福州市酒店用地的现状与前景

朱凡

伴随着中央对福建的支持力度持续加大，闽江口金三角经济圈的战略地位进一步凸显。“五区叠加”重大机遇效应势必加速释放，福州迎来历史上少有的机遇最多、最优、最密集的黄金发展期。今后五年，福州将努力拓展更大发展空问，培育更强发展动能。在大好形势下，福州市政府进一步解放思想，提出要发挥当地特有的旅游资源优势，加快旅游新兴产业发展，凸显生态、温泉、滨海、文化四大旅游品牌。借助国务院、省扶持政策大力推动，福州市旅游业迎来了希望和商机，这必然对旅游相配套的餐饮住宿，尤其是星级酒店建设提出了更高的要求。本人就福州市酒店市场的发展现状、土地供应等方面，分析福州市酒店项目用地，具体针对星级酒店用地在节约集约方面提出初浅的认识，并就今后酒店用地的发展提出比较有效的防范措施。

福州，福建省会城市，别称“榕城”，地处福建中东部的闽江口，与台湾省隔海相望，沿江滨海，下辖5区2县级市6县。全市陆地总面积11968平方公里，其中市区总面积1786平方公里，建成区面积260平方公里。全市常住人口728万人。森林覆盖率57.8%，绿化程度达88.6%。旅游资源丰富。市区地热总储量达9800立方米，是中国三大温泉区之一。福州空气质量指数高，稳居全国排名前列，“福州蓝”已成为福州的金名片，近几年国内外旅客往来频繁，游客量逐年增加。

伴随着中央对福建的支持力度持续加大，闽江口金三角经济圈的战略地位进一步凸显。福州，地位独特，活力进发，拥有21世纪海上丝绸之路核心区、国家级新区、自由贸易试验区、自主创新示范区、生态文明先行示范区“五区叠加”等独特的优势。近年来，福州加快建设“机制活、产业优、百姓富、生态美”的新福州。并以稳步提升的综合实力、宜居宜业的城市环境、便利快捷的城市交通、深厚的历史文化底蕴等共同抒写福州城的独特魅力。福州市委市政府提出今后五年主要发展目标：福州新区建设取得重大突破，成为带动全省加快发展的新引擎；地区生产总值年均增长9%左右，经济总量提前实现比2010年翻一番；“一带一路”战略深入实施，福建自贸试验区福州片区建设取得重大突破，开放性经济发展水平不断提升，自主创新示范区福州片区建设提速。

2017年1月19日，福州市旅游局印发了《福州市“十三五”旅游业发展专项规划》，对福州的旅游规划做了很好的前景蓝图，建成十个旅游休闲集镇，建设闽江口水上运动基地，打造“一核三带五区多点”格局。如何更好地发展旅游产业，带动配套设施建设，笔者认为，要从节约集约利用土地人手。适度加大酒店用地供应，培育良好的酒店营销市场，满足部分高端游客消费需求。为此，本文立足福州实际，结合国务院、省市出台的各项政策，采取有效措施，积极推进酒店项目用地的节约集约化，使星级酒店逐步规模化、产业化，力争形成经济与社会、生态效益的多赢格局。

酒店用地的法律法规规定

根据我国现行的相关法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中華人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐用地年限为四十年，酒店用地属于商业用地中的住宿餐饮用地。

福州市酒店项目发展状况

2016年，福州市旅游接待规模不断扩大，旅游消费不断增加，全市接待国内外游客4669.31万人次，旅游总收入达537.29亿元；其中接待入境游客96.62万人次，创汇12亿美元。旅游经济已成为全市国民经济的重要组成部分。到2020年。福州力争实现接待国内外游客超过1亿人次，其中国内过夜游客比重超过50%。

随着旅游业的发展，带动了福州市星级酒店（指四星级以上酒店，下同）的发展。根据国家旅游局和福州市旅游局统计数据，截止2016年，福州市区已开业的五星级酒店有7家，总客房间数为2337间；福州市已开业的四星级酒店有16家，总客房间数为3379间。福州市区星级酒店现有存量总计23家，总客房间数达5716间，其中五星级酒店数量占比30%，客房占比41%。

福州市出让地块配建酒店用地的相关政策

在国务院支持福建省加快海峡西岸经济区建设发展的历史机遇下，福州市政府出台《关于进一步促进旅游业改革发展实施意见》（以下简称《意见》），提出“力争到2020年，旅游业成为‘千亿产业，全市接待游客总人数突破1亿人次，国内过夜游客比重达60%。旅游业增加值占全市生产总值比重达7%”的发展目标。到2025年，福州全市旅游总收入保持年均15%以上的增幅，推进旅游休闲购物广场、街区和商店体系建设，成为国内著名、国际知名的休闲度假旅游城市。力争2020年建成3个大型旅游购物休闲综合体，争取设立自贸区购物免税店。鼓励利用闲置厂房、园区等发展旅游创意园。差异化建设10个以上特色美食街区、美食城，培育福州特色餐饮品牌和观光夜市。计划到2018年达到5个创意园，2020年达到10个。

