生态小区运营管理中的常见问题与建议

熊海

（中机中联工程有限公司，重庆400039）

生态小区运营管理中的常见问题与建议

熊海

（中机中联工程有限公司，重庆400039）

目前重庆市已建成近4000万m2的生态小区，随着绿色建筑的推广及强制执行，可以预见未来重庆大部分小区将建设成为生态小区。但从已建成的生态小区来看，运营管理环节还存在较多的问题，使得生态小区的价值得不到充分发挥。该文探讨生态小区运营管理中的常见问题，并给出了建议。

重庆；生态小区；运营管理；绿色建筑

1 重庆市生态小区发展现状

重庆市2005年即开始发展建设生态小区，至今已有10余年的生态小区建设经验。近几年生态小区标准融入了国家绿色建筑标准的内容后体系得到完善，可以说重庆市已有了较为成熟的生态小区建设标准体系。与绿色建筑一样，生态小区关注项目从设计、施工到运营的全生命过程性能。根据目前已运营的生态小区来看，生态小区实际的运营管理还有很大的提升空间，现有的运营管理模式，并不能将生态小区的价值充分发挥出来。本文就生态小区运营管理中的典型问题进行分析并提出建议。

2 雨水回用系统

雨水回用系统可控制雨水径流量，又可节约用水，是一项重要的生态技术应用。目前重庆市所有的生态小区项目都做了雨水回用系统。但根据雨水回用系统的实际运营调研情况看，雨水回用系统的运营存在以下问题：

（1）弃用雨水回用系统。一是由于物业管理人员不重视雨水回用系统，雨水回用系统需定期加药，监测水质，清理沉淀物等[1]维护工作，为节省物业管理成本，往往物业管理人员会闲置雨水回用系统；二是雨水回用系统由于设计和产品质量问题或相关调试问题，增加了物业管理风险而弃用设备；三是项目开发企业与物业管理部门工作衔接不到位，开发企业只对建设阶段负责，而物业管理部门缺乏专业知识，在物业移交过程中，往往容易忽视对雨水回用系统的运行管理，导致物业管理混乱，最后弃用设备。

（2）雨水回用系统水质达不到设计要求。一是由于缺乏专门的管理人员，雨水回用系统未按要求进行维护管理导致回用水质不能满足设计要求，如未定期加药及监测水质，未及时清理废弃物，未定期维护设备导致设备故障，二是雨水回用系统设计未考虑小区地面雨水水质实际状况，尤其是当在收集地面雨水时，未充分考虑地面雨水污染程度，初期雨水汇流路径及初期雨水弃流量，而导致雨水回用系统水质不能达到要求。

3 节水灌溉系统

园林绿化灌溉常用有胶管连接自来水管进行灌溉，该方式可导致80%的水因深层渗漏和无效蒸发而损失掉，灌溉用水利用率低，浪费严重。节水灌溉采用喷灌、微灌等灌溉方式，提高了水的利用率和灌溉效果，可节约用水量50%～70%[2]，是绿色建筑节约用水的一项重要措施。但目前该方式在普通的小区园林绿化灌溉中应用较少，更多的还是采用人工拖管灌，物业管理人员缺乏应用经验导致在生态小区的运营中存在以下问题：

（1）灌溉系统堵塞问题。当采用微灌或滴灌时，常发生堵塞[3]，导致灌溉系统无法正常运行，影响了植物存活率。导致堵塞的原因较多，有水质的问题，有灌溉系统构造的问题，水质的问题主要与运营管理有关，一般生态小区的灌溉用水是采用回收利用的雨水，如物业管理人员未重视对灌溉用水水质的监测或对灌溉用水水质缺乏了解，如采用回收利用的雨水时，未监测雨水水质状况，水中含有大量悬浮物，导致了喷头堵塞。

（2）灌溉不均。当采用节水灌溉时，需了解灌溉系统的射程、喷洒半径及喷洒强度，另外还需了解植物特性及土壤渗透性能，保证灌溉的效率，节约用水。但在实际的节水灌溉利用中，物业管理人员往往缺乏这些认识，灌溉工作较为随意，导致灌溉不均匀，有些植物灌溉过度，甚至土壤表面形成较大的径流，而有的却没灌溉到或水量过小未浸透入土壤。

4 车库通风系统

对于小区而言，最大的公共空间往往是地下车库，地下车库属于封闭或半封闭的建筑，空气流通不顺畅，因此地下车库的空气质量，应是生态小区建设需要重视的一个重要内容。

新的生态小区标准中有要求地下车库设置一氧化碳浓度监控系统改善车库空气品质，在重庆市新发布的《关于加强绿色建筑评价标识管理有关事项的通知》中对车库的通风环境及室内空气品质提出了明确的要求。但是在小区的运营过程中，车库的空气品质往往得不到足够的重视。由于车库通风系统运营阶段运行能耗较高，且存在较大的噪声问题，因此物业管理人员从成本及环境噪声考虑，往往不会考虑去经常运行车库通风系统，有的车库甚至长年不运行通风系统，导致车库空气质量较差，车库中含有大量一氧化碳和二氧化硫等有毒气体[4]，对人体的中枢神经和心血管系统产生危害。现行生态小区标准中有要求设置一氧化碳浓度监控系统，但未对其它污染物进行监控，车库的室内空气品质仍较难控制。此外，目前的设计中往往是一个防火分区设置一个一氧化碳监控探头，并不能完全保证车库环境质量，在这种情况下车库的空气品质仍然需要物业管理人员的重视。

