2016年房价上涨因素分析及调控房价的重庆经验借鉴

邹士年

2016年，我国房价从一线到二线城市轮番飙升，上升趋势具有泡沫化特征，房地产市场风险不断积聚，社会影响也越来越大。与此同时，有些二线城市和三、四线城市房地产市场依然低迷，库存依旧高企。

一、本轮房价上涨的因素分析

（一）需求因素

1.城镇化。城镇化是推动住房需求的最主要的刚需。我国2015年底的城镇化率只有56.1%，如果按照发达国家70%以上的城镇化率，我们还有近3亿人入城空间，国家目前在推动1亿人入城，这些需求是刚性需求。中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

2.产业和就业。为什么本轮房价上涨只存在于一线城市和部分二线城市，而不是所有城市都上涨呢？因为这些城市当前的产业发展较好，未来的发展潜力也比较大，就业更为充分。人口流入具有持续性，必须具有充分的就业条件，所以即使有些三、四线城市给予购房者很多优惠政策，甚至是现金补贴，都难以吸引流动人口购房，其主要原因就是就业，因为这是关系到其未来可持续发展的问题。购房后，需要工作支付月供和维持日常生活，必然需要良好的产业发展去支撑。正如收入水平并不高的郑州房价不断上升，与富士康投资郑州，增加大量的就业人口不无关系。

3.国家战略。本轮房价上涨还有一个值得注意的区域特点，就是上涨幅度较大的城市都是处于国家几大区域战略重点地区。除了传统的长三角和珠三角区域经济活力地区外，中央新一届政府上台以后，提出京津冀一体化、长江经济带等战略，导致环北京周边的城市群地带及南京、合肥等地房价的快速上涨。这些战略决定了未来会围绕这些区域发展大型的城市群，这些地区的基础设施会更加完善，产业发展潜力会比较大。

4.人口的回流。很多早期外出打工的农民工，目前到了需要考虑定居的时候，这一因素在今年房价上升过程当中比较明显。一、二线城市由于户籍和升学等影响，终究让其缺乏归属感。同时，其对一二线的房价也是望尘莫及，因此，他们中很大一部分人考虑到回流，而回流购房的选择受经济条件约束，经济条件最好的一部分往往回流到一省城市公共基础设施最好、教育文化医疗资源聚集最好、公共服务最完善的省会，当然其房价也往往是一省最高的；经济条件差点的基本就回流到地级市；再差点的就回流到县城或者镇里面。所以，这种人口的回流基本呈现以地域划分财富等级的现象。中部地区收入水平并不高的合肥和郑州的房价之所以涨得很厉害，其中很重要的因素就是这两个省都是前期人口流出大省，当前属于人口回流比较严重的阶段。

5.交通。有篇网传比较广泛的文章《中长期铁路网规划发布国家告诉你：买房关注这19个城市！》，把中国的铁路中长期规划跟房地产未来的升值潜力联系起来，从铁路交通的角度分析房地产市场的发展，也提到了胡焕庸线，谈到有些城市随着高铁线路的规划交通优势可能在衰落，有些城市交通优势在崛起，原因就在于中长期铁路网规划让有些城市交通变得更加便捷，对产业和人口的吸引力当然就更大，房价自然上涨。

6.其他需求因素。现在的年轻人更看重城市的市容市貌和生活环境，所以类似合肥的滨湖新区这样的区域房地产发展就会非常迅速。另外，在当前社会资源配置不均衡和社会保障没有达到均等化之前，大城市的社会服务和公共保障相对更好，房地产市场需求也就更为旺盛。

（二）供给因素

强劲的需求是推动房价上升的必要条件，但不是充分条件，因为如果供给能跟上强劲的需求，房价就不会上升太快，显然住房供给方面也存在一定问题。

1.政府垄断下的热点城市土地供给不足导致住房供给不足。根据一组最新数据，一些热点城市住房需求增加的同时，供给却在收缩。2016年1-8月，100个大中城市土地供应面积同比减少10%，在部分一、二线城市下降更多，普遍滞后于全年供地计划。统计数据也显示，近6年我国的土地供应增速是下滑的。从另一个侧面看，过去5年，山城重庆市的土地供应量比上海和北京高出4-6倍，这也就不难理解重庆房价为何被老百姓称为良心房价了。因此，房价的上涨很大程度是住房供给侧存在严重的问题。而原因是土地是地方政府的财源，某些地方政府为了获取更多的土地收入，让有限土地卖出更好价钱，打着耕地红线的幌子，采取挤牙膏式的供给方式，不积极创新改革，增加土地供给。

2.土地供给方式存在问题。土地招拍挂制度本身没有问题，透明性高，高价者得，很有市场效率。但是，当土地的供给非常有限时，这种竞价方式就只能让开发商为了争取有限的开发资源，从源头推升房价了，以致地王频现。如果土地供給很充分，这种竞价模式也就不会过于抬高地价。也就是说，在土地供给有限的情况下，这种供给方式推升了房价。

