住房产权对居民幸福感的影响研究

张洋+毛冬月+宁艳杰++金占勇

摘要：利用对北京市居民进行简单随机抽样调查数据，从住房产权性质、住房产权拥有数量及住房产权使用年数三个方面，采用因子分析、多元线性回归等统计方法，分析住房产权与北京市居民主观幸福感之间的关系。研究发现：（1）相比较没有住房产权的居民而言，拥有住房产权能显著提升北京市居民幸福感水平；（2）拥有住房产权的数量与北京市居民幸福感水平正相关，数量越多，幸福感水平越高；（3）住房产权拥有年数与幸福感水平负相关，即：随着住房产权拥有年数的增加，住房产权对居民幸福感的刺激越来越小；（4）与拥有完全自有产权居民相比，拥有小产权居民幸福感水平无明显差异。这些发现，对于提高北京市居民主观幸福感，深化改革住房制度，促进北京地区和谐发展具有一定的参考价值。

关键词：幸福感，产权性质，产权数量

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2017）02-0014-25 收稿日期：2017-01-10

1 引言

尼采说：幸福就是随着权力的增加，阻力被克服了的那种感觉；卢梭认为：幸福是银行有丰厚的存款，家中有美食佳肴，加上良好的胃口；而希罗多德认为：许多有钱的人并不幸福，而许多只有中等财产的人却是幸福的……人类对幸福的追求和思索，古已有之，但幸福仍是人们追求的理想境界和探讨的永恒主题。近年来，幸福指数已然成为衡量居民生活质量的一个新兴指标（苗元江，2009），2006年至2008年首都经济贸易大学进行居民幸福感的调查显示身心健康、物质条件、家庭生活、社会关系和自我价值实现对幸福感状况存在显著影响（吴启富，2008）。

学术界也从哲学、心理学、社会学等不同角度探讨影响幸福的因素，在众多研究中，一般从两个角度出发，即：情感和物质。情感因素是指包括亲情、友情、爱情、自我实现等积极或消极的情感体验；物质因素则是指个体对生活质量的总体认知评价（陈有真等，2010）。而笔者认为，住房无疑是影响城市居民主观幸福感最重要的情感因素，因为人类在很久以前就与住房建立了密不可分的联系，住房不仅仅是遮风挡雨的地方，是居民日常生活的主要场所，更是“家”赋予意义的地方。同时住房对幸福感的影响还存在着物质因素，住房往往是家庭财产中的最大资产类型（孙伟增、郑思齐，2013）。

在现今住房问题仍为全国乃至全世界热议话题的背景下，住房尤其是住房产权与居民主观幸福感之间的关系问题是值得一探究竟的重要问题。那么，住房状况与北京市居民幸福感有着怎样的关系呢？本文结合北京实际情况提出住房产权与北京市居民幸福感之间影响关系的假设，进而以北京市居民简单随机抽样调查数据为依据，并借助SPSS统计软件分析研究。

2 文献回顾与研究假设

2.1 文献回顾

目前，学术界对于住房与居民幸福感之间的关系问题并没有系统而完整的研究，也没有形成相对统一的结论，众说纷纭，争议颇多。综合住房与幸福感关系的研究，笔者认为主要从两个方面展开：一是探讨住房环境对幸福感的影响，Lew认为，环境质量与幸福感之间存在着单向或者双向的因果关系，良好的生活环境能够显著提高居民的幸福指数，同样，幸福感程度高的居民更加注重环境保护（Lew，2013）。另一方面则是探讨住房产权、房价对幸福感的影响，这主要是充分考虑居民财产收入对主观幸福感的影响作用。1993年，Veenhoven在报告中指出财富收入与幸福感之间的相关系数为0.84（Veehoven，1993），2000年，Diener和Euh则通过对世界55个国家的调查，算出GDP与居民幸福感的相关系数为0.58，证实了财富收入与居民主观幸福感之间显著相关（Diener，Euh，2000）。而住房从某种程度上来说也能够在居民投资回报上提供经济安全（李涛等，2011；林江等，2012），因此理论上来说，住房与居民幸福感之间存在显著相关性。

国外已有学者研究表明，居民持有住房产权对幸福感提升没有促进作用，反而因为房贷的压力而大大降低居民的主观幸福感。“房奴”是近年来热议的话题，就如Easterlin（1995）所说，当住房成为一种约束时，幸福感会随之降低。Nettleton和Burrows（2000）则认为，拥有产权导致幸福感降低的原因主要是房价的下跌，意味着个体持有资产的减少，造成了隐性的经济损失。另一些研究则发现住房对幸福感有着积极影响，因为拥有住房的居民拥有较为稳定的生活环境，社会参与度更高，能够获得更多的幸福体验（Kingston，Fries，1994）。

