房地产企业融资模式的管理创新

王琳

我国房地产金融行业分析

房地产金融行业现状：在中国城镇化进程中，房地产企业作为国民经济的先导型产业发挥了重要的带动作用，它是一个具有高度综合性和高度关联性的行业、资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，也导致了风险过度集中，加大了金融风险。所以房地产企业更应该不断进行融资思路创新，企业本身拓展多元化的金融市场，积极培育二级市场，选择适合自己的不同的融资方式。

近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。融资能力已演变成房企的核心竞争力之一。从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，融资成本大幅提高。优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营。

融资渠道变迁历程及未来展望：主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化等。权益融资最大的优势是直接做大净资产，改善企业的资产负债率，从而实现迅速加杠杆。2006年起至今，随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台，房地产融资渠道经历了阶段性的变迁过程。其中2006-2009年，主要的融资渠道是IPO、股票增发：2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策相继出台，权益融资受限，非标兴起；在市场调控作用下，2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代；2015年初证监会颁布公司债新政，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在近两年增长迅速。

房企作为资金密集型产业，提高融资能力，除了把握低成本融资渠道和机会之外，布局金融产业，形成协同效应、提升融资优化潜力也是房企积极挖掘的一个方向。短期看，房地产企业账面现金状况良好，拿地积极性下降，融资需求边际将下滑；中长期来看，小型房企公司债发行受阻，需要在融资结构上有所改变。一方面，房地产企业将更加依赖于来源稳定、成本低的银行贷款；另一方面，在融资额度的约束下，更多房企会增加进入门槛低、额度有保障的非标融资；与此同时，中票、项目收益债等品种也是直接融资方面较好的补充。

地产融资模式管理创新

房地产企业融资存在的问题：现阶段中国房地产业传统的融资方式特点主要是自有资金与银行贷款相结合，自有资金与信托相结合，资金成本比银行高，抵押、担保方式灵活。股权融资与银行贷款相结合，通常股权融资成本较高，管理困难。目前而言，我国房地产企业融资化运作依然面临很多问题：融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大；政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全；房地产企业融资水平差异大；房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制；房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严重。面对老龄化、人力成本提升、地价提升等因素，房地产行业将发生结构性变化，未来房地产金融将更为细化，融资工具更为深化。

地产融资模式管理创新：目前，中国一线地产公司都有自己的金融运作平台，在拿地、并购、销售、资产盘活过程中，真正将地产金融创新形式落脚到实体经济上，降低融资成本，防范化解金融风险同时提高资源配置效率。房地产金融转型势在必行，创新的融资模式也层出不穷，对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，尤其是上市融资、发债融资、海外资金等几乎成为他们的专利。而对于为数众多的中小企业来说，可考虑采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。具体而言，实际操作可参考下列几种模式：

资产管理能力输出。由品牌地产商联合具有发行能力金融机构共同发起基金，向项目方提供夹层融资，由品牌地产商旗下的资管机构承担资产管理角色，提供项目投后管理支持及附加增值服务，既可以保证资金的安全兑付，品牌地产商还获得了低价获取土地资源的机会。

拿地或并购基金。由金融机构与地产商共同发起结构化的股权投资基金，针对特定的投资范围和特殊的投资机会，按照低于市场的价格获得土地或者退出市场的中小开发商的项目，根据开发不同阶段不断用低成本的开发贷款和销售回款替换优先级资金，分层逐渐退出，从而保证股权部分可以获得理想的收益。

私募基金+资本市场平台。通过做长期系列化的金融产品，分阶段以不同的金融结构进入需要深度挖掘的资产包，按照不同阶段的不同风险特征募集资金，按照后续基金进入的标准进行资产管理，互为进入和退出的保证，前期以私募方式运作，后期逐渐过渡为机构投资人为主，直至以資产证券化的方式实现公开市场的退出，而同时资产仍然处于自己的管理之中，仍可以继续获取管理费的收入。

房地产融资市场是一个多元化的市场，它不仅在于产品的多样性。如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场的层次性。传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对房地产企业而言，积极采取多种方式融资，创新融资模式，减少对银行信贷资本的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。而且房地产企业根据自身情况不断进行融资模式创新的同时，政府也应加强国内房地产金融市场的开放，推进房地产融资市场法律的建设，确保新的金融市场、金融产品、金融工具出现，达到真正确立房地产多元化的融资体系的目的。