一个小区的“物业自治”样本

秦松

楼梯楼物业费，0.7元/月/平方米；电梯楼物业费，1元/月/平方米，物业管理费竟跟10多年前一样……实行3年业主自管以来，广州这个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费，还赚了五六百万元，并全部投入对小区环境的改造升级。

这个小区并不在郊区，而是广州海珠区祈乐苑，一个紧挨着中山大学的繁华小区。

三年多前，该小区因管理混乱而受到社会关注；三年前业主开始自管，试行酬金制聘请物业管理人员（以下简称“物管”）；两年前正式将所有物管请出，由业委会组建物业团队直接管理，如今居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。

自管：3年不涨物业费

走进祈乐苑小区，映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。三年前，这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。这些变化，让业主们想都不敢想。

小区环境的改善都是业主自管后三年内发生的变化。业主自管的第一年，小区内所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾前物业留下的“烂摊子”；业主自管第二年，业主开始用结余款项对小区环境进行改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。

2013年6月，祈乐苑第一届业主委员会（以下简称“业委会”）成立时，冼敏强就是业委会委员；2016年换届时，他变成了业委会主任，一路见证了小区物业的发展变迁史。

如今，小区里居民的休闲设施更多了，设备更加完善了，同时物业管理人员的忠诚度也更高了，物业费缴纳率更是高达100%。值得注意的是，物业管理费仍跟10多年前一样：楼梯楼0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米，分文未涨。如今，祈乐苑小区成为业主自管的广州样本，不少小区业委会前来取经。

探秘：究竟如何实现盈余

物业费分文不涨，那究竟是如何实现盈余的呢？

冼敏强给记者算了一笔账。据他介绍，祈乐苑小区每年收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。

每月的物业管理费约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外，收益部分还有对前物业的资金追讨等，有数十万元。

支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等，每月的员工薪酬约为20余万元。

“在三年的业主自管中，业委会共收入约1200万元。除去物业管理人员工资外，还有结余约五六百万元，这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。

“我们的物业中心员工，包括物业主管在内全部是自聘的。”冼敏强介绍，如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门，“我们就相当于一个公司，也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说，不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资。而与企业的逐利相比，业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。

另外，为了留住人才，祈乐苑业委会还为物管开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨，已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权，业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示，详细到会议中购买水果的费用。

如今，物业中心共有50多名员工，全部包吃包住，还建立了员工饭堂，员工福利一项不少，节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资。员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。

讨论：探索模式能否推广

祈乐苑的业主自管如此成功，究竟能否复制呢？

冼敏强认为，如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主自管比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。

“要业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！”冼敏强说，业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。

在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来，这不失为一种物业管理趋势。“现在很多物业公司是属于开发商的，里面牵扯到的各个方面利益非常复杂，如果实施小区自管的话，可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨出一种模式来进行推广，当然我们并不是否定物业公司的作用，而是这种模式能推进物业公司改进服务。”他透露，目前，祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。

业主自管“赚了钱”是自治样本

只要经营得当，物业不仅不会亏损，而且业主还有分红可拿。至于那些非自管的小区，这些暴利究竟去了哪里，没有人知道。

在大多数小区，这些情况可谓司空见惯：频频上涨物业费、停车费还只是小儿科，诸如侵占公共物业、私吞公共收入更是家常便饭，更有甚者，某些物管人员对业主拳脚相向，业委会筹划的积极分子还经常会遭到干扰，被跟踪、被停电、被泼油漆、被堵门锁、被送死鸡的新闻时常见诸媒体。

以前的祈乐苑也是如此。在实施业主自管之前，也曾遭遇物管暗涨收费、假冒签名、拒绝移交管理权、小区公共设施遭到不同程度毁坏等问题。

面对这种状况，业主当然不满，但没有组织力量，拿什么进行博弈？数据显示，广州超七成小区没有业委会，即便成立了业委会的小区，多半也运行维艰。原因无他，业委会成立的条件限制颇多，有些街道办更是直接干涉，部分机构还存在与开发商、物管利益合谋的嫌疑，对业委会指手画脚，但对于物管对业主的暴力相向，却不闻不问。这种局面的存在，让业主自管几乎成了一纸空谈……

当然，业主自管还存在很多技术上的难题。譬如，业委会成员没有工资，如何保障积极性？祈乐苑小区的业委会成员全部属于兼职，不拿取一分钱工资，但大公无私并不适合所有人和所有小区，建立合适的回报体系至关重要。再如，业主自管是否适合所有小区？其实，路子并不止一条，只要业主自治权利在手，就不怕物管逾矩。

无论如何，技术上的困难都是可以解决的，能不能成立业委会才是关键。一方面，这件事再次告诉人们，自己的权利还是得自己争取，否则权益都不知道是怎么被侵害的；另一方面，业主自管需要扶持而非限制。扶持的意思是排除各种體制上的障碍，排除各种利益的干扰，其中自然包括相关部门的利益。