长风生态商务区开发建设的实践与思考

文/翟劲明

长风生态商务区开发建设的实践与思考

文/翟劲明

本世纪初，随着商务活动出现的扩散趋势，使上海CBD开始向多中心的网络体系发展，以分担中央商务区的功能，从而形成新世纪的上海CBD体系，以引导全市金融和商务的合理发展与布局。

一、商务区的概念、内涵和分级

现代社会中商务区的概念就是集中大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等基础设施和良好的经济发展环境，便于商务活动的场所。CBD作为一个地区，应包括公司总部、金融中心、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等机构构成现代商务区的内涵。商务区分为：国家级CBD，包括高端服务业（如银行业、保险业、政府和总部等）集聚形成的传统CBD，主要位于城市中心区的公交枢纽地区，以上海陆家嘴金融贸易区为代表；地区级CBD，新型的服务业（如公司总部、媒体、广告业、公共关系和设计业等）在距离核心区5－8公里范围内集聚形成的新型CBD，以五角场、长风生态商务区为代表；项目级CBD，由特定的专门化功能（如教育、娱乐和运动、展览和会议等）在距离核心区35－65公里范围内集聚形成的专门化CBD。

二、长风生态商务区构建的由来

加快发展现代服务业是上海进入新世纪进一步调整产业结构，建设国际经济、金融、贸易、航运中心之一的重大举措。发展现代服务业需要载体，长风地区的高起点规划、良好的生态环境、精心打造的百万平方米商务楼宇，为发展现代服务业提供巨大的平台和理想的载体。普陀区委区政府将长风现代服务业集聚区的规划建设列为“建设一个新普陀”的头号工程，发展上海现代服务业的重要组成部分。长风生态商务区正是在这样的战略背景下，由一个老工业区向现代服务业集聚区迅速推进。2005年，长风生态商务区被正式列入《上海加速发展现代服务业实施纲要》，成为上海市首批重点推进的现代服务业集聚区之一。

三、长风生态商务区的基本状况

1、规划范围

长风生态商务区位于上海中心城区的西部，内环线和中环线之间，东起长风公园，南临苏州河，北达金沙江路，西至真北路中环线。规划面积306公顷，实际可开发的土地面积为220公顷。

2、规划指标和功能布局

长风生态商务区新开发总量建筑面积319万平方米。分为现代服务区以及同其相配套的高尚居住区两大区域：苏州河滨水地区及沿长风公园、中环线地块规划为现代服务区，规划建设150.5万平方米办公楼和商业娱乐设施；云岭东路以北中部地块为高尚居住区，规划兴建144.6万平方米酒店式公寓和中高档住宅，并规划建设23.9万平方米的学校、医院及社区服务中心等各种公建配套设施，成为现代服务区的生活基地。

3、开发目标

长风生态商务区的规划建设，按照“国际水准、海派风格、生态效益”的总体要求，突出生态水景特色和优势，重点建设以组团式办公楼为载体的生态商务港，以高科技国际娱乐中心和滨河绿色休闲长廊为特色的都市娱乐休闲时尚圈，以现代工业设计和科技研发为主体的创意产业群，建成 “水、绿、建筑”完美组合，景观功能、生态功能、经济服务功能和谐统一的现代服务业集聚区，成为上海现代服务业新高地。

4、开发周期

长风生态商务区2005年全面启动，建设周期10～15年。

四、长风生态商务区开发建设的成果

1、形成企业总部基地。长风生态商务区着力打造和培育长风现代服务业的品牌，提高新建办公楼宇的性价比，满足市场对办公楼宇的梯度性需求，汇集长三角乃至全国的知名企业总部以及上海地区总部、分公司、营销结算中心，形成上海“西大堂”总部集聚区。

2、形成物流信息中心。普陀区是上海的西北物流中心，是全市唯一的以陆港口岸为特征的综合物流园区，已被纳入上海市政府专项物流规划。目前，商务区已有800多家物流企业入驻，其中物流类企业120多家，货代配载企业700多家。仓储配送基地已具相当规模，物流企业集聚效应已经初步形成，已率先建成以陆上运输为特色、服务长江三角洲的综合物流企业的总部集聚地。