在酒店地价方面，考虑到星级酒店用地前期投入大，建成后不可分割销售，品牌营销的相关约束的因素，加之星级酒店客源有限，资金回报周期长等特点，为适应旅游市场要求。适度加大星级酒店供地量，福州市政府于2016年9月下发《关于印发2015年福州市四城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（榕政综[2016]248号），对星级酒店用地价格给予优惠政策，四星级以上（含四星级）酒店用地级别基准地价，按照同级别商服用地基准地价的50%。

福州市将大力发展旅游产业，促成招商引资项目落地，加强项目建设开发管理，力图打造成东南沿海绿色清新省会城市，其对旅游项目上的奖励可谓力度大，操作性强，特别是在项目用地上也给予很大的支持。政策上予以积极推动，不断完善旅游要素的配套服务，这在一定程度上增强了有实力房地产开发企业对酒店配套设施用地的需求信心。

福州市近年以来酒店用地出让情况

据不完全统计，福州市近年来公开出让土地中涉及酒店用地有17宗地块，其中四星级以上（含四星级）品牌酒店要求的有7宗。

这些酒店项目地块多集中于仓山区，有10宗，占59%；其他为晋安区3宗；台江、鼓楼区各占2宗，如果全部按期建成，将达到建筑面积74.8273万平方米。这样的规划布局，主要体现了福州市政府“东扩南进、沿江向海”城市发展战略的实施，可以看出仓山区已成为福州城市发展的重点区域，发挥了福州新区、自贸区优势，通过构建各类商品交易平台，加大了国家和地区的经贸往来，增进了客商交流合作。具体体现在以下几个方面：

为满足承接国内外商务活动的需要，提升商务营销服务环境，在福州市各主要中心商务区CBD酒店项目上，给予优惠的土地政策，如海峡金融商务区光明港酒店、奥体中心片区奥体24#、横屿组团片区东二环泰禾城市广场东侧、东部新城办公区港头岛等地块配套酒店用地，可带动各区域商贸建设，经贸往来，加强国际交流，繁荣省际经济。

结合交通枢纽位置、会展及赛事经济等需求，配套酒店用地项目，如火车南站环站新城、奥体中心运动员村配套酒店、会展岛配套酒店及淮安会议中心酒店地块。

应重大旅游项目发展的需要，如鼓岭柱里旅游度假酒店、三江口文化旅游综合体及桂湖温泉旅游用地等，这些旅游项目配建酒店用地吸引了国内外有实力的企业参与竞争，以文化、生态建设为引线，营造特色旅游环境，满足日后国内外游客的需求。

上述酒店地块的规划设计，均符合城市总体规划及片区控制性详细规划，并经专家论证后通过。从土地市场竞争的情况来看，符合福州市商务经济及旅游产业发展的需要。

星级酒店过剩防范措施

从福州市酒店出让总体情况来看，酒店规模和星级酒店品牌上，都有了很大的提升。未来，还会有大型房企进入福州市场，诸如华侨城集团打算在仓山区打造大型文化旅游综合项目；恒大集团意向在琅岐打造高檔度假区、建设海峡国际贸易中心等项目；碧桂园等也拟在马尾拿地，这其中不乏一部分项目配建星级酒店的倾向。对此，有人预见福州市星级酒店数量过剩，如强制性要求配建星级酒店，会进一步加剧星级酒店经营的风险，应该减少政府行政干预，让星级酒店回归市场，在数量上要适度控制。

笔者认为，从福州市在全国城市经济实力排名状况、城市规模及旅游资源等方面而言，对星级酒店过剩的担忧不无道理，产业的单一性，有可能导致恶性竞争、资金浪费及资源的过度开发。酒店产业，特别是星级酒店具有投资金额巨大，涉及银行等多种金融机构，资金回笼慢，回报周期长，投入产出存在比较长的时间差，短期内回报率低等特点。因此，如果星级酒店过度供应，很有可能会带来一系列经济及社会风险，甚至带来社会不安定因素。

鉴此，为让风险降到最低，从土地节约集约利用方面考虑，既要使酒店用地在满足当地市场发展的同时，还要对其负面因素在监管上应采取有效措施：

土地管理部门应当会同旅游、规划等主管部门，健全旅游项目用地管理机制，合理规划布局，遵循市场规律，对高端酒店用地作出适度限制，切实防止旅游开发的“房地产化”，避免酒店项目一哄而上，过度开发，导致产品过剩，引起不良竞争等恶性循环的现象。

酒店项目土地出让合同要约定违约条款：受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期的，满一年未动工开发的收取土地闲置费；满2年未动工开发的无偿收回土地使用权。在酒店的主体工程未完成之前，酒店项目用地不得转让，不按出让合同规定的用途和条件开发利用土地，应根据土地管理的有关法律、法规实施收回土地。

高端星级酒店如遇到陷入资金周转困境、酒店入住率下降等情况，导致经营困难，难以为继的，土地部门应考虑以转型的方式，或收回土地，或在符合城乡规划的前提下，由项目业主申请改变酒店用地用途为其他商业用途，以评估的方式补缴土地差价款，更好地盘活存量土地，达到节约集约利用的良好效果。