GIS在拆迁查产中的应用与思考

叶佳

房地产登记档案详细记载了每户的居住状况、房屋年代、人圴面积等，为房屋拆迁、制定建房规划、建设保障性住房等提供了依据。南京市房产档案馆（以下简称档案馆）的拆迁查产部门主要协助相关部门完成拆除违建、小区出新、危旧房改造等工作，通过查阅登记档案来核对拆迁户的房屋信息。截止到2016年9月，共完成拆除项目30处，面积549429.1平方米。

一、拆迁查产工作流程

征收单位或建设单位持介绍信、立项批文和南京市规划局出具的建设用地规划许可证附件（或复函）及附图向档案馆提出查产申请。档案馆受理查产事项后，及时转至测绘机构实地查勘，测绘机构根据红线图打印出房产平面图，实地进行查勘。对无图区部分也要在平面图上标注范围，以提示查产人员，核查有无单丘图发证记录。若有无法进入的地区，测绘部门要和拆迁单位联系，由拆迁单位签字确认，完成后测绘部门将红线图及修补测清册一并移交给查产人员。

档案馆将修补测后平面图交征收单位，由市征收办确认查产范围并加盖公章。之后按市征收办确认的查产范围进行查产，进入“拆迁红线管理系统”，画出红线范围，打印出相对应的清册，根据清册调阅实物、电子档案及利用 “平面图管理系统”，按幢逐户查产。根据核查结果进入“拆迁查产管理系统”，对信息进行完善并录入。拆迁红线管理系统如图1所示。

二、GIS技术的具体应用

应用拆迁查产GIS系统，提取拆迁红线范围内房屋的丘权号；提取的丘权号转入拆迁查产管理系统，形成“拆迁明细”表（包括：丘权号、坐落、产权人、产权情况、产别、结构、面积等属性），并利用房屋平面图管理系统依次查询房屋自然状况、权利状况和限制信息，由系统填入“拆迁明细”表。

点击“权属拆迁查产”，系统自动查询权属系统中的房屋属性信息；点击“档案拆迁查产”，系统自动补充查询权属中未查到的房屋或缺少的房屋属性；点击“限制查询”，系统自动查询限制库中相关的抵押和限制信息。对“拆迁明细”表中缺少的房屋和属性，由档案馆手工查询电子档案和实物档案进行补充，对已发证的房屋根据发证情况补充，对未发证的房屋根据测绘情况补充。

在拆迁查产管理系统中，补充完善全部房屋的自然属性、权利状况及限制状况并保存，系统将查产的有关数据及时更新至业务系统，并形成“拆迁查产产权情况表”。平面图管理系统如图2所示。

三、如何完善GIS技术的应用

通过提升GIS技术在平面图管理系统中的应用，将二维的平面图系统提升为三维立体视图，将土地与房屋的测绘和楼盘数据整合在一个信息系统，真正实现“一张图”的工作模式，将“以图管房，以图管档”扩大为“管地、管房、管档”三管模式，有助于推进不动产统一登记大背景下的拆迁查产工作。

增加查产系统中的其他功能应用。现有查产系统的房屋属性信息，只有单产权丘号每一户的信息，多产权丘号的房屋信息并未精确到每一户，通过完善GIS的基礎数据，实现各项房屋基本信息的查询。工作人员在GIS电子图上指到某一幢房屋，就可获取该幢房屋的面积、层次、结构、建筑年代等房屋基本信息，也可查到该幢房屋的户数、产权人和共有情况等产权基本信息。反之，也可以根据产权人的姓名、房屋坐落和房产证号等查询到对应的电子图上某房屋的具体位置和周围配套设施等。

通过对查产系统功能的延升和完善，减少手工查询的操作，实现在GIS系统中直接查询各项数据并打印成果。在电子地图上指定相应范围，可提供该范围内所有房屋的基本数据和统计结果，实现对所有数据及统计结果的输出以及查产范围内的图形打印。利用这些功能对一个物业小区范围内的房屋情况进行统计，在此基础上对房屋的冻结查封限制、物业管理、拆迁管理等内容都可进行查询统计。

陈品禄/责任编辑