3、形成科技研发中心。长风地区发展科技研发服务有其独特的优势，长风地区积极依托商务区内及周边华东师大、科研院所和市属大集团的科研力量和辐射作用，孵化和转化高新技术成果，共享创新平台，提升企业创新能力，使之成为加速高新技术发展的基地，培养复合型科技人才的摇篮和集聚创新创业人才的乐园。

五、长风生态商务区开发建设的特点与经验

长风生态商务区是老工业区转型发展的示范典型。经过多年的改建，长风地区已转变为环境优美、道路畅通、现代化办公楼宇林立、多家跨国公司、龙头型企业总部入驻的现代服务业集聚区，已成为上海市内中环线最受关注的重点发展区域之一。

1、定位清晰、目标明确

长风生态商务区在立区之初即有了准确的定位和明确的发展目标，自上海市政府《关于原则同意苏州河两岸（内外环间）结构规划的批复》正式批准长风工业区改建以来，长风生态商务区以推动现代服务业集聚发展为目标，建设了一批高标准的办公楼和引领项目，形成完善的配套服务系统，成为上海市服务业综合改革试点区域。

2、规划超前、坚定落实

长风生态商务区按照商务区的总体要求，通过国际招标完成了三项整体规划，六项专题规划以及一系列的专题研究，确定了长风生态商务区总体规划并要求坚决执行。在规划具体落实过程中，长风生态商务区采用了与传统开发区先卖地再搞公建配套完全不同的建设模式，同步甚至于先行启动公共绿化、市政道路，配套设施等公建项目的建设。

3、统筹协调、组织保障

普陀区政府专门设立了长风生态商务区管委会负责推进长风生态商务区建设发展。管委会主要职能就是编制园区规划，积极协调政府、开发单位之间的关系，推进项目建设，指导开发商展开楼宇招商等，为长风生态商务区的发展提供了有力的组织保障。

4、政府扶持、政策保障

为推进长风生态商务区的招商引资工作，普陀区政府在已有的产业政策基础上，针对长风生态商务区专门制定了《关于支持长风金融港建设的制度化安排》和《普陀区关于促进股权投资企业和股权投资管理企业发展的若干意见》，对区域经济有重大贡献的企业还将采取“一企一策”的方法予以重点扶持。这些政策的出台，为长风生态商务区的经济发展提供了有力的政策保障。

5、收储先行、土地保障

长风生态商务区的土地收储工作自2001年即展开，在土地市场尚不活跃的时候就已经收储了部分地块，为前期建设和项目出让奠定了一定的基础。成功的土地收储工作为商务区的发展提供了有力的土地保障。

6、筹措得力、资金保障

长风生态商务区前期开发以土地收储和公建项目建设为主,资金需求巨大，付款时间紧迫。长风生态商务区前期开发的资金投入以区国资公司为主体，通过市场运作，统一筹措和平衡。相关款项的及时到位，为商务区开发建设提供了有力的资金保障。

7、文化搭桥、人文保障

长风生态商务区在园区建设的同时，依靠沿苏州河历史文化遗存丰富这一特色，在建设沿苏州河公共绿化的同时，兴建“工业遗址园”，展示苏州河民族工业文明，成为青少年科普基地和旅游景点，丰富园区的人文气质，提高园区商务品位，为商务区的建设提供了丰富的人文资源保障。

8、产业规划、功能保障

与一般动迁和卖地不同，长风生态商务区的招商引资工作一开始就着重于功能性项目的建设，不仅要引进新的好的开发单位，在土地收储的同时也要注重保留有潜力的项目。如化工研究院研发中心、汽车现代服务集聚区等项目都是在收储过程中予以确定的；如跨国采购中心基地、长风景畔影视主题娱乐中心等项目都是在土地出让时予以确定的。在长风生态商务区发展过程中,这些功能性项目的落地，为商务区的发展提供了功能保障。

