进城和拆迁：房价透视山东区域发展

吴越

随着户籍限制的逐渐宽松，进入城市的成本越来越低，然而，进到城市并不意味着能够在城市立足。今年以来，三四线城市去库存效果明显，房价开始回温，和济南、青岛等大城市房价回温一唱一和。房价的不均衡和普遍增长，透视出了山东区域发展的一些特点。

拆二代和进城大军

时针指向11点，老父亲估摸着，儿子去领60万元拆迁款，该到家了。谁知左等右等，就是不见儿子的身影。直到傍晚，儿子开着一辆奥迪回来了——60万元换的。

这个故事不是段子，而是真实发生的事情。

在网上可以搜索到“拆二代”的定义：“‘拆二代是相对‘官二代‘富二代而提出来的一个群体。这个群体多数是上世纪80年代后出生的城市近郊的人。他们继承了父辈留下的房产，在城市扩建的时候，由于拆迁补偿而突然一夜之间暴富，从而形成了一个特殊的群体。”并且强调，“目前来看，这个群体发生的问题越来越多，成为一种令人担忧的社会现象。”

近年来，随着我国城市化不断推进，无数村庄变成社区，农民变成居民。这些从农村社区转化而来的城市社区，可以称作“新发展社区”。生活在此的年轻人，也可以称为“新发展社区青年”。近年来，这一群体因各种负面报道备受关注，并被冠以“拆二代”的头衔。

在济南，随着东部新城建设如火如荼，港沟、郭店等地正在诞生无数拆二代。

2016年8月底，万达文旅城项目签约济南，并最终选址历城区。项目地址北靠经十路，南到旅游路，西起莲花山以东，东近绕城高速，占地280公顷。田庄村就处在这片区域中，遍布村中的石头房子和老街老巷的青石板路最具特色。石房的石材都是就近取的山上的青石，这些老房子基本都是解放前的，主要集中在清朝末年和民国时期建造的。盖房子的时候都是村民自己从山上往下背石头，山东传统四合院民居与山势结合，具有强烈的地域特色。

按照拆迁标准，村民选择房屋安置补偿的，每人安置47㎡高层住宅，原住房面积不足40㎡/人的，按照47㎡/人安置，原住房面积超出40㎡/人的，超出部分将按标准给予补偿村民选择货币安置补偿的，按照47㎡/人的安置标准给予货币补偿，补偿价格按照同地段安置房市场评估价核算确定为13620元/㎡。

拆迁进城的同时，另一条新闻虽然并未引起大的关注，但也值得细细品味。3月14日，山东省政府办公厅发布《进一步推动非户籍人口在城镇落户的通知》，力推非户籍人口在城镇落户，且以济南和青岛这两座大城市为重点，将取消购房限制等。

例如，“济南、青岛市要加快取消市区购买房屋、投资纳税等落户限制，进一步放宽落户条件。”对进城农民要“切实保障进城落户农民依法享有的各项权利”，并在城镇务工人员和其他外来人口上规定，“现有建设用地规模确实无法满足进城落户人口用地需求的，可依法对当地土地利用总体规划和城镇建设规划进行适当调整。”在覆盖面上，“保障进城落户农民与当地城镇居民同等享有基本住房保障权利，通过市场提供房源、政府发放租赁补贴等方式，支持符合条件的进城落户农民承租市场住房。”这些措施都很有新意，也符合实际。

多年来，一纸户口令不少人“眼泪在飞”。饱受非议的户籍制度僵而不死，给人们在迁徙、婚姻、务工、购房、求学等基本生存上设置了巨大障碍。死板的户籍制绑架了个人自由、婚姻、教育、住房、医疗等多项基本权利。不少城市甚至出台土政策，把户口歧视政策进一步扩大。如北京，数年前買节能灯泡、妇女肿瘤筛查、老人免费逛公园等都要有北京户口才能享受。

逃离北上广的年轻人，还能买得起家乡的房子吗？

2016年，有网友通过中国房价行情网当年10月份的数据整理了山东省142个县市区房价排名。当时的房价前三名分别是：崂山区，25702元；市南区，22260元；历下区，17919元。后三名分别是：成武县，2676元；钢城区，2507元；微山县，2261元。同处一省，前三名和后三名相差十倍之多。

随着投资客的进入，三四线城市去库存的速度超出预期。不过去库存也存在分化，住宅去库存速度，明显高于商业用房。

3月初，一家媒体在报道中提到：“山东一位投资者对记者说，他平常生活在临沂市，但准备去蒙阴县投资一套房子，当地前年房价还只有四千多，现在涨到六千多了，股票不赚钱，货币贬值快，房子年年涨，不买房不知道投资什么。”

一位地产分析师认为，最近开始逐渐出现调控政策，整体看，房地产市场在2016年9·30以来，一线和部分二线城市被基本抑制价格过快上涨，很多后起之秀开始面临政策加码风险。目前看，这些政策对市场会有一定影响，预计环北京及部分热点城市的调控政策可能继续全面升级，这有助于三四线城市加速去库存。

在临沂，随着春天来到，临沂房地产市场也有了新动向。城区不少闲置的地块如今塔吊林立，建设火热，不少楼盘的二三期项目也悄然动工。在济南工作、打算回临沂定居的卢先生，准备了15万元的首付，想在临沂买一套三居室。最近他在北城新区跑了一圈发现，想找一套总价六七十万元、地段稍好的新房已经很难了。

去年下半年，市民黄先生在北城新区五洲湖周边看中一套洋房，当时报价每平方米八九千元，春节过后已经涨到12000元/平方米了，并且还要排号购买。

类似临沂的情况，在山东很多城市都已出现。3月14日，国家统计局公布的报告显示，三、四线城市去库存力度加大，1-2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14个百分点。房地产开发投资同比增速加快，全国房地产开发投资同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。

进入2017年以来，三四线城市火爆的楼市吸引了更多目光。方正证券根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长。虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。曾在2015年提出“一线城市房价翻一倍”的方正证券首席经济学家任泽平将这一现象解释为“去库存和挤出效应”。华泰证券分析师谢皓宇则指出，人口和库存问题的解决将给三线城市带来“大周期”。

有人发出疑问：那些逃离北上广的年轻人，还能买得起家乡的房子吗？