房地产企业所得税与土增税核算项目的差异

黄海明

摘要：随着房地产产业的蓬勃发展以及其规模的扩展，该产业的领导对公司财务人员的要求也越来越高，不但要求会处理日常账务，还要熟悉国家关于房地产所涉及的各项法规，要在税法和法规的范围内能合理降低税负。在诸多的要求和关注下，财务人员的专业知识是否过硬，直接会对企业与国家的利益产生影响。

关键词：房地产企业所得税；土增税

下面就房地产企业中涉及土地增值税、企业所得税问题在会计核算之中，如收入、成本以及费用等等数据的确认的不同做了一定的对比。

一、收入时间点的确认有所差异

（一）所得税收入的确定

企业所得税实行的是依据季度预缴，再根据年度清算，也就是每一年汇算以此，这期间无论开发产品是在研发过程中或是是否完工，每年均按照开发产品的收入进行减扣项目后的应纳税所得额进行征税。相关国税的文件有着明确规定，关于所得税收入的确定需要采用一次性全额收款的形式进行确定，利用并且应用于实际收讫价款凭据或是权利之日，从而确认收入的实现；但是采取分期收款的形式进行销售产品的，应该依据相关销售合同的协定来进行所得税收入的确定；最后一种方式就是采用银行分期形式销售产品的，就需要依照相关合约来确定收入额，其首付价款应该在实际收到的时间进行收入的实现，剩下的余款则是需要银行按揭的形式来确定。

根据制度可以看出，所得税年度汇算收入的确认是账面已确认的收入与预收部分之和做为所得税汇算清缴的收入。

（二）土增税清算收入的确认

土地增值税清算采取项目清算，即达到汇总清算的条件才能够开始，从而确认开发产品的销售收入。

同样依据国家有关土增税的文件规定，在进行土地增值税进行清算时，已经全额开具了商品销售的发票，接着依据发票上所表示的金额从而确定收入；但是某些没有开具发票的，这需要交易双方依据之前的协议来进行最终交易金额的确定，一旦这其中有所不一样需要在计算土增税来进行调整。尤其是这其中一旦有所变化，要严格按照相关国家文件来进行参考调整。

经上述对比可以看出，所得税清算中收入是根据合同或协议及账款入账时间分段确认；土增税清算时收入是按合同或发票一次性全额确认。

二、 成本确认的不同

（一）所得税计税成本的预提

在国税发（2009）31号中第32条：除了下列几项预提或是应付费用外，其中真正的计税成本应该作为实际的成本费用，但是在项目没有结束并进行最终汇总结算，但是没有获得发票但是却有充分的资料证明的条件下，一旦其发票的金额不够之时应该将合约总金额的百分之十作为项目预提。

（二）土增税清算中，企业发生的预提不可计算扣除

有关土增税的文件中明确规定，房地产相关产业其所产生的预提费用是可以不用进行减除的，然而在另一份文件中有关土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，应当根据相关实际项目所产生的支出应当取得但是确没有取得合法凭据的确不能够扣除。

通过上述条款、规定对比，发现在土增税清算时，对实际发生取得发票税务把控的更加严格些。

三、 开发间接费用确认的不同

（一）所得税清算时开发间接费用的确认

根据开发间接费用的相关文件规定，开发间接费用就是指企业作为直接开发组织并且与管理开发项目之间所产生的，这个开发间接费用是不能够将其作为特定成本对象的成本费用性支出。这其中涵盖了管理人员工资、折旧费、水电费、办公费等等费用，这些费用总的称为开发间接费用。

根据上述规定，房地产开发企业售楼处模型制作费等营销设施建造及装修均可计入开发间接费用。许多财务人员在账务处理时计入“开发间接费用—售楼处等”

（二）土增税清算时开发间接费用的确认

《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》中规定开发间接用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。此处与所得税中的开发费用少了“项目营销设施建造费”。在土增税清算中所涉及到类似营销设施支出均不得计入开发成本。在日常账务处理中计入“开发间接费用—售楼处等”的费用会在土增税清算时调出，直接做为“销售费用”。

所以为了和土增税清算成本口径保持一致，财务人员谨慎处理营销设施建造等费用，建议在费用发生时可直接做为当期损益。

四、利息费用确认的差异

（一）所得税清算时借款利息的处理

国税发有关企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业开价准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

根据此规定，在所得税计算借款利息时，可将分资本化和费用化两种处理方式。属于资本化的借款利息，在已售和未售之间进行分摊；属于费用化的借款利息直接计入当期损益。

（二）土增税清算的借款利息

有关土增税清算时的借款利息问题，其在相关文件中有着明确的规定。项目在进行开发期间，其开发土地以及新修建的房屋还有就是相关的配套设施等的成本费用都是指与房地产相关开发项目有关系的销售费用、管理以及财务费用等等，上述的财务费用中有时会产生相关的财务利息费用，这部分费用能够依据转让房地产开发项目计算分摊并且同时按照金融机构所提供证明的，再全部按照事实进行扣除，然而其最高却不能比商业银行同期贷款利率计算的额度，其余所剩下的房地产开发费用，全部按照土地成本以及开发成本等规定的金额之和的百分之五进行减少。

五、 结束语

在所得税清算和土增税清算的具体操作中，会遇到各种各样的问题。利息进费用还是进成本？样板房的装修费用怎么处理？等等。这些账务处理都关系到这两个税种纳税多少。如果不能全盘考虑，会造成后期补交，产生滞纳金罚款；或造成多交，申请退税会带来一系列的税务检查。因此，在房地产企业的内部预算、税收策划都要从早从细，财务人员要不断学习国家政策、地方法规，在相关法律法规允许的范围内，争取最小税负。

参考文献：

[1]国税函（2010）220号文件.

[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》.

[3]国税发（2009）91號文件.

（作者单位：上海致达建设发展有限公司）