相比之下，国内的相关研究分歧不大。多数研究认为，住房所有权仍然是决定主观幸福感的重要指标（袁浩等，2011），并且自有产权与主观幸福感之间存在着显著正相关性（李宏瑾、徐爽，2009），也就是说，当居民的住房产权从无到有时，幸福感水平会随之增加。同时，租房者的幸福感水平会明显低于拥有一套或者多套住房产权居民，多房者幸福感又显著高于仅有一套房产者（林江等，2012）。这可能是因为房产具有经济效益，当住房面积达到一定值时，房价上涨给拥有产权居民带来了更多的财富效应（夏波，2014）。综上所述，笔者认为住房产权与幸福感之間的关系在不同的地域和文化背景下存在一定的差异，北京历史悠久，人口密集，住房需求相对较大，住房市场供不应求，住房价格也普遍偏高。2013年北京市居民总体幸福感水平调查结果显示北京市居民总体幸福感处在中上水平，其中47.6%的居民认为生活压力较大，住房问题也是主要的压力来源之一。因此，本文通过对北京市常住人口调查，分析研究住房产权与居民幸福感之间的关系。

2.2 研究假设

对于中国家庭来说，住房是生活的基础。“宅者，人之本。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，通感天地”——《黄帝宅经》。可以说，自古以来，住宅与人息息相关，相互依存。对于北京市居民而言，住房产权还涉及到户籍和子女教育等相关问题，因而是否拥有住房产权，不仅标志着家庭财富和个人成就达到了较高水平，更是衡量居民幸福生活的重要因素之一（边燕杰等，2005）。因此，住房产权从财富积累和生活稳定的因素来看，都对居民主观幸福感有着积极的促进作用，因而笔者提出本文的假设1。

假设1：拥有住房产权能显著提升北京市居民幸福感水平。

在心理学上，幸福感的动力平衡理论认为任何事件对于幸福感的影响只有增强、减弱和保持不变三种可能。但由于人格具有稳定的特点，会使提高或者降低的幸福感平衡到基准线。将该理论应用到住房产权上来，就是说如果拥有产权是一件可以使幸福感显著提升的事件，那么随着产权拥有年数的增加，稳定的人格会渐渐弱化该事件的幸福感受，从而慢慢降低到平衡水平。因此，笔者提出假设2。

假设2：住房产权已使用年数与北京市居民幸福感水平负相关。

小产权房是现行住房体制下衍生的具有中国特色的产物，从严格的法律意义上来讲，小产权房并不能体现流转价值，因为小产权房主并没有合法的产权证明（张兆松、李志雄，2008）。虽然小产权房在市场上愈演愈烈，但是其转让、继承等问题都得不到法律认可，甚至在拆迁过程中，也得不到国家的拆迁安置补偿（高艳，2015）。拥有小产权房居民得不到相关利益保护，在财产和情感上都相对不稳定，笔者由此提出本文假设3。

假设3：拥有小产权居民幸福感水平明显偏低。

住房在实际生活中是一种交易商品，在一般家庭中是最大的资产类型，因而，住房产权数量越多对于居民来说意味着生活越富裕，社会地位也相对较高。因此，笔者提出本文假设4。

假设4：拥有住房产权的数量与北京市居民幸福感水平正相关，数量越多，幸福感水平越高。

3 数据来源及变量

3.1 数据来源

本文研究数据来源于对北京市居民进行的简单随机抽样调查。该调查主要针对北京市常住人口即在京生活半年以上人口进行，样本覆盖了北京朝阳、海淀、昌平、延庆等区域，剔除部分无效问卷，共得到311个有效个案。

3.2 变量描述及分析

3.2.1 自变量

本文围绕上述4个假设，选择3个自变量衡量住房产权与幸福感之间的关系，即：住房产权性质、产权房数量、产权已使用年数。住房产权性质指家庭住房的产权类型，包括完全自有产权、与单位共有产权、小产权及无住房产权四种产权状态。据不完全统计，49.8%的北京市居民完全拥有住房产权，其中将近一半的居民拥有多套产权房，使用年数最长达47年之久。这说明，目前大部分北京市居民拥有自有住房产权，生活稳定，但仍然存在一部分居民无产权房的情况，这与2012年“中国劳动力动态调查”结果基本符合。“中国劳动力动态调查”数据是“985”三期“中山大学社会科学特色数据库建设”专项内容。该调查覆盖中国29个省市，聚焦中国劳动力的现状与变迁，内容涵盖广，统计方法多样，旨在建立劳动力、家庭和社区三个层次上的追踪数据库，为理论和政策研究提供基础。

