浅谈如何做好房地产开发项目工程质量管理

黄思维

摘 要：建筑工程施工质量关系着人民的生命财产安全，因此，建设者要对工程质量进行严格的管理，并积极采取措施提升建筑施工质量。就如何做好房地产开发项目工程的质量管理工作进行了探讨，介绍了工程施工前期准备工作与施工过程质量监督的强化方法，并提出了提高工程质量管理水平的措施，以期为房地产开发项目质量管理工作提供参考。

关键词：房地产；质量管理；施工监督；工程招投标

中图分类号：TU712.3 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.24.059

1 对工程质量管理的重视

某房地产企业推出了一系列提升工程质量的举措，比如“工程质量评分办法”“双月质量考核排名计划”。由于对提升质量的认识水平和重视程度大幅提高，并主动采取了措施，有利推动了公司各项目工程质量的提升。

2 重视工程施工前期准备工作

对于房地产企业而言，做好工程施工前期准备工作是确保工程质量的关键步骤，同时，要在施工过程中做好合同管理、图纸审查、制度管理、考核管理等工作。

2.1 招标优选施工单位

对于工程质量而言，施工单位的选择非常关键，应从工程招投标的源头抓起，对于已经合作过的施工单位，集团公司应建立信誉档案；对于队伍管理规范、施工质量好、积极配合的施工单位，应在工程招投标中优先考虑；对于初次合作的施工单位，一定要做好资格预审工作，充分考察其管理水平、技术力量、履约能力、资金实力、工作业绩、售后服务情况等；对于信誉较差的施工单位，应予以淘汰。

2.2 签订施工合同，重视合同管理

要妥善签订施工合同，在施工过程中重视合同管理。施工合同中不但要有造价、工期等项目，更需要有详细的质量条款、明确保证工程质量的主要措施及施工奖罚细则等，从而使工程质量管理工作具备一定的法律依据。实践经验表明，增强施工合同管理是工程质量管理水平提升的有效手段。

2.3 重视施工图纸的审核

房地产企业每个项目工程部在施工前，应组织建设方内部技术人员对施工图纸进行审核。通过对施工图纸的内审，可以减少施工图纸上中的“错、碰、漏”，控制施工图纸设计的质量，使建筑结构、水、电、暖、建筑智能化等设计配合密切，实现经济合理的目标，符合规范和强制性条文。组织施工单位图纸内审遇到问题时，应及时联系设计院沟通交流。

2.4 严格质量管理制度，责任到人

制订公司质量管理制度，并严格落实到具体责任人，这是质量管理的基本方式。在工程开工前，要求施工单位上报正式的质量管理制度和质量管理班子（必须配备质检员和分管质量的领导），且要求责任到人；给施工单位制订质量目标，要求在合同之外签订质量保证书，明确落实奖罚措施，形成一定威慑性。实践表明，施工质量奖罚分明是确保工程质量的一项有力措施。

3 强化工程施工过程质量监督

3.1 严格检验工程材料

优质工程首先来源于优质材料。集团公司对部分原材料采用了建设方指定的品牌，由施工方、供货方和建设方三方签订供货合同，由生产厂家直接供货。对于不属于建设方指定的品牌，要求全部使用省优级以上的产品，并应要求施工单位上报三家以上的比较结果后选定；材料进场时要严格进行质量检验，检查合格证的真实可靠性，并按规定对材料进行见证送样复试，确保所用材料质量合格。

3.2 全面推行样板引路制度

在每个施工单位进场时，必须建造工法样板间，包含各施工工序的正确做法，即“工法样板”，后序施工一律推行“樣板引路”，这种“样板施工法”已是一种成功的管理经验。但用好这一方法却不是一件容易事，推行“样板施工法”应重点把好“样板施工”技术交底关、“工法样板”制作关和后序工程施工检验关。充分利用集团公司各级的样板工程，为施工单位作指引，供施工单位参观学习，这种现场的、真实的感受是最直接、最有效的。

3.3 加大现场质量监督力度

工程施工现场质量监督是工程质量管理的重要环节，任何时候均不容忽视。现场工程质量管理的好坏关键在于建设方的专业工程师，公司的这些一线员工必须具有强烈的事业心和责任感，敢于负责。此外，各项目建立自己的质量管理队伍，每月对施工单位实施质量检查，对施工单位进行多次评分、排名，并采取“抓两头，带中间”的管理方法，对质量好的施工单位进行奖励，对工程质量不达标的施工单位进行惩罚，并令其出具书面质量整改措施。

