浅析土地增值税清算要点

赵英

摘 要：土地增值税清算工作是房地产公司企业实施财务管理、预防经济风险的重要管控手段，也为新房地产项目开发提供财务数据和信息，确保房地产公司获得经济收入的稳定增长。此外，土地增值税清算也是我国市场经济的重要调控手段与策略，对于调节规范市场秩序，维护我国经济市场稳定具有非常重要的作用。下文中，笔者将从土地增值税清算的工作经验入手分析与总结，探究现阶段国内房地产公司土地增值税清算工作中存在的弊端与不足，并提出具体的应对方法与策略。

关键词：房地产公司企业 土地增值税清算 管理策略

房地产公司的土地增值税清算工作具有实施财务管理、预防经济风险，为新项目提供财务数据信息，确保经济收入稳定增长的核心管控作用。但从国内多数房地产公司的现实经营与管理情况来看，我国房地产公司预算管控不清、对国家与地方的税收法律法规和相关政策掌握不足、理解不到位，导致了房地产公司税务申报错误、漏项，应纳税额计算不当，纳税工作管理混乱等问题，从而影响了房地产公司正常工作与经营活动的开展。

一、现阶段国内房地产公司土地增值税清算的弊端与不足

一是，虚构工程项目和工作量，成本核实难。房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心，也是最难查实的关键环节。问题突出表现为：一是开发商移花接木。为了把不好入账的“灰色支出”（如公关费、招待费等）做实，采取虚构工程项目（大多为零星工程和配套设施），编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票的方法予以转入。二是开发商和施工方相互勾结，采取虚假招投标或签订补充合同等方式虚构工程项目、虚增业务量增加开发成本。由于税务检查人员对工程施工图纸、工程概算等知识匮乏，房地产项目零星工程、辅助和配套设施工程众多，加之部分开发商与施工方属关联企业，使检查人员调查取证具有较大难度。例如某开发商虚构地下管网的辅助工程10万元，在地下隐蔽工程无法开挖检查且企业施工合同、建筑发票、工程决算书均完备情况下，税务人员很难分辨出该项工程项目的真假。

二是，虚开发票，调查取证难。在包工不包料施工方式下，部分开发商存在虚开发票、接受他人虚开发票和假发票等违法行为。其共同特点是：舍近求远，去外省市购买沙石、水泥等建材；绝大多数采取现金交易；发票金额较大且手工开具；销货方大多属于非正规企业或个体经营者。有些企业为防止税务机关发现假发票不准予成本列支，还借用他人名义“主动”到税务机关代开发票，企图掩盖虚假购销业务。根据税务机关代开普通发票的规定，申请代开发票人只需提供合法身份证件和付款方（或接受劳务服务方）对所购物品品名（或劳务服务项目）、单价、金额等出具的书面确认证明即可，税务机关对该项经济业务是否发生根本无法确定，对其中属恶意虚开或善意取得的假发票，也无法辨别。如果税务机关一律按照187号文第四条第一款“不能提供合法有效凭证的，不予扣除”处理，对企业显然不公，也违背了合理性原则。但如果准予企业计入开发成本，无疑助长了购销双方偷逃税的主观倾向，增加税收的系统风险。

二、房地产公司土地增值税清算的优化策略与管控要点

一是，注意所得税计算与土地增值税计算的差异性。在房地产所得税计算过程中，除了经营收益、投入成本、相关支出与费用，还应当依据合理性、配比性、相关性原则，将不符合上述原则的费用、成本和收益从应纳税所得额中减免、扣除。在土地增值税计算过程中，则仅仅需要统计房地产项目的营销收益，但不包括房地产因租赁、孳息所获得的收益，所以与房地产租赁、孳息有关的费用，也不能够予以减免、扣除；对于其他费用，则能够纳入减免税额、抵免税额中，应当依照国家税收有关法律与政策，进行核对与确认。房地产公司的土地增值税清算管控工作，需要与房地产销售盈利、成本、相关费用计算等环节联系起来，一方面注意销售数额、成本费用金额对于土地增值税计算的影响，从而通过费用与成本控制，做好土地增值税管控；并且在土地增值税计算过程中，遵循真实、客观原则。对于房地产项目销售中所产生的利息费用支出，如果该利息产生于房地产项目竣工完毕之前，则可以作为生产成本中的一项，从应纳税所得额中扣除；如果该利息产生于房地产项目竣工完毕之后，则不可以作为生产成本中的一项予以扣除。

二是，要将房地产开发成本费用与间接成本区别计算。现实情况中，很多房地产公司在土地增值税清算过程中，将房地产成本费用与间接成本，二者混为一谈——一方面可能是由于部分财务管理、税务管理工作者的专业能力不足、工作经验有限；另一方面，也不排除部分税务管理人员的故意所为。尤其应当引起注意的是，部分税务管理人员错误地将房地产开发成本中因管理所产生的费用支出，当成了间接成本。

三是，清晰界定房产营销类型，准确核算房产营销收入。从我国目前的房地产营销类型来看，主要包括三种：一是分期按揭，二是一次性全额付款，三是首付款和后期按揭，第三种方式也是国内最常见的房产交易付款类型。应当注意的是，部分房地产项目采用了预售的营销方式，该预售房产应当列入土地增值税清算项目中，不得以此为借口延迟缴纳税款。作为土地增值税收缴部门，应当将销售房源与房地产纳税人其他类型房地产项目的销售价格实施对比，防止转移收入的偷税、避税行为。在统计房地产项目的销售情况时，应当界定合同付款时间、按揭付款时间、现金付款时间等具体交易时间，从而确定并计算房产营销收入。

四是，计算房地产营销收入过程中，要以会计财务报告为参考。将往年中的房地产公司会计财务报告作为参考数据，对房地产营销成本、支出费用做出核算，查明房产项目的具体销售金额，列明各项费用与支出的金额、明细，并备案、存档。

五是，做好房地产开发项目中土地增值税的科学计算。受到土地增值税政策的影响，国内房地产公司在计算土地增值税的过程中，收到专业能力、职业素养的限制，部分房地产公司税务管理人员故意增加房地产营销成本、费用与支出，变相偷税，给房地产公司造成了承担巨额罚款、名誉信用丧失的不利影响。笔者认为，房地产公司应当从下述几个方面做好土地增值税的管理与筹划工作：一是，列明房地产公司的销售成本、费用项目与明细，增强土地增值税计算的准确性；二是，做好房地产项目销售的合同档案管理；三是，做好房地产项目的外包管理，做出成本预算并列明清单，对外部项目中的各种费用与支出，进行及时、全过程的监督、跟踪、结算审核；三是，清晰界定房地产项目销售过程中各项支出与费用的预算范围，比较预算数值，分析房地产营销过程中是否存在虚假的成本和费用；最后，应当做好房地产项目正常销售、预售的款项分类统计与核算，避免遗漏预售房产的土地增值税额计算。

综上所述，作为房地产公司企業的税务管理人员，应当从思想上重视土地增值税清算工作，不断提升个人的职业素养和专业能力，为房地产公司税务工作的顺利进行提供助力，推动房地产公司健康稳定、可持续发展。

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