5 运营问题小结

以上是生态小区运营中的典型问题，除此之外还有一些较为常见的问题，如小区中普遍存在景观水体，在生态小区运营中，物业管理人员往往对景观水体水质不关心，即使水体已经混浊，甚至有气味，都不运行景观水循环供水系统。还有在小区智能化系统运营中，生态小区要求有完善的安防系统，物业管理系统等。在建设中这些智能化系统都是建设有，但在实际运营中有些系统就成了摆设，如电子巡更系统，有个别小区在住户入驻较长时间后，仍没有任何巡更记录。

总结以上运营问题，主要有以下三个原因：

（1）意识问题。物管人员绿色运营的意识较差，只关注于对容易引起投诉的问题进行管理，而对提升小区品质，提高小区运行效率的管理缺乏主动性，如前述不运行雨水回用系统，不运行车库通风系统等情况。

（2）技术能力问题。目前从事物业管理的人员配置较为基础，缺乏专业的技术人员及对应的运营管理培训，对生态小区建设中的相关设施设备缺乏运营管理能力，如节水灌溉的运行策略，雨水回用系统水质监测等。

（3）公众认知问题。小区业主对生态小区缺乏了解，对生态小区应达到的运营要求不清楚，不能对物业管理的行为进行有效监督。

6 生态小区的运营管理建议

（1）加强生态小区的宣传，让建设单位、物业管理人员和普通民众都了解并认识生态小区，建立生态小区的性能公示制度，让小区业主了解生态小区应具有的性能及要求，达到监管物业，并让小区业主配合生态小区的绿色运营。

（2）建设单位在移交物管前应进行绿色物业管理的交底，让物业管理人员了解并认识生态小区的相关技术内容及运营策略，重视对生态系统的运营。

（3）加强对物业管理人员的技术培训，帮助物业管理人员正确应用生态技术设施与设备，保证生态系统的有效运行与维护。

（4）物业管理单位应制定有关绿色运营管理的规章制度，并有相应的考核要求及过程记录，避免基层物业管理人员未按要求进行绿色物业运营。

[1]孙金金.雨水回用技术在绿色建筑中运行实效分析及建议[J].住宅产业，2015(11).

[2]李星.节约型园林理念下的居住小区绿地灌溉设计[J].北方园艺，2011(9).

[3]杨振杰.微灌系统堵塞原因和抗堵方法探讨[J].江苏农业科学，2015（7）.

[4]黄雅莉.房地产项目地下车库汽车尾气污染物源强分析[J].能源研究与管理，2014（4）.

责任编辑：孙苏，李红

建筑节能

警惕建筑伪节能

自从国家颁布新的建筑节能标准以来，节能建筑销售逐渐红火起来。时下，一些新建项目的楼房中，零能耗、自然生态循环系统之类以节能、环保为主题的广告语层出不穷。目前节能建筑宣传存在“虚火”成分。一些开发商只是把节能当做卖点，很多号称节能建筑实际上是“伪节能”建筑。“伪节能”建筑主要有两种表现：

（1）目前一谈到建筑节能指标，惯用的方式是节能百分之多少，这就存在比较基准和比较方法的问题。对此，国家规范中都有明确规定，而普通消费者是不太了解的。于是有些开发商就偷换这一概念进行炒作，将自己的楼盘不负责任地标估一个较高的值，去吸引消费者，而目前又没有一个完善的体系可以对竣工后的建筑进行检测，于是这些炒作的手法得以瞒天过海。

（2）很多建筑多追求单方面节能技术或设备的应用。一些开发商在项目中采用了某几项节能设备和技术，并将其作为楼盘的卖点推销给消费者。这些技术虽都具有较好的节能作用，但在未经过整体配套设计的情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能没有提高，仍属于高耗能建筑。

（摘自：《建筑工人》）

Common Problems and Suggestions in the Operation and Management of Eco-residential District

At present,nearly 40 million m2 of the Eco-residential Districts have been established in Chongqing,with the promotion and compulsory enforcement of green building,it can be expected that most of the residential districts will be built into ecological ones in future Chongqing.However, there are quite a few problems in the operation and management of the built eco-residential districts,which restraining the values of these districts.This paper explores the common problems in the operation and management of eco-residential districts and gives some suggestions.

Chongqing;eco-residential district;operation and management;green building

TU993

A

1671-9107（2017）04-0024-02

10.3969／j.issn.1671-9107.2017.04.024

2016-11-11

熊海（1983-），男，四川遂宁人，本科，工程师，主要从事绿色建筑咨询与研究工作。