房企融资迂回出击

王俊丹

银行信贷、公司债发行都悄然收紧，境外发债、信托融资等方式卷土重来，房地产企业融资成本上升已成定局。随着调控深入房地产消费回归理性，房地产行业如何应对成本上升和政策调控双重压力，何去何从值得观察。

海外债走俏

截至2017年4月初，近半数上市房企已披露2016年报，A股上市房地产公司中共有61家发布2016年报，主要业务位于内地的香港上市房企约70家发布年报。亮眼的成绩与快速膨胀的规模背后，层层监管限制下房企的融资方式变化颇值得关注。

万科年报表示，受集团国际化战略推进及跨境并购增加影响，2016 年外币负债较2015年增长较快。2016年境外负债占比 35.4%， 而外币负债占比 33.8%。万科2016年美元、港币债券占全部发债金额的60%。而在2015年，万科新发债券全部为人民币债券。

除万科外，绿地地产也在2016年9月和12月分别发过两期美元票据；碧桂园在2016年发过两期美元公司债。

但从成本看，2016年海外融资成本呈上升趋势。以万科在2016年的三期票据为例，4月发行的3年期港元票据，息票为2.5%；9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%；12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，发行成本逐渐升高。

富力地产年报显示，2016年集团非银融资的年加权平均成本从9.2%降至6.7%，得益于发行的低息境内债券。并在2016年，因融资环境改善及融资选择增加，提前赎回两期年利率分别达8.5%及8.75%的高息美元债券，以降低成本。

某投行业务人士告诉记者，整体来看，在2016年房地产海外债中，10%以上利率的高息票债券大幅减少，票面利率在6%-8%之间居多，占比达到40%以上；票面利率在4%-6%的占比近3成。这主要是由于2015年到2016年中全球利率下行，加之2016年上半年国内房地产行业繁荣，使得2016年房地产企业整体融资成本低于2015年。

IMI研究员曲强告诉记者，因国内房企发债的政策限制，境外发债规则相对宽松，叠加人民币的下行预期，房企乐意发行海外债，即使做外币持有，也是划算的。

PPP的零成本拿地术

地产年报中，华夏幸福基业成绩亮眼，2016年净利润同比增速35.22%，连续6年保持30%以上增长。2016 年销售额共计1203.25 亿元，位列中国指数研究“中国房企销售金额排行榜”第八位。

华夏幸福年报显示，其产业新城PPP模式成为核心竞争力，围绕全国主要核心城市复制产业小镇模式，以县域为单位为其提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务。截至2016 年底，已签订产业新城PPP 协议30 余个，正在建设的产业新城项目10 余个，处于建设起步和规划阶段的园区19个，投资运营的园区新增签约入园企业436 家，新增签约投资额约1122.4 亿元。

而其房地产开发业务受益产业新城开发，发展迅猛。产业新城业务销售额共计901.24 亿元，城市地产签约销售额281.84 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额20.17 亿元。随着限购政策落实，北京、上海等大城市购房政策相继收紧，环大城市周边地区的房地产市场升温明显，对其产业新城配套房地产项目形成持续红利。

对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说，随着融资难、拿地贵的多重压力，如果能够借力PPP模式，虽然不能拓宽其融资渠道，但其“低成本”模式和相应的净利润的高速增长，令传统房企侧目。

据了解，近三年来，产业地产如雨后春笋般兴旺起来，包括万科等国内前五十名的地产商也积极布局，其中典型企业包括五矿中冶、华夏幸福、中关村发展集团等。

虽然地产商对产业地产表示眼热，也并不意味谁都可以用PPP来做房地产。郭巍表示，随着城镇化的推进，产业地产是未来房地产的发展趋势，但只有产业地产中涉及基础设施和公共服务领域才能够运用PPP模式。而PPP模式下的产业地产项目虽然可以带来一般6%-9%的收益，但本质并非以获取收益为导向，而更带有公益和责任色彩。意图通过PPP项目完善的前期设计和良好的运营实现以人为本的集生活、居住、产业一体的微观经济载体，高效、低成本地服务实体经济发展。所以地产商在布局产业地产和PPP前，也需真正了解其本质，合规合乎本质运营，否则也只能是失败。

多渠道受限融资成本回升

2017年地产融资将何去何从？

首先梳理一下各类融资方式，目前银行开发贷、基金券商等同类资管、公司债、住房尾款ABS是受政策限制较大的方式。

但近日，交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS已经获得监管机构放行。

另外资产证券化方面，一位地产投资经理认为，基础资产为核心城市优质物业的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和类REITs产品可能得到快速发展。

其余方式中，回归信托或是趋势之一。据了解某大型信托公司2017年已经进行公司战略调整，房地产业务重回业务重点。

该公司一位业务人士认为，信托的高融资成本在近两年开始下降，相比其他融资形式受到的限制较小。从信托業协会发布的数据来看，去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。

信托业协会统计，截至2016年末，信托资产中约1.43万亿投入房地产业，较15年末的1.29万亿元新增了1400亿元。而在2016年三季度末，信托资金投向房地产业的规模为1.35万亿，因此去年四季度信托资金投入房地产的规模新增约800亿元，而去年前三季度合计新增仅约650亿元。

地产融资收紧以来，海外债券开始升温。海通证券统计，2017年以来内地房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额多出一倍。但人民币汇率波动，美元进入加息周期，海外发债成本已经开始回升。如果增加海外债券融资比例，房地产企业融资成本可能相应推高。

2017年到目前，房地产融资成本回升已经有所显现。“约有0.5%的回涨。”一位做房地产业务的资管人士反馈，“现在的上涨还不明显，主要原因是整体成本的上涨，资金端收紧和货币政策变化的原因占大头。”

在该人士看来，现在拿地受限，增量项目减少，房企去年大规模融资后资金宽裕，融资需求暂时还不会大规模的体现。一些存量到期融资还可以继续滚动，预计2018年会呈现紧张。