铁路房地产公司创新发展与转型升级的研究

武金料　上海铁路局上海铁路房地产开发经营有限公司

1　研究背景阐述

1.1　国内房地产行业发展新形势分析

2017年，国家针对房地产行业陆续出台了一系列调控政策，目标是稳定国内房地产产业，抑制上涨较快的房地产价格；同时受到美国金融加息政策的影响，全球资本开始回流美国本土，因美联储加息预期强烈，大量的外资撤离中国地区导致了房地产行业出现了真空效应，许多房地产公司因为资本运作不力导致企业压力陡增。国内房地产开发从十年前的“黄金时期”逐步过渡到了“白银时期”，房地产行业在企业经营管理方面，面临着全新的挑战，在新的政治经济形势下，国内房地产公司必须审时度势，大力改革，从而紧跟时代的步伐。

1.2　上铁房地产公司背景介绍

2006年7月，路局将全局房地产企业实施整合重组，成立以上铁房地产公司为母体，通过股权转让，实现了（1+4+8+2）母子关系的全局房地产行业联合体，即上铁房地产公司1个母公司，4个子公司，8个项目公司，2个直属公司，注册资本金2.4亿元，总资产为43.48亿元、净资产为3.6亿元。公司是一级资质的房地产开发企业及上海市房地产开发前50强企业，主要经营范围为房地产开发，房屋租赁。

近年来，公司始终秉承“建设美好家园，造福千家万户”的企业文化精神，在产品安全质量管理体系方面，狠抓规划设计质量、工程建设安全质量、环境生活质量和物业管理质量，铸就建筑精品工程和用户满意工程，如上海“石川春晓”项目获得上海市“白玉兰”优质结构奖。在塑造品牌形象方面，践行“建筑、人、自然”三者和谐一体，推行开发的住宅小区项目的品牌，提炼安居工程“春江花月夜”形象品牌，提供优质“一站式”服务。

2　上铁房地产公司优劣势分析

上铁房地产公司依托上海铁路局，开发项目遍布三省一市，即“江—浙—沪—皖”，公司开发项目以保障房为主，商品房开发为辅，自2009年以来公司保障房交付22008套，商品房1686套，目前在建项目13419套，商品房项目（别墅）111套（见图 1）。

图1　上铁房地产公司开发项目统计表

2.1　上铁房地产公司发展优势分析

在《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》等一系列政策的支持下，上铁房地产公司背靠铁路系统巨大的影响力和资源，拥有明显的政策优势、丰富的土地资源和过硬的公司资质，有力推进公司发展。

2.1.1政策优势明显

为加大力度盘活铁路用地资源，同时鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发，国务院相继出台了《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》等文件，明确支持铁路车站及线路用地综合开发，由中国铁路总公司依法盘活利用。

2.1.2土地资源丰富

上海铁路局与所辖区域内76个地方政府签订框架协议，规定预留新线开发5.6万亩，约有土地356万平方米可开发既有土地资源。其中不乏如江苏南京安德门、建宁路货场、浙江艮山门等地理位置极为优越的资源,充足的土地资源储备，给上铁房地产公司后续开发留足了资本和空间。

2.1.3铁路系统在区域影响力大

因高铁经济效应影响，铁路系统对浙江、江苏、安徽等省市区域影响力大，涉铁项目的推动易获取当地政府的大力支持，这就为土地如何取得、变性和项目立项、核准等提供了有力支撑。

2.1.4公司资质过硬

上铁房地产公司是房地产开发一级资质的企业，承担房地产项目的建设规模不受限制，且可以在全国范围内承担项目建设，这将为公司下一步开拓属地外市场奠定了基础。

2.2　上铁房地产公司发展劣势分析

上铁房地产公司也面临着诸多难题：资金问题、开发经营范围窄、属地范围外无开发项目等。“巧妇难为无米之炊”，这些难题如果无法妥善解决，必将制约上铁房地产公司日后的发展。

