都是“投机惹的取祸巧”

石菲 刘芳

近年来，随着房价的飞速上涨，保障房成为人们争相追逐申请的对象。为了让自己符合保障房申请的资格，很多人不惜通过放弃继承权、假离婚、借名买房、借名投资等方式，来保证自己“身无分文”。随着个别申请人规避手段的升级，住建委保障房资格审查的深度、广度、速度也在不断升级中。就如同下面的案例一样，申请人貌似蜻蜓点水一般的动作，依然逃不过住建委保障房资格审查的法眼。一时的投机取巧，终究会酿成后续的麻烦重重。

为免过度缅怀逝者子力劝母卖房

天有不测风云，人有旦夕祸福。一向身体康健的王大爷突发心脏病去世，这让总以王大爷为精神支柱的王大娘实在接受不了。作为独生子的小王也甚为难过，年届四十的他正处于事业有成、家庭美满的得意时光，却在想多尽孝道时发生如此憾事。但是，更让小王担心的，却是母亲王大娘的状况。

自从王大爷去世后，王大娘就自己一人居住在旧小区里。失去了王大爷的陪伴，早已退休的王大娘无所事事，整日因思念老伴而涕泪涟涟。每当看到房间里的一花一草、小区里的邻里街坊，王大娘都会未语泪先流。久而久之，王大娘不可避免地有了轻微的抑郁症状。

百般无奈之下，孝顺的小王做了一个重大决定，就是说服王大娘卖房，然后重新买房换个新环境。经过亲朋好友们的轮番劝说，王大娘点头同意了。母子俩将房子的信息挂到房屋买卖中介那里不到一周，就有买主陆续上门看房。北京二手房市场买卖火热，很快母子俩就与其中一位买主达成了买卖意向，双方约好在中介的见证下签订合同。孰料，买主在查看房屋产权登记证书时发现，上面登记的名字既非王大娘，也非小王，而是王大爷。中介告知小王母子俩，因房屋产权登记在王大爷名下，而王大爷已经去世，所以无法办理房屋产权变更登记。要想卖房，必须把房屋的产权人变更为他们母子。

为顺利卖房子力劝母诉讼

为了顺利卖房，小王开始了更名之旅。小王先是带母亲去了住建委，要求其工作人员将房屋过户到母亲名下，可工作人员告知小王，根据法律规定，因继承发生的产权变更登记，继承人应当提交法院生效裁判文书或公证文书等继承权证明，方能办理。王大娘当场表示不乐意去法院，于是小王和王大娘就去公证处询问继承办理手续。公证处人员告知了他们办理继承公证应当提供的证明材料及应当收取的费用后，王大娘觉得公证的费用太高了，一时间犹豫不定。

尽管王大娘否决了法院诉讼的方案，小王还是私下里打听了法院的继承案件处理情况。小王法院的朋友告诉他，现在他们法院的立案庭设有诉前调解，经过该方式解决纠纷既省钱（达成和解撤诉的免收诉讼费；需要法院出具调解书的，则在诉讼费减半收取的基础上还有减免），又省时间（只要备齐材料，当事人到场，当日即可出具法律文书）。

听完法院内部人员的介绍，加之在小王的心目中，法院裁判文书的效力本就比其他文书更具权威。于是，小王开始劝说母亲到法院“调解”。他和母亲说，他已经打听好了，就是起诉到法院，他们母子两个也不用对簿公堂，法官就像唠家常一样，和两个人聊聊天，问问情况，就可以给出继承证明了。王大娘半信半疑地被小王拉去法院诉前调解室调解，王大娘发现，法官还真的一点都不可怕，就像邻家的姐妹唠家常一样，问了问老伴的去世时间，老两口什么时间买的房子，有几个孩子，房子分给谁，等等，唯一不同的，就是旁边有一个女孩一直在记录他们的谈话内容。法官问到证据的问题，王大娘不太懂，就看到儿子把一沓材料交给法官，法官仔细地审查了一会儿，还拿给王大娘看。王大娘一看，原来证据就是他们家的户口本、房本、独生子女证，还有公公婆婆的火化证。不到一个小时，小王和王大娘就拿到了法院的调解书。王大娘对法院的诉前调解很满意，发现原来法院的公堂也可以是温馨的。

拿着新出炉的房产由王大娘继承的调解书，小王带着王大娘顺利办理了过户登记手续。之后，小王喜滋滋地联系房产中介，告知其这回可以卖房了。

为高价卖房避税子力劝母赠房

房屋买卖中介公司很快为小王及买主安排了详谈合同细节的时间。在洽谈过程中，中介公司经纪人向双方提供了一个成交建议，即鉴于王大娘名下有两套房，若其与买家签订合同，则买主需要交纳很高的交易税，故建议先将房子过户到小王名下，这样买主就可以避免较高的交易税；同时买主可以多给部分购房价款，以此补偿卖家过户的手续费和辛苦费等。买主表示十分赞同这种双利模式，就和小王商量，如果小王配合自己办理相应手续以降低交易税，买主就可以多给部分购房款。

