这里行政区划虽然属于河北，但是距离天安门也就30多公里，比北京的远郊区县还近，上班也有直达国贸的公交车，所以在燕郊购房算是刚毕业不久年轻人的一个折中计划。

王贺的家里也翻了天，他的老婆也在北京上班，可以说在北京拥有一套房子是他们工作以来最大的一个梦想，如今换房梦被无情击碎，这让他们难以接受。

跑遍了政府部门

为了尽快搞清房产到底哪里出现了问题，王贺向公司请了年假，一天几乎大半时间都在奔走于各个房地产管理部门。

通过深入了解，王贺发现自己的遭遇并非个例，在2017年春节即将到来的那几天，三河市不动产交易中心的门槛几乎被无法落宗房产的房主踏烂了，甚至有人在激愤之下扯起了维权的横幅。望着维权队伍的不断壮大，王贺清楚自己的换房计划恐怕要搁浅了。

2017年下半年，随着北京地区房价的暴涨，燕郊的房价也水涨船高起来，王贺当初以9000元每平购入的房子，到2017年10月份单价已经涨到了27000元，而王贺看好的北京朝阳区一套房子，单价已经突破了6万元。王贺清楚，燕郊的房价增幅远远比不上北京，如果这次自己不能顺利换房，不知道以后還有没有机会，对于每年收入只有10万元出头的他来说，能否完成人生计划的转折就靠着这次换房的机会。

燕郊落宗事件的发酵速度远远超过了王贺的想象，随着越来越多房产因落宗无法交易，群情激奋的房主们扯着维权横幅走向了街头，燕郊进京通道每天都拥挤不堪，因为维权人士的加入，进京通道变得越发拥堵起来。

在燕郊买房的人群除了那些专业的投资人士外，年轻、有学历的大学生们也占据了相当的比例，他们也通过网络及电话等正当途径向各级政府反映燕郊房产的落宗情况，希望能获得政府部门的帮助。

“除了那些专业的投资人士外，很多人因为在燕郊买一套房子而拿出了自己的全部积蓄，甚至是‘啃老，还有些人背负上了几十万元、甚至上百万元的贷款，对于他们来说，如果自己的房子不能交易，不被政府承认，那么这些人将陷入无底深渊。”王贺在燕郊住了5年多，在每天上下班往返北京的公交车上，他看到的大多是像他一样年轻的大学毕业生。为了梦想他们留在了北京，但是高高的房价又把他们逼到了燕郊等周边的环京地区，对于他们来说，把燕郊的房子卖了凑够首付在北京换一套房子是他们能够坚持留在北京的重要原因之一，如果这套房子不能变现，那么留在北京工作将更加艰难。

炒房群体的日子也不好过，一位在燕郊投资了8套房产的专业炒房人士刘立新告诉记者，他正是看好燕郊的位置而加入了当地的房地产市场，2014年他在燕郊全款购买了3套二手房子，然后把3套房子抵押给银行后又贷款买了5套。2017年年底燕郊房价被北京带动了起来，单价达到了近3万元，对于他来说，这正是出手的好机会，可是他购买的6套房子因无法落宗而导致交易失败，这让他上了“头火”。

因过分焦虑而嘴角起泡的刘立新被每月几万元的房贷磨得瘦了一大圈，万般无奈之下，他也加入了维权的队伍。

不动产登记制引出落宗风波

王贺的房产证上，土地用途一栏清楚地写着“住宅用地”，但是根据三河市不动产登记中心查询的结果，他名下房产所在地的土地性质却是工业用地。这就意味着政府发的房本产权变为40年，甚至变成一张废纸，无法落宗意味着房屋不能买卖交易，不能享受银行批贷和继承。

记者注意到，2016年11月10日，三河市国土资源局发布了一则有关实施不动产统一登记有关事项的公告，提出从2016年12月1日开始，由不动产登记部门统一受理房屋、土地、林地等各项不动产登记业务，由市国土资源局颁发不动产权证书和不动产登记证明。

公告提出，按照“不变不换”的原则，以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效，权利不变动，证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时，更换新的不动产权证书。

也就意味着，如果要进行买卖房屋等权利变动，就要把原有的所有权证书统一更换为不动产权证书，但是前提条件是房屋符合落宗条件。

从另一个角度说，除了一些政策房外，面向市场交易的商品房所占用的土地必须是经过当地政府机构包括土地管理部门合法批示的商品房建设用地，这样房屋性质才能和土地用途达成一致，也才能落宗。

王贺的房子所占用的土地经过三河市不动产交易中心查询是工业用地，和他商品房子的性质并不匹配，这也是导致他的房子不能够落宗的主要原因。

据刘立新描述，他6套不能过户的房子中有2套占用的土地是工业用地，其余4套是绿化用地。

和王贺和刘立新一样，在燕郊未落宗的小区并不少，经媒体曝光的就有福成五期、福成二期、福成四期、冶金小区、东方御景小区、首钢小区、美林湾A区等数十个小区，这些小区的用地有的是工业用地，也有的是绿化用地，还有的根本就是违章用地。

业内人士告诉记者，根据土地管理法、城乡规划法、建筑法、城市房地产管理法等规定，商品住宅开发建设依照程序必须办理建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，即俗称的“五证”。这其中，土地使用性质在办证的每个环节至关重要，且“五证”环环相扣，一个环节出现问题很难进入下一环节。这些表明，一套住宅卖给业主，要经过多个部门的监管审核。

那么为什么燕郊的这些小区不能落宗却能办理下来房屋所有权证，也就是房产证？这是王贺和刘立新以及不能落宗问题小区业主都存在的疑问。家里有房屋所有权证的业主都可以清晰地看到，房屋所有权证上对于土地的规划用途、使用年限、土地使用权取得时间、房屋的用途和建成时间等，都有明确记载，这是哪里出现了问题？

