2017年2月全国房地产土地市场简报

一、成交：成交规模持续走低，溢价率仍处低位

2月，CRIC监测的300城经营性土地成交250幅，环比下降28%；成交建面2404万平方米，环比下降32%，同比基本持平；成交总价1348亿元，环比减少20%，同比大增55%；土地价格不跌反升，成交楼板价升至5607元/平方米，同、环比涨幅分别为54%和17%。鉴于各线城市正在加紧制定2017年度供地计划，年初新晋出让地块犹以2016年挂牌地块居多，土地市场迎来一年一度的成交淡季。近两月，土地成交规模持續走低，本月更是创近一年以来新低。热点一、二线城市大幅调降2017年度供地指标，以北京为例，相较于2016年，住宅以及商服用地计划供应量同比分别减少590万平方米和90万平方米。与此同时，多数三、四线城市受困于高库存风险，“有供有限”政策仍需从紧执行，土地成交量增长空间着实有限。综合以上两方面因素，预计2017年土地成交规模仍将维持在较低水平。

土地平均溢价率连续两月回升，环比增加3.7个百分点，各线城市土地溢价率均有不同程度增长。不过，土地平均溢价率仅33%，依旧维持在较低水平。主要原因有以下两点：其一，以北京、广州、天津为代表的多个热点一、二线城市土地成交不振，成交规模仍旧维持在较低水平。受成交结构性因素影响，部分热点城市土拍溢价率降至低位。其二，土地限价令抑制热点城市优质地块溢价率上行空间，南京、苏州、厦门等二线城市多宗限价地均触及限价上限。

二、分布：各线城市成交规模全线回落，热点城市土拍竞争激烈

2月，一线城市土地成交建面145万平方米，环比下降26%，同比减少13%；二线城市土地成交建面1831万平方米，环比下降30%，同比上升30%；三、四线城市土地成交建面428万平方米，同、环比均明显回落，跌幅分别为48%和38%。

具体来看，一线城市土地成交建面145万平方米，环比回落26%。上海成交规模暂居市场前列，成交建面接近100万平方米。

二线城市土地成交建面1831万平方米，环比下降30%。郑州土地成交显著放量，成交规模接近600万平方米，遥遥领先其他二线城市。囿于郑州新晋出让地块大都为城市旧改地块，一级开发商在前期垫付了大量的时间及资金成本，土拍仅是在走正常的确权程序，底价成交渐成市场常态。南京、苏州、合肥等热点二线城市迎鸡年首场大型土拍，土地市场热度未减，多宗地都高溢价率成交。

三、四线城市土地成交建面428万平方米，环比下降38%。多数三四线城市房地产市场高库存风险依旧严峻，企业拿地态度普遍谨慎，土地成交规模持续低位运行。环一线城市周边的三四线城市土地市场持续高热，佛山、无锡、中山等三四线城市再出多宗高溢价地块。

我们认为随着各线城市2017年度供地计划陆续公布，土地供应、成交将回归至正常水平，土地成交规模有望扭转近两月逐级下行的低迷走势，率先实现企稳回升。从已公布供地计划的城市来看，2017年热点一、二线城市新增土地供应持续偏紧，叠加标杆房企在热点一、二线城市普遍存在着强烈的补库存需求，企业拿地热情持续高涨，预计2017年热点一、二线城市土地市场“僧多粥少”的局面难以扭转，中心城区优质地块势必会引发更为激烈的竞争。