3.2.2 因变量

本文因变量是主观幸福感，在学术界，不同的研究者定义不同，本文将主观幸福感界定义为个体以自己的标准为依据对自己的生活质量进行的综合评价，即：对自身生活状态是否满意的一种主观体验。本次调查了被访者的主观幸福感“总的来说，您认为你的生活幸福吗？”。答案“很不幸福、不幸福、一般、幸福、非常幸福”五个等级分别赋值1、2、3、4、5，以此作为量化测算。

结果显示，北京市居民幸福感均值为3.83分，标准差为0.806分，由此可以看出，北京市居民主观幸福感处在中等水平，且无明显差异。

3.2.3 控制变量

对个体主观幸福感的影响因素有很多，不同领域的科学先驱为幸福感研究提供了卓越的成果和经验，例如Daniel kahneman，Richard Easterlin，Tom Tyler等一大批学者从经济学、心理学、社会学等角度研究，证明了个体幸福受到个体及个人所生活的社会环境的强烈影响（Frey，Stutzer，静也，2006）。为减少其他幸福感因素的影响，本文控制了一些相关变量，主要为：年龄、性别、户籍、健康程度、学历、婚姻状况、住房面积、家庭收入。各变量描述统计信息详见表1。

4 数据分析

4.1 因子分析

为有效控制变量，本文选取性别、年龄、籍贯等控制变量，为剔除部分与幸福感无关的变量，采用因子分析方法，剔除部分变量。因子分析的原理运用较少的互相独立的因子反映原有变量的绝大部分信息。设有P个原有变量，且每一个变量均值为0，标准差均为1。现将每个原有变量用个因子的线性组合来表示，则有

在进行因子分析之前，首先考察原有变量之间是否存在一定的线性关系，是否适合采用因子分析提取因子。本文借助变量的相关系数矩阵、巴特利特球度检验和KMO检验方法进行分析（见表2）。

通过了相关系数矩阵检验，大部分相关系数都较高，各变量之间存在较强的线性关系，从而能提取公共因子，适合进行因子分析。巴特利特球度检验相应的概率P-值接近0。如果显著水平，概率P-值小于，拒绝原假设，认为相关系数矩阵与单位阵有显著差異。同时，根据KMO检验方法，可知原有变量适合进行因子分析。

由表3可知，初始解提取了7个因子。因此，对原有变量的总方差只能解释7个，累计贡献率为62.688%。由表4可以看出：产权性质、收入、已使用产权年数、籍贯、健康状况、年龄、婚姻状况和住房面积对主观幸福感有显著影响。

4.2 回归分析

为了更好地揭示产权性质、拥有产权年数与幸福感之间的关系，故对因子分析提取出的数据做多元线性回归分析。多元线性回归分析用于揭示被解释变量与其他多个解释变量之间的线性关系，数学模型为：

式中有p个揭示变量，ε称为随机误差。多元线性回归结果见表5。

表5可以看到：F检验统计量的观测值为9.639，对应的P-值近似为0。当显著性水平为0.05时，由于概率P-值小于显著性水平，应拒绝回归方程显著性检验的原假设，认为被解释变量与解释变量全体是显著的，可建立线性模型。

表6可以看出：所调查的数据与幸福感之间的回归方程为：

主观幸福感=0.079*产权性质+0.263*收入-0.082*已使用产权年数+0.075*籍贯+0.218*健康状况+0.02*年龄+0.099*婚姻状况+0.127*住房面积

由表6分析结果可知，产权性质的回归系数是0.079，说明产权性质对北京市居民幸福感水平有显著的正影响，因而假设1成立；居住房产权已使用年数的系数为-0.082，因而住房产权已使用年数与幸福感水平负相关性，即假设2成立，居民拥有住房产权年数越久，幸福感水平不会因此增加反而会降低，笔者认为出现这种情况的原因可能随着时间流逝，居民对于住房产权带来刺激的敏感性变弱，同时，调查显示，有60.77%的人并不认为现在比初次获得产权时更加幸福。

4.3 描述统计

针对假设3（拥有小产权居民幸福感水平明显偏低），本文应用描述统计的频率与交叉列联表判断。

从表7可知：北京居民的幸福感很高，其中49.84%感觉幸福，18.97%感觉非常幸福，只有3.85%没有幸福感。

对调查数据中产权性质的统计描述如表8。

由表8可知：北京居民的住房拥有率很高，占49.84%；其次为租住，比重为27.33%。

在所调查的311个样本中，85个为租住，30个为小产权，41个为和单位共有产权，155个为完全自有，分别占样本的27.3%、9.6%、13.2%、49.8%，可见完全自有房屋产权占多数。感到非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福分别为：59、155、85、9和3，占百分比分别为：19%、49.8%、27.3%、2.9%和1%。其中，租住的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为：7.1%、36.5%、50.6%、33.3%和66.7%；小产权的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为11.9%、8.4%、10.6%、11.1%和0；和单位共有产权的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为6.8%、14.8%、15.3%、11.1%和0；完全自有的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为71.2%、56.8%、23.5%、44.4%、33.3%。