愈演愈烈的落宗事件让燕郊在短短几天内就上了新闻头条，各地媒体也闻风而动，不断向外界揭示燕郊落宗事件的始末以及幕后原因。

通過抽丝剥茧般的层层报道，燕郊落宗事件的原因也逐渐暴露出来，除了部分小区的历史遗留问题外，大部分不能落宗的小区涉及违规用地。

一位知情人士介绍，三河市政府组织各部门对燕郊各个问题小区进行调查和核对，主要是两种情况，第一种是历史遗留问题，在国家实施招拍挂政策之前，一些单位利用划拨土地建设家属楼，最后办理了房产证。比如冶金小区、首钢小区，其楼房建设于七八十年代，属历史遗留问题。

另一种情况在此次燕郊“落宗”问题涉及的小区中占大多数。这些无法落宗的小区多数与违规使用土地有关。据公开资料显示，燕郊于2010年升级为国家高新技术产业开发区，园区产业主要以电子信息、新能源、生物医药、新材料、机械制造为代表的高新技术产业和以健康产业、旅游休闲、仓储物流、文化创意等为代表的现代服务业为主，以打造高新技术产业园区和首都卫星城为发展目标。但是随着近些年房价的迅速上涨，大量产业项目变身房地产。据燕郊一名地产开发圈内人士介绍，一些开发商把本来是综合用地，却以住宅用地名义办理房本，本来应该是绿地，也被建成了住宅。在燕郊近十年迅速发展的过程中，房地产违规开发等负面新闻不断出现。开发商私自更改土地性质，在工业用地、绿化用地甚至是违章用地上建设住宅的情况并不罕见。

这种违规用地现象的频繁出现，导致了像王贺和刘立新这样房产无法落宗情况的发生。

“终于可以睡个好觉了”

燕郊落宗事件发生以后，当地政府也迅速反应，采取了各种措施。2017年1月23日，三河市国土资源局不动产登记中心发布《关于存在历史遗留问题的小区或单位暂不办理相关业务的通告》：目前市政府已成立工作组对相关问题逐个进行调査，市政府将根据调査结果争取上级有关政策支持，并参照其他市、县的成功做法制定解决办法，待市政府相关办法出台后，再行办理不动产登记相关手续。

此通告一出，并没有让维权群体冷静下来，反而坐实了部分房产不能落宗的事实，很多人再次激动起来。

“这个公告并没有说明什么时候解决问题，并且如何解决，所以大家认为政府解决这个事情的态度并不积极，这导致了更多的人走向了街头。”亲自参与维权的王贺说道。

面对越来越严峻的事态，2月8日，三河市一位副市长来到“维权”现场，召开现场办公会。表示“有合格房产证就应该有合格的产权，房产证上显示多少年限，不动产证就是多少年限”，同时承诺本周内绝大多数小区都能正常落宗。当天傍晚，三河市不动产登记中心门口就贴出了由河北省廊坊市、三河市政府发给业主的关于三河燕郊不动产登记问题的公开信，信上表示，福成五期、祥馨日昇、电子城小区等5个小区可以正常办理不动产登记手续。

面对突然而来的转机，包括王贺和刘立新在内的很多房主欢呼雀跃，他们取得了维权胜利的第一步，当地政府拿出了具体的措施来处理问题。王贺距离他换房的梦想又近了一步。

实际上，发生如此戏剧性的一幕，和当地政府的积极努力分不开。三河市政府一位领导曾表示，不能落宗的原因主要在于信息不对称。在接到燕郊部分居民反映土地不能落宗后，三河市组织了国土、规划、建设等部门对这些小区逐一进行汇总，因房产、土地几个部门分开掌握信息，历时比较长，牵涉的部门也较多，导致一些信息不对称，以至于造成了不能落宗。经核实发现，这些房子大部分都集中于二手房市场上，最晚发现问题的也在2007年之前，大概涉及几十个小区。

2月10日，三河市政府连夜发出通告，通告称，凡依法获得《房屋所有权证》的业主，可直接持《房屋所有权证》办理不动产登记手续，《不动产登记证书》所记载信息，以《房屋所有权证》信息为准。从2月13日开始，已经有业主陆续办理不动产登记，目前已有多名业主顺利办理，有业主曾表示：“终于可以睡个好觉了”。

随着燕郊落宗事件的落幕，王贺终于出手了燕郊的房产，在北京购买了一套房子。心有余悸的王贺说，他在购买北京房子的时候反复验证了房子的产权证，另外还通过房地产管理部门查询了房子的真实情况。“我是被吓怕了。”王贺如此说道。

专家建议购房需谨慎

针对这一燕郊房产落宗事件，河北一力律师事务所律师徐青认为：于开发商而言，其行为违反了《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关原则和规定，破坏了正常的房地产市场秩序。在合同缔约时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给合同相对人造成严重损失的，其行为构成民事欺诈行为，应当承担民事赔偿责任。

北京冉民律师事务所律师巩枫华解释道，燕郊未落宗的小区楼盘，不属于狭义上的小产权房，因为业主拥有国家有关部门颁发的合法的房产证，其产权应该受到法律保护。而小产权房，是建在集体土地上的，也没有合法的房产权属证书。

巩枫华同时表示，燕郊落宗事件发生在不动产登记和房地产开发“五证”制度不太健全的时代，但有一点是肯定的：责任应不在业主，按照《土地管理法》，房产实行“房地一体主义”，业主过户时按正常产权给国家缴了税，合法取得了房产证，就可以认定其合法拥有房屋下的土地使用权。购房者要注意查验售房单位的“五证”，特别是“土地使用权证”。