2.2.1公司资金储备不足

上铁房地产公司成立以来，其发展最大的瓶颈就是资金问题，资金储备不足，难以启动较大规模的房地产项目，同时融资渠道单一，仅通过路内提前配售及路局结算中心调剂等方式来解决资金瓶颈，严重制约公司的健康持续发展。

2.2.2公司开发经营范围过窄

目前公司开发经营范围仅限于开发建设住宅小区和小区配套商业，而且获得收入方式较为单一，基本上为销售住宅部分，出租商业部分，但受到自持商业规模较小，综合实力不足等影响，自持资产运营获得收益的周期非常长。

2.2.3公司属地范围外无开发项目

受到土地获取方式和资金等方面的影响，上铁房地产公司在其属地范围外无开发项目。项目过于集中，易受到地区政策调整的影响，不利于整体风险规避，且不利于公司更长远规划发展。

2.2.4公司品牌建设不成熟

过去由于企业只注重完成路局职代会向职工兑现“办实事”，项目开工、交付目标，项目开发主要是保障房，仅对路内职工配售，无竞争对手，品牌的产品定位单一，对项目研究不够，虽然在某些项目产品进行全面提升，但忽略房地产企业品牌建设。

3　上铁房地产公司创新发展的研究

3.1　BIM技术运用的优点阐述

BIM管理系统将项目参与单位在同一平台上，共享同一建筑信息模型，利于项目可视化、精细化建造。各参建单位在BIM建模的过程中进行沟通交流，把现场施工中可能出现的问题提前解决，施工中随时对模型进行优化，以最优的进度模型来指导现场施工。

3.1.1提高团队协同性

随着时代发展，项目复杂化，对合作团队之间的协同性要求越来越高，传统的各自为营的做法已经不能满足项目需求。BIM技术的出现，为各单位之间建立起了一个无缝对接的协同平台，有利于促进所有单位开展自身的工作。

3.1.2进度展示一目了然

以往的管理模式存在着消息滞后，各参建单位之间的现场信息沟通需要通过技术人员开会或者现场沟通解决，通过BIM技术的引入，项目模型信息导出的各种数据报表，各单位可以随时随地了解到项目推进的情况，信息的通畅是对项目顺利推进最大的保障。

3.1.3节约企业成本

传统管理模式在项目实施的过程中，存在着大量的设计不合理、施工错误等问题，需要返工或者修改，通过BIM管理系统的管控，各参建单位可进行施工前的精准对接，对于项目中的潜在错误提前预判，减少了大量的损耗，降低了企业开发成本。

3.2　合作开发模式研究

在《铁路土地合资合作开发的指导意见》（铁总开发〔2016〕285号）文件引领下，通过融资成立项目公司等途径，以利益共享、风险分担的合作开发模式，有条件引入综合实力强的国有企业及其他大中型企业，与其资源共享，充分融合互补，有效防范开发风险，实现开发效益最大化。

3.2.1强强联手，体现优势品牌的强大效应，达到双赢

合作开发模式，可以将大企业串联整合在一起，形成联合共同体，在社会上形成1+1＞2的品牌效应，例如万科集团和中粮集团在广州科学城的地块项目上，采用中粮拿地，万科开发，最后双方分利润的方式进行合作。

3.2.2共同合作，解决项目开发资金问题

上铁房地产开发公司在未来要参与社会商品房建设和土地竞拍，在拿地阶段、工程建设阶段，都需要大量的启动资金，将制约企业发展，公司着力研究合作开发共赢模式，从源头上解决公司资金短缺，转变以往项目开发均由公司自有资金承担模式。

3.2.3发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等

在项目开发的过程中，公司无法在管理层面做到真正的全过程管控，从而导致项目的推进过程存在着许多管理上的不足之处。如果仅仅只靠房产公司参与管理，鞭长莫及，反之在开发过程中与各合作单位进行强强联合，房地产公司只需要将自身所擅长的部分发挥出来，缺位部分由由合作单位进行补位，以谋求共同的利益最大化，将项目的管理提高到新的高度。