六、商务区开发建设的的思考与启示

1、坚持高起点规划，保持规划实施的连续性

按照国际化、高标准要求规划商务区是商务区成功建设和健康发展的保证，规划设计必须体现科学性、超前性、综合性，规划的制定和采纳应体现权威性和透明性。同时应按主导产业定位，在商务区规划出金融中心、商务中心、文化中心、信息中心等，区域分工一旦形成规划，在实施过程中，对项目的选择要严格，不能随意更改，保持区域分工的整体性。在总体规划下，统一编制商务区的地下空间、信息网络系统整体规划，城市景观专门设计。在项目设计上，在每个区域建多少栋楼、建什么样的楼，地下空间如何利用等，都设计得明确和清楚，并形成区域整体连动效应。

普陀区政府在长风生态商务区开发初期，就明确商务区的规划设计咨询要向国际招标。当时有10家世界著名的设计公司参与角逐，最终美国NBBJ建筑设计公司的设计概念胜出（此方案获得美国建筑学会的金奖）。普陀区政府在规划国际咨询的基础上，组织中外专家，进一步比选优化，最终形成长风生态商务区总体规划方案和功能定位，整个园区建设以此展开。

2、完善功能，注重基础设施建设

商务区的建设，不仅在传统基础设施的容量和布局规划上充分考虑是否能满足未来商务区的规模需求，而且对宽带、网络等新型通信设施也有充分考虑，更重要的是注重建立高效率、四通八达的交通网络，从而保证商务区的顺畅运转。因此，必须统一进行整个区域的环境绿化建设和市政配套，并统一为开发商做好水、电、气、网络通信等各类专业配套。

便捷的交通、丰富的信息、迅速的通讯、高质的办公设施和良好的金融和商务运营环境，使商务活动相对集中，促进企业的管理和交易成本大幅降低，从而能够吸引大量著名跨国公司总部、区域分部和金融机构入驻。

3、采取政府主导开发模式，给予政策支持

商务区作为城市功能发展的必然，没有政府的强力支持是不可能完成的，中外商务区的发展历史都证明了这一点。政府的支持主要在三个方面：一是地方政府为促进地区发展，牵头或主导进行商务区的规划，单纯的市场力量是无法完成这一任务；二是采用政府部门强力推进、直接操作，以土地换资金，进行基础设施和公益性项目建设，运用市场机制招商引资，进行项目开发和引进政府项目入驻；三是给予商务区特殊的鼓励政策，与中国许多城市的商务区建设一样，普陀区政府针对长风生态商务区出台多项扶持措施，同时提供一系列优惠政策，鼓励国内外企业投资创业。政府部门的资金、政策，服务，发挥了关键的引导和保障作用。

4、差别化定位，形成自己的品牌特色

上海有很多现代服务业集聚区，同质化竞争非常激烈，从根本上讲就是对有限资源的争夺，商务区要想脱颖而出、要想在竞争中生存发展下去，就必须形成自己的品牌特色。长风生态商务区就面临着虹桥商务区、真如副中心等商务区的竞争，为此，长风生态商务区在完善公共设施和美化环境的前提下，利用自己的地域优势，培育、逐渐形成了商贸会展、金融服务、文化旅游、高科技服务等四大板块。

5、以现代服务业为核心，确保商务区建设的连续性

由于商务区建设周期相对较长，功能定位一旦确定就必须固化，并在整个开发过程中得到贯彻，以保证商务区建设的连续性，这是商务区成功建设的关键所在。如果急功近利，什么赚钱就盖什么，变着法子绕开功能定位，就会使商务区建设变相成为房地产开发项目，同时在土地招拍挂的招标文件上严格限定土地的属性，严禁开发商将商业地块开发成酒店式公寓（商业变相成为住宅）向社会发售。

（作者系上海科汇置业有限公司总经理）