绵阳市涪城区房地产去库存浅析

赵锐锃　蒋艳　杨皓越

摘要：目前，我国正处于经济增速放缓后的新常态时期，房地产市场也受到了影响，房地产投资增速持续下滑，三四线城市房地产库存压力大。由于房地产在中国经济增长中扮演了重要角色，所以三四线城市去库存对保持经济增长有很大影响。本文首先对2015年绵阳市房地产市场情况作了总结，通过问卷调查并对绵阳市涪城区房地产数据简要分析，运用Stata数据分析软件对影响消费者购房需求因素回归分析，最后提出了解决绵阳市涪城区去库存问题的建议。

关键词：房地产；去库存；需求；建议

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-03

2015年以来宏观经济各项数据超预期回落，中国经济处于新常态攻坚期。当前全国房地产市场供需不平衡，供给过剩、开工和需求不足的问题同时存在，库存压力逐渐增大，且有数据显示目前中国房地产去库存更大的压力主要集中在三四线城市。由于绵阳市涪城区的人口、经济等因素更具有代表性，所以主要就涪城区房地产去库存情况进行浅析。

一、绵阳市房地产情况简析

绵阳市房地产投资数据在2014年初急转直下，截止到2015年底，绵阳市商品房待售面积126.04万平方米，比2014年底增加44.52万平方米，再创历史新高。再反观2013年，截至2013年年底，绵阳市商品房待售面积62.33万平方米，也就是说，两年以来，绵阳市待售面积增加了63.71万平方米，上涨了10.22%。销售无疑是去库存的最直接的方式，但最新的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势，2014年商品房累计销售面积和销售额同比分别增长-7.95%和2.98%，涨幅较2013年分别降低了14.29和0.26个百分点。

数据显示，2011年至2015年这五年中，由于房地产行业火热，虽然政府出台了各种政策措施，解决了一二线城市的库存量，但是针对三四线城市的情况并不如此，库存压力依然坚挺。涪城区近几年的房地产开发投资完成额随着绵阳市的投资额逐年增加二增加，2014年增至新高，随后回落，主要由于高库存压力影响和房屋新开工持续低迷，相对于其他用途的房产投资额，住宅的投资最大。

可见涪城区房屋销售呈下降趋势，商品房待售面积逐年上长，待售住宅面积积压严重，待售1-3年的面积逐年累积，库存加重，涪城区房地产去库存任务严峻。

对涪城区居民的走访调查，目的在于了解居民对购房消费的影响，通过随机调查我们了解到，70%的被调查者年龄在25-40岁，绵阳本地居民占63.6%，在这409位被调查者中职业分别为高层管理人员（6%）、个体户（25%）、普通职员（22%）、工人/农民（12%）、自由职业（16%）、其他（19%），58%的居民拥有自己的固定住房，70%以上的消费者认为购房成本、房地产发展前景以及政府的相关政策是影响其购房的最主要因素。

通过stata进行回归操作，以“是否有固定住房（Fix）”、“购买商品房用途（Purpose）”、“是否承受购房压力（Stress）”作为自变量分析了解对“商品房需求（Demand）”因变量的影响程度，表中报告了回归结果。

从结果可看出，是否拥有固定住房对商品房的需求有着十分显著负的影响，而对于消费者来说是否能够承受购房压力，对其商品房需求的影响就较为显著，在10%的顯著水平下是显著的，通过F检验，F统计量为7，p值为0.001，在5%的显著水平下，三个自变量是联合显著的，也就是说三个自变量共同对商品房需求的影响是十分显著的。

三、相关建议

1.大力发展绵阳市本地经济，增加人民的收入

绵阳市有“科技城”之称以及教育优势比较突出，充分利用本地资源，如军转民的工业改革将技术优势转化为生产力，从而增加绵阳产品的竞争力；再者教育事业发达而吸引了大量的人口，对于本地的第三产业有很大的促进作用，充分利用该部分需求，减少库存。

2.“政府+银行+房地产开发商”模式

政府通过向当地的商业银行等金融机构进行低息贷款或者以发行国债的方式筹集资金，购买库存的商品房，从而以恰当的价格出售给商品房需求者，价差以政府补贴的方式实现，其取决于地方政府的财政稳定增长和银行等金融机构的负债率控制合理，以及衡量去库存成本的分割机制，决策出到底由谁为去库存的损失兜底。

3.“以租养贷”模式

政府将购买的商品房出租给需求者，从而盘活闲置的资源，将租金进行银行等金融机构本息的偿还，从而提高资源的使用效率，减少库存量。

4.鼓励在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免

农民工是中国的一大“特色”，随着思想观念的转变，该部分的需求不容小觑，但由于收入水平有限，应给予优惠政策。

5.引领房地产开发商降低房价

主要是形成以市场为途径的去库存的可预期的外部条件，通过现金流对开发商形成压力，使其在明确的成本分担制度中降价，减少不必要的税收费用，从而降低房地产开发商去库存的成本。

6.完善相关产权手续，加强房地产部门的监管

根据实际情况可知，商品房的售后手续不完善，使得买者对预期有所顾虑，不便于以后的交易，从而减少需求，不利于房地产的发展，严惩拖欠工人工资、资源闲置的行为，让开发商不敢违约。

7.政府应因地制宜制定相应的政策

对房地产开发给予严格的监督和限制，减少不必要的供给，土地是唯一的供给因素，而地方政府可以从中获得收入，要想降低土地供给，就得完善现有的税收制度，平衡好中央与地方政府的分税体制，从根本上抑制房价的快速上涨，从供给的角度减少库存。

8.完善相关制度建设

完善相应的户籍制度改革、农村土地制度改革，加强城市均等化建设，从而推动农民工在城镇买房，加快劳动力的转移，推动房地产的发展。

四、结语

绵阳市房地产市场的改革任重而道远，它涉及制度、需求、供给侧、劳动力供给等方方面面，是一个综合性的问题，同时政府--市场这对关系也需要特别关注。增强政府的服务能力，逐渐深化制度这一软件问题，强调市场的作用。除了因地制宜的采取措施外，让居民买得起房，广大农民工能在城市买房，在现有的经济形势下，也是值得关注且亟待解决的问题。

参考文献：

[1]郭栋林.浅析我国房地产去库存存在的问题及对策[J].经济论坛，2016（8）：29-32.

[2]黄燕芬.2016年中国房地产业主基调：去库存、稳市场[J].热点聚焦，2015，378（12）：25-28.

[3]谢逸枫.农民工进城“去库存”要打“组合拳”[J].新经济，2016，63（1）：39-41.

作者简介：赵锐锃（1995-），男，汉族，四川绵竹人，西南科技大学经济管理学院，在读本科生，国际经济与贸易专业。

蒋 艳（1996-），女，汉族，四川资阳人，西南科技大学经济管理学院，在读本科生，经济学专业。

杨皓越（1996-），女，汉族，四川会理县人，西南科技大学经济管理学院，在读本科生，经济学专业。

基金项目：西南科技大学大学生创新基金项目资助，项目名称：绵阳市房地产去库存研究，项目编号：CX16-052。