4 提升工程质量的方法

4.1 明确质量管理的目标

建设工程项目质量包括工程质量、工序质量和工作质量。工程项目建设的目标产品应符合设计文件、国家行业标准、企业标准、规范等，应满足用户的要求。作为房产企业，工程质量管理的首要目标是向业主提供优良品质的房屋产品，使广大业主放心满意。此外，还需要换位思考，设想业主最想得到怎样品质的房屋产品，最关心的是什么，哪些方面是无法接受。对于一个房产企业来说，工程质量管理的目标就是从业主的思维角度出发，使业主满意。

4.2 掌握质量管理的知识和重点

在诸多质量问题中，“防渗漏、防开裂”问题是重点，在工程验收和投诉中，“两防”问题所占比例是最大的。因此，只要狠抓“两防”，房屋质量就可大幅提高。为了提高质量管理水平，集团专门制定了“工程质量评分办法”。该办法是质量管理的一项重要举措，涵盖了“结构、安全、两防、表观质量”等各方面的工程质量管控内容。只要把“评分办法”所查出的质量问题认真解决，就完全可以达到预期的质量管控目标。

4.3 建立和完善三级质量管理架构

工程质量管理是一个系统工程，集团应上下一心，分工合作，建立高效的三级（集团、区域、项目）质量管理架构。在集团方面，以工程管理中心为代表，主要负责制订各方面的质量管理条例和规则，并定期对各区域、各项目进行质量巡检、评分、排队，以保证整个集团管理工作的质量水平在可控范围内。质量管理中更重要的是过程管理，这就需要由区域、项目经理认真落实。

5 管理是施工单位的关键

实践表明，要想管好工程质量，就要选择一个好的施工单位。因此，区域、项目经理在选择施工单位时，必须全程参与。在施工单位确定后，最终是要交给区域、项目经理进行管理，区域总、项目总经理在选择和管理施工单位时，必须考察其施工实力、管理人员配备，严抓施工单位分包、转包等工作。

5.1 考察施工实力

要想选择一家好的施工队伍，则必须考察施工单位的整体情况，包括以往工程的建设情况、过往业绩、技术人员配备、企业资金状态、企业诚信度及行业口碑等方面。此外，公司还需考察施工单位派驻工程项目的项目经理情况，其能力、项目管理经历和管理效果、团队整体素质等都将直接影响工程管理效果。

5.2 考察管理人员的配备

在选择施工单位时，必须明确要求施工单位配备的人员符合项目管理架构的要求，并使用经过考察的项目经理及管理团队。为了避免施工单位管理人员缺失、技术管理混乱的情况出现，集团制定了“施工单位的技术人员配备要求”，在招投标时明确要求施工单位提交人员配备情况，并作为合同附件严格执行。在各项目的实际管理过程中，应督促施工单位各方技术管理人员履行自己的义务。

5.3 杜绝施工单位分包、转包问题出现

转包、违法分包的行为具有很大的社会危害性，经过对承包的工程压价转手，导致“层层转包、层层扒皮”的情况出现，最终用于工程的资金大大减少，偷工减料的情况常常出现，为工程埋下了安全隐患；转包人、分包人很少及时将工程款支付给转承包人，导致转承包人拖欠农民工工资。集团公司一再告诫施工单位，严重出现分包、轉包行为，一旦发现，将严肃处理，比如清退出场。

6 结束语

综上所述，工程质量管理在房地产项目工程管理中至关重要，它贯穿于项目的整个建设过程，其质量管理的效果直接影响房地产项目的成败。所以，房产开发企业应重视工程的质量管理工作，在工程管理工作中必须明确责任，实现质量、进度、成本三者的相互联系和相互制约，在工程施工前期对施工单位加强管理，重视合同管理、施工图纸的审核；施工过程中应严格检验材料质量，加大对现场质量监督力度，从而提高工程管理水平；通过明确质量管理的目标，掌握质量管理重点，建立和完善三级质量管理架构来提升工程质量管理效果，从而提高工程质量。

参考文献

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[2]孔宝剑.浅析房地产项目质量管理工作[J].建筑工程技术与设计，2015（14）.

[3]邓传伟.浅谈房地产开发项目工程质量管理[J].商业文化月刊，2016（33）.

〔编辑：张思楠〕