由上可知，拥有小产权居民幸福感水平起伏波动不大，对幸福感没有明显的影响。因此，假设3不成立。

4.4 相关系数检验

针对本文假设4（拥有住房产权的数量与北京市居民幸福感水平正相关，数量越多，幸福感水平越高）应用相关系数检验加以分析判断。

表10显示，产权房数量与主观幸福感的简单相关系数为0.274，说明两者之间存在弱相关性，其相关系数检验的概率值近似为0。因此，当显著性水平为0.05或0.01时，应拒绝相关系数检验的原假设，认为两者不是零相关的，即存在弱相关关系。出现这种情況，笔者认为可以用边际效用递减的规律来解释，73.63%的居民认为住房产权是幸福生活的必要条件，62.70%认为住房产权是财富的象征，79.74%认为住房产权能给人带来安全感，因此住房产权满足了居民的生活需求、安全需求和社交需求，有居住的地方，生活更加安稳，并且有机会获得来自家人的陪伴和爱护，越多的产权代表越多的财富，甚至满足了居民的尊重和自我实现需求，但随着产权数量不断增加需求不断满足，产权带来的边际效益将呈现递减趋势。

5 结论与讨论

本文以简单随机抽样调查数据为基础，运用统计学知识，从住房产权性质、住房产权拥有年数、住房产权数量三个方面，分析住房产权与北京市居民幸福感之间的关系。本文研究发现：

一是拥有住房产权会显著提升居民的主观幸福感，也就是说，相对于没有产权房居民来说，拥有住房产权无论是完全自有还是与单位共有产权或者是小产权的居民主观幸福感更强。居民在获得住房产权时，极大地满足了基本的生活需求，因而，主观幸福感也随之增加。住房作为商品，具有流动和投资价值，同时，北京市房价近几年一直处于上升趋势，给拥有产权居民带来了极大的经济效益（廖永梅，2011）。而与完全自有产权相比，小产权房居民的幸福感水平没有明显差异。笔者认为，小产权房尽管没有法律认可的产权地位，但是，现今小产权房的合理不合法地位受到全国诸多学者热议，对于家庭收入不高的居民而言，拥有小产权房也可以解决“燃眉之急”。

二是住房产权已使用年数与北京市居民幸福感水平负相关。生活中发生的重要事件对幸福感的作用仅仅可以维持三个月（Diene， Fujita，1995），一个家庭，初始拥有住房产权时，幸福感水平显著提升，但随着时间的推移，拥有产权并不能给居民带来更多的幸福刺激，反而会有更多的约束感。从适应理论的角度来看，居民会纵向比较自己的生活，对于重复出现的刺激反应会减弱。

三是住房产权数量的多少与北京市居民幸福感水平之间存在着弱相关性。从边际效益递减规律来看，第一套住房对居民来说是生活必需品，使用价值极高，而后的住房产权则更多地是满足居民经济投资收益，相对于具有实用价值的第一套住房来说，其余的多套住房对居民幸福感体验不会显著增强（高红莉等，2014）。这与一些研究结论相悖，林江等（2012）认为产权房数量越多，居民的主观幸福感会越高。而刘米娜、杜俊荣（2013）也表明住房体现着财富分配状况，产权越多表明在不平等的分配中占据上层地位，幸福感水平则会显著提高。笔者认为，北京市与我国其他地区存在差异，北京市房价较高，并且受到住房政策的牵制，因此产权数量对于幸福感的影响并没有中国其他区域显著。

本文实证研究发现对社会政策有一定的参考价值，第一，住房产权对于居民生活幸福感的积极作用，对于改善人民生活水平，维护社会和谐稳定有重要的意义，为政府鼓励和帮助更多的人获得住房产权提供理论依据。增加居民首套产权房的覆盖率，可以极大提升居民整体幸福感。第二，小产权房问题依然是最受争议的住房问题之一，政府在解决小产权房的问题上，应该从实际出发，将小产权房从合理不合法的角色向合理合法合情的方向指引。第三，政府可以从更好地分配资源出发，推出更多的投资方式，减少居民对于住房的投资，同时，引导居民选择不同的住房产权形式，改善一部分人住无所居的现状。

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作者简介：

张洋，北京林业大学经济管理学院物业管理系讲师，研究方向为房地产金融、房地产经济。

毛冬月，北京林业大学经济管理学院硕士研究生，研究方向为房地产金融、实验经济学。

宁艳杰，北京林业大学经济管理学院物业管理系副教授，研究方向为房地产金融、房地产经济。

金占勇，北京建筑大学经济与管理工程学院讲师，研究方向为房地产经济、建筑节能。

基金项目：

本研究得到国家自然科学基金项目（项目编号：71573019）资助。