因小王正在申请经济适用房，他担心将房屋过户到自己名下会影响自己的申请资格，这也是当时办理继承调解时小王主动放弃继承权的根本原因，于是就向中介公司咨询相关事宜。其经纪人员答复说，交易房屋自王大娘名下过户到小王名下然后再行出卖的行为，不会影响小王申请经济适用房。小王听了之后虽然还有些担心，但考虑到自己已经将经纪人员说的话录了音，就琢磨起如何顺利地将房屋过户到自己名下。

说起房子，王大娘就小王一个儿子，她并不介意房子给儿子，但是却介意房子给了儿子之后，万一儿媳哪天和儿子离婚就会被儿媳分去一半。儿子也明白母亲的心理，他劝说母亲，把房屋赠与给他只是一个手续而已，办完赠与之后，房子立刻就卖给别人了，卖房的钱也是给妈妈买新房子，儿媳分不去的。况且，这种方式还能多卖点钱，将来买房后有结余，就都给妈妈存上。听完儿子的劝说，母亲终于同意了。

想到可能多得的购房款，小王的心情十分愉快。房本一拿到手，小王就兴高采烈地联系中介公司和买主办理买卖房屋手续。在中介公司的见证下，小王与买主签订了北京市存量房买卖合同（经纪成交版）和房地产经纪合同，并随即办理了房产转移登记。

保障房资格被取消子怒斥中介赔偿

事情如果只是发展到这里，小王就成了“投机取巧”的获益者了。然而世事往往难以预料。原来，在此两年前，小王曾向其所在街道办事处住房保障科备案申请北京市经济适用住房。次年，该街道办事处住房保障科向小王发放了保障性住房配售入围摇号确认通知单，初步确定小王的家庭在本次保障性住房摇号范围，并告知其在轮候期间，人口、住房、收入、资产发生变化，未如实申报的不得参加此次摇号配售。同年底，该街道办事处住房保障科审核通过了小王家庭申请购买经济适用房住房条件，并再次告知小王如通过购买经济适用住房资格审核的家庭，每年应按期向街道（乡镇）住房保障管理部门如实申报家庭收入、人口、住房、资产等变动情况。再隔一年后，区住房保障办公室向小王发出经济适用住房配售通知书，小王选择了一套满意的二居室楼房。

如此，小王预购了经济适用房，又圆满地解决了王大娘卖房的事情。正当小王欣喜地等待入住新房时，却被有关部门告知，因小王名下曾有房产记录，故其家庭申请经济适用房的资格丧失。原来，小王将王大娘的房屋过户到自己名下并出售的行为，到底是影响了小王申请经济适用房的资格。小王想起去年中介公司信誓旦旦的保证，不由怒上心来。愤懑不平之下，小王以中介公司的欺骗行为影响其经济适用房的申请为由向法院提起诉讼，要求中介公司赔偿其经济损失。

中介公司则抗辩称，其提供的是居间服务，并非法律上的服务。小王将其母亲房产过户到其名下，是为了促成房屋买卖的成交，在价格上取得优势，是商品房买卖双方协商的结果。小王在申请保障性住房之前，就应该了解申请保障性住房的法律法规，其将母亲名下房产过户到自己名下的行为系个人行为。中介公司提供居间服务时，小王仅取得了经济适用房的资格，并未受到任何损失，因此不同意小王的诉讼请求。

法院审理后认为，中介公司为小王提供居间服务时，已通过合同形式向小王告知和提示了在此次商品房交易过程中的风险及税费等事项；而小王却未能提供有效证据证明中介公司提供居间服务过程中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，致使其丧失经济适用房资格。此外，作为保障性住房的申请方，小王应当知晓申请经济适用房的相关法律法规。因此，其要求中介公司赔偿的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。

最终，小王既没能获得经济适用房，也未能获得中介公司赔偿。

本是避免睹物思人才卖房，却因投机取巧而失了一房。小王用合法的手段高价卖房符合交易之本质，用合规的方式积极争取保障住房亦无可厚非。继承、赠与、卖房、失房、诉讼，小王的卖房过程可谓波折重重，本想投机取巧多获利，却不想弄巧成拙反失利。如果小王发生的一切可以重来，那么希望他能认识到：有时候，不走“捷径”，往往才是走了捷径。买卖也好，交易也好，大家本该实事求是，有时候循规蹈矩反而能让事情更加顺利，投机取巧则常常让人得不偿失。