3.3　住宅产品标准化研究

住宅产品标准化是企业产品定位的表现，而产品的定位又体现了企业的品牌价值。作为上铁房地产公司在未来的战略中力求打造符合上铁地产品牌，品牌是公司的无形资产，一旦公司品牌建立并赢得了社会的认可，将会极大的有助于企业的发展。

3.3.1标准化设计—户型

从公司建立至今，公司已经经营了多个开发项目，在项目开发的过程中，产品的户型则是被业主最为关注的要素。公司在未来的发展过程中，将会对以往的成功户型案例进行收集整理，对不良户型进行淘汰，建立标准户型库。

3.3.2标准化设计—外立面

主楼的外立面，在近两年的项目中通过边施工边研究的策略，将设计和现场施工结合起来，对外立面进行了系统的研究。现在已经成功的研发出了第一代Art-deco外立面造型风格。在此基础上，将该立面风格成功的运用在了常州、昆山、南京等地的项目上。在未来的发展中，我司将会继续对外立面造型风格进行优化，逐步推出第二代、第三代外立面造型。

3.3.3标准化设计—景观系统

上铁房地产公司在项目设计的过程中，结合工程实际情况，对小区主入口，景观绿化等相关位置进行了标准化设计，并制作成了标准化设计图集，在项目进行推广。

4　上铁房地产公司转型升级及价值综述

4.1　企业经营拓展和转型

上铁房地产公司目前经营的目标客户群体以路内职工为主，多年来为路内职工打造了多个高品质住宅项目，在这个过程中，积累了大量房地产项目开发经验，在路内具有较高知名度。公司目前的主战场是上海铁路局下辖的三省一市，随着企业不断发展成熟壮大，公司将会逐步走向全国各大城市，打造独立自主的品牌。

4.2　企业发展领域调整

公司成立至今，开发项目主要以安置房为主（如图2所示），公司计划在未来的战略中，采取两步走的战略，即：第一步，增加商品房的占比，从原来主要以安置房为主商品房为辅的开发模式，逐步升级为以商品房为主，安置房为主的开发模式。第二步，从路局走出去，参与政府供应土地竞拍，开发面上社会的商品房项目，完成从路内走向路外的转型升级。

图2　商品房与保障房建设面积

4.3　企业品牌升级

住宅是上铁房地产公司的核心产品，开发市场认可度较高的产品不仅可以树立社会标杆，同时也可以提升客户对于上铁品牌的产品认可度，例如万科在物业上的处理，经过多年的经营，万科的楼盘配套物业已经赢得了市场的高度赞誉；上铁房地产公司已经开始逐步在户型研发，建筑立面标准化等方面着手，打造符合上铁地产品牌的标准化产品。

4.4　打造企业成为国内一流房地产开发公司

国内一线开发公司，诸如万科、保利、龙湖、绿地，经历了多年的发展，已经积累了丰富的开发管理经验，同时也取得了较好的社会认可度。上铁房地产公司作为路内企业，需要向国内一线开发企业看齐，对自身高标准严要求，力争在较短时间内从路内走向路外，并在若干年内跻身国内一流房地产开发公司行列。与此同时，上铁房地产公司通过不断的发展，经营规模将会逐步扩大，希望可以在条件成熟的时候在国内上市。

5　结束语

本文基于当今国内房地产开发新形势和上铁房地产公司自身的特点，在企业的创新发展与转型升级方面进行了研究，通过对BIM管理系统应用、合作开发模式的研究及住宅产品标准化以的研究，为企业的创新发展提供了全新的思路；通过对公司经营范围和发展领域的升级，对公司品牌的打造，以及把企业打造成为国内一流房地产开发公司作为目标，为企业的转型升级绘制了长远的规划蓝图。

企业的发展需要紧跟社会经济新形势，作为国有企业的上铁房地产公司，推进创新发展和转型升级，不仅是为了企业自身更好的发展，也是为同行业做出表率。企业通过创新发展和转型升级，保持了企业的先进性和较强的社会竞争力，可以在未来竞争更加激烈的房地产领域先拔头筹，为企业未来进一步做大做强奠定了坚实的基础。

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