3.保障房措施不力。开始建立住房制度时，我国要求占城镇人口中的70%的中低收入阶层由经济适用住房满足，占人口10%的最收入阶层由政府的廉租住房满足，剩下的20%的富有阶层用商品住房满足。但现实却演变成全国主要城市的房地产市场供应机制主要都表现为商品房单轨供应，即基本均由市场主体供应商品房，而经济适用房等政府主导的保障性福利性供给基本形同虚设，甚至造成了巨大的权力寻租空间。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配给真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏远的地方，交通不方便，导致很多中小城市的保障房建成后没人去申请。

4.预期因素。造成本轮房价上升的重要因素还与人们预期的改变和政策的宽松关系较大。去库存成为国家任务，改善了市场预期，各地政府随之响应中央，纷纷从信贷、税收和财政等方面采取宽松的政策。这种没有严格区域差异的宽松政策导致供不应求地区的房价上升很快。

5.货币因素。当货币大量超发、实体经济又不景气时，具有投资功能的房地产能吸引大量资金的进入。但本轮房价上升并非由于信贷总量的大幅放松。数据显示，自2015年下半年M2的同比增速是在下降的，但是房价却在上升，因此本轮房价上升是货币流向出了问题。因为实体经济普遍疲软，导致货币纷纷流向房地产市场，所以才有了7月份100%的新增贷款都流向房地产的特殊现象，这是房价上升非常重要的一个原因。

6.房地产市场秩序的不规范。房地产商、中介和媒体成为本轮房价的推波助澜者。市场火爆的背后，既有部分房地产商通过各种非法手段，人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理；也有中介的推波助澜，中介的影响主要体现在二手房交易市场，这对于很多已经开始步入存量房时代的一二线城市房价影响较大，因为中介促成高总价成交直接关系其业务提成的高低；还有部分媒体从業者也在自觉或者不自觉地成为房价的推手，很多媒体从业者由于缺乏专业素养或者为了博眼球，在房价上升或者下降阶段往往过分夸大上升或者下降的报道，造成一定的市场恐慌。

二、房价调控的重庆经验借鉴

我国的房地产市场调控目前还不够成熟，主要是完善的市场调控体系还没有形成，调控的主要目标还只是盯住房价，所以导致房地产市场调控的行政手段使用频繁。重庆市在过去两年中GDP增速连续保持全国第一，但在过去的6年里重庆的房价却始终稳定在6000-7000元/平方米，在本轮房价上升中，重庆的房地产市场可谓是中国房地产泥石流中的一股清泉。因此，总结借鉴重庆经验就显得尤为必要。

一是学习重庆土地供给的创新。重庆实行土地地票制度，将农民进城后的宅基地复垦指标带入城里置换，这样无异于打通了城乡土地不能互相流通的障碍，同时也符合以人为本的理念，因为人走到哪里，就应该在哪里给予人生存空间的需求。2006年重庆为了满足城市建设日益增长的土地需求，创造性地以“地票制度”打通传统的城乡二元土地分割现状，此后的10年间，重庆每年供地面积始终是京沪的2-3倍。来自国家统计局的数据显示，2014年重庆供地1864.59万平方米，京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米，也就是说，2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。

二是学习重庆市政府的卖地模式。把生地通过政府开发出成熟地后卖给房地产开发商，杜绝了房地产开发商在土地当中赚取巨额的差价，杜绝了很多开发商根本就不是开发房子，而是买地等着升值，以致土地供给了，房子供给不上。从2002年起，重庆市就建立了土地整治储备中心，对全市土地市场进行宏观调控。通过推行土地储备体系，重庆市将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，由重庆市地产集团等经营。这其实就控制了土地的“入口”与“出口”，在征收土地后，土地储备公司投入资金进行拆迁安置或置换搬迁，并投入资金搞土地整治，完成“七通一平”后，将可以直接使用的“熟地”移交给当地土地出让中心挂牌。

三是学习重庆市的保障房建设。真正让低收入人群有房可租，有房可住。重庆创造性地提出了双轨房地产供应机制，即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用，控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应，即建设规模化的公租房，让新晋市民、贫困市民、应届毕业生、产业工人等有一个政府福利性的租赁房，在租约满5年后可申请购买该公租房，同时严格规定公租房不可上市交易，如购买人要卖出，只能原价出让给政府公租房管理局。在过去的十年里，重庆总计兴建约4000万平方米公租房，为数十万市民提供了福利性住房。

四是学习重庆市重视实体经济发展。重庆市确立五大功能区域发展战略，全市38个区县一一明确了在五大区域中的归属，清晰了功能定位。各区县差异发展、特色发展、协调发展、联动发展。一个到处皆山、离海岸遥远的重庆市被建成世界级的电子产业基地。而且重庆市在发展中坚决不碰产能过剩行业，在房地产领域，也一直注意谨防过剩，控制每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%。同时，为解决企业融资难、融资贵的问题，努力推动直接融资市场建设，通过股票市场、银行间市场、企业债券等从资本市场为企业直接融资。

（作者单位：国家信息中心经济预测部）

责任编辑：康伟