小产权房的存在的问题与危害

（陕西省汉中市勉县住房和城乡建设管理局 723000）

小产权房的存在的问题与危害

张文涛

（陕西省汉中市勉县住房和城乡建设管理局 723000）

本文通过对现有小产房的形成的原因、存在的问题与危害、发展现状，我国目前对小产权房的政策及目前其面临的风险问题，法律方面的情况，和现实中的一些实际问题，来分析一下我国小产房的发展状况、未来发展出路及现有问题合理的解决对策。

小产权房；问题；危害

随着经济的快速发展、城市化、工业化进程的加快，土地资源逐渐变得稀缺，尤其是城市建设用地渐渐减少，愈来愈多的农村人口大量流向城市的状况下，城市用地出现了严重的供不应求的局面。导致土地价格的一路高涨，也致使城市价格日益飙升，这也正是促使了小产权房的发展，并且其发展也越来越繁荣。房价过高，是致其发展的重要原因之一。由于房价逐渐升高，使一些普通家庭难以购买房屋，但又为了自己的生存，会去选择价格低廉的小产权房，这又再一次的助其发展。小产房成为民众的焦点，政府、学者、房地产从业者、房屋购买者、农村集体组织、村民等给予各自利益与视角的不同，各抒己见，形成了强烈的观点论争与碰撞。

1 小产权房与正规商品房的区别

1.1土地所有权的性质不同

在土地所有权性质方面,小产权房和正规的商品房存在本质的区别。《土地管理法》对我国的土地规划为两种，第一种是城市失去的土地属于国家所有，第二种是自留地、宅基地、自留山等农村和城市郊区的土地属于集体所有。然而在不同的土地上所建设的房屋，其产权形势也必然不同。我国商品房的开发建设，我国法律明确规定必须依法申请并且只能在国有土地上。在农村集体土地上建设的小产权房，没有缴纳法律规定的土地出让金等税费，也没有进行土地性质的转变，没有办理土地出让手续，小产权房与正规商品房的最明显区别就在于此。

2 小产权房存在的问题与危害

2.1小产权房存在的问题

2.1.1 违法性问题

我国相关法律也就是土地法涉及到哪些土地可以用来开发建设，即国家认可的合法的可以用于房屋建设开发的国家自有土地。而农村的土地、军队的土地等非国家拥有的土地则明令禁止进行房产开发，除非是国家将这些土地征收，使集体的土地变为国有的土地，这样才是合法的，否则均是非法行为。[1]

2.1.2 产权问题

小产权房既然已经违反了法律规章制度，其产权当然也不受法律保护，其购买人只能凭借买卖合同或者村政府的相关证明来维护购买者的权利。小产权房虽然具备了普通商品房的使用性质。正是由于小产权房相关的购买合同违反了我国相关法律和行政管理法规的强制规定，因此，国家的相关法律并不认为小产权房购买合同具有法律性。

2.1.3 拆迁问题

购买者购买后，将可能遇到以下的主要两种问题：第一种是我国相关政府组织部门为了彻底整顿小产权房，将会强制拆除那些违法违规的小产权房；这种情况，任何一种情况发生，购房者是完全处于被侵害的地位，因为小产权房的产权不明，购买者并不是产权人，根本不能参与产权拆迁补偿。

2.2小产权房现象带来的主要危害

小产权房在一定程度上缓解了普通低收入者的住房问题，也可说成是小产权房成功入市的一种尝试，实现收入增加。但是，带给社会的危害也是比较严重，其危害主要体现在以下几方面：

2.2.1 影响法律的严肃性和权威性

小产权房的开发和买卖的不合理和不合法性，相关部门下发了相关通知，提醒市民们不要购买小产权房。但依然有很多人购买小产权房打着：“与法律擦边球的”。

2.2.2 耕地减少加剧,直接威胁我国粮食安全

近年来经济飞速发展，土地的需求量也日益增加，大面积的农用土地面临或将面临着非农化。非农化导致我国耕地面积减少和土地流失，严重影响到我国的国家安全和国计民生。粮食安全关系着社会稳定的重大问题，

3 小产权房发展状况

近些年来，小产权房的大面积开发，发展迅速，在城镇和农村居民中有很大影响。社会和政府及各界媒体给予了高度关注。由于小产权房的开发形式，以及其不合法性，导致对其规模大小很难做出准确的统计。然而小产权房在我国的规模不容小觑。

3.1区位状况

小产权房出现在城市的近郊、远郊以及边缘地带、城区内部。

3.2近郊地区

近郊高速路周边产生了大片的小产权房。近些年，随着交通建设和城市边缘的扩展，城郊区县地区至各个城市中心越来越近，交通也越来越方便，这也是助长小产权房发展的条件之一。

3.3远郊地区

远郊地区环境较好，但是位置条件相对比较差。远郊地区的小产权房主要是别墅等一些高档的小产权房住宅。

3.4 城市边缘扩展地带

城市化发展迅速的形势下，城市边缘扩展地带是小产权房发展的最佳地带。例如在西安城市建设不如北京等地区那么规范，城市发展的边缘区就有小产权房的建设。

4 解决我国小产权房问题的对策建议

4.1小产权房问题的解决原则

4.1.1 以合法化为基本原则

我国法律的知识的普及,是老百姓们已经对法律的基本知识和权威有所了解,同时在购房的资产的消费时也会反复咨询法律等问题。然而过高的房价，让大多数老百姓都难以接受，被迫选择价格低廉的小产权房也在情理之中。本着法律的权威、国家的利益，这种违法的行为应当迅速的解决，而且也要考虑老百姓的利益。

4.1.2 坚决抵制将小产权房取缔或改为租赁形势的观点

同时在购房的资产的消费时也会反复咨询法律等问题，使社会不稳定。可以看出，小产权房的存在符合社会生活方面的客观规律，对待小产权房要有正确的态度，不能一味的打击，而是要在将其合理化的原则下进行整顿规划，并积极引导其进入房地产市场，同正规的商品房形成良性竞争，促进房产市场价格的合理化，从而真正解决小产权房问题和老百姓的住房问题。

4.2解决小产权房问题的具体措施

国家在遏制小产权房发展的问题上曾是兴国一系列有效措施，比如垄断土地市场，禁止集体所有的土地直接进入消费市场等。但这解决不了根本问题，要解决广大老百姓的住房问题，国家应当积极采更加取有效的策略，使更多的低收入群体能够买得起、住得起房子，这样小产权房的问题就将不再是个问题了。

[1]王超，我国小产权房法律规制研究[D]石家庄：河北经贸大学，2013硕士

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1007-6344（2017）04-0217-01