基于宏观调控下的房地产经济发展与管理

2017-03-11周本权北京首创大都房地产开发有限公司

消费导刊 2017年12期

周本权北京首创大都房地产开发有限公司

基于宏观调控下的房地产经济发展与管理

周本权北京首创大都房地产开发有限公司

随着我国社会经济不断发展，房地产行业作为国民经济发展的支柱型产业，对国民经济发展和提高人们生活质量有着重要影响。随着我国宏观调控政策出台，我国房地产经济也出现了新的改变。基于此，本文重点探究宏观调控空的必然性，进而分析宏观调控对房地产经济的影响与建议。

宏观调控房地产经济管理建议

引言

对于房地产经济来说，房地产作为国民经济的支柱型产业，对社会经济发展有着巨大推动作用。在市场经济背景下，我国房地产企业之间的竞争愈演愈烈，为了能够全面提高房地产企业的竞争力，保障房地产市场的规范性，国家针对房地产行业制定宏观调控政策是非常必要的，包括构建经济适用房、保障性住房建设、限购贷款等，都是重要的宏观调控手段。但从实质上说，宏观调控对房地产经济来说是一把“双刃剑”，其不仅能够对房地产经济发展起到推动作用，优化房地产经济结构，同时也会对房地产经济产生一些负面影响。因此，房地产企业必须要保障顺应大环境发展的基础上，不断的去适应、调整，这样才能够保障房地产行业健康发展。

一、出台宏观调控政策的必要性

（一）控制楼价不断上升

近十多年来，我国楼价上升是有目共睹的，随着楼价不断上升，导致住房价格与工薪阶层消费者收入的比例严重失调，从而造成严重的社会问题，拉大了贫富差距。这一问题与我国倡导的“和谐社会”宗旨相违背。为了能够保障社会平稳发展，提高中低收入人群的购买力，必须要对房地产经济进行宏观调控。宏观调控的目的是规范房地产行业发展，净化房地产市场，稳定税收来源。但是宏观调控是一种长期规范手段，并非在短期内能够完成的工作。从市场经济环境下分析，由于企业之间的竞争愈演愈烈，在宏观调控背景下，很多房地产企业因竞争力不足导致破产或被合并，同时也有很多企业能够抓住这次机会，不断的强大自己，从而占有更多的市场资源。

（二）中央与地方政府不协调问题

由于很多地方政府为了推动当地经济发展，提高政府税收，大力发展房地产行业，鼓励提高房价，这样就能够让地方政府在国民经济中的所占比例更大。简单来说，地方城市建设发展越快，其政绩也就更加突出。但中央所提出的“和谐社会”理念是维持整个经济生态稳定发展，也就是全国房地产行业是一盘棋，不能任由一个领域任意发展，从而扰乱了房地产经济发展的规范性，因此，出台宏观调控政策是必然手段。

二、宏观调控对房地产经济的影响

（一）宏观经济调控对房地产行业的影响

现如今，由于我国市场经济发展还不够成熟，我国房地产行业也面临着诸多问题，导致房地产经济发展受到阻碍。这就需要采用宏观调控的手段对房地产行业结构进行安排和调整。特别是在改革开放以后，我国对房地产经济所出台政策数量不断加大，使得很多国外房地产商进入到我国市场经济中，提高了国内房地产商之间的竞争。如今我国房地产经济已经彻底进入到了市场经济发展的轨道当中，在整个市场经济发展过程中，房地产企业要面对巨大的市场风险，并且部分房地产商没有找到应对风险的方法，从而出现了较强的企业不断扩大规模，弱的企业不断被合并。但是在宏观调控下，主要是还是加息政策，这对开发商来讲，随着贷款利息不断提高，会提高房地产开发成本，这就会直接提高房价，加重购房者的经济负担和购房压力。并且由于购房者压力不断增大，会降低购房成交率，这对开发商来说是极其不利的因素，同样会间接提高建筑的开发成本，从而提高了房地产开发风险。

（二）宏观调控对房地经济环境影响

现如今，我国国民经济发展已经到了新常态。随着我国近些年国民生产总值不断提高，国民经济也保持着稳定的增长速度，从而逐渐提高了人民收入，提高了人们的生活质量，人们对品质生活的追求也愈加强烈，从而加大了购房欲望，这也是近些年我国房价飞速上涨、房地产行业经济效益不断增加的重要原因。国家中央银行存款储备作为开展空管调控的重要手段，在近些年也进行了有关调整，提高银行的存款准备金，该举动在很大程度上控制了房地产资金来源，导致很多房地产企业因此受到影响，降低了房地产行业的投资力度和流动资金。为了能够加强市场行为控制，包括房地产市场、股市等，国家对存款利率进行了调整，并且调整幅度与调整周期也十分罕见。特别是连续利率上调，导致房地产经济结构出现了极大的变化，很多具有先见性的房地产企业在利率上调的情况下获得了更大的扩张机会，也抢占了更多的市场占有率，而一些盈利能力不足、没有先见性的房地产企业则举步维艰，导致房地产经济两极分化的情况愈加明显。

（三）对房地产业所涉及的社会与文化要素影响

现如今，我国经济结构发生了极大的转变，主要是朝向小型化结构发展，也就是鼓励中小企业发展的形式。一方面，是由于我国早起的计划生育政策；另一方面，近些年我国家庭离婚率不断上升，并且思想观念更新，导致一些年轻人的自由性更强，儿女们不愿意与服务居住在一起，从而提高了人们对房地产市场的需求量不断增加。计划生育主要影响群体是80后-00后，这类人群大部分在社会中都有一定的地位，并且在城市中居住的较多，这部分人群的经济条件普遍较好，这也成为了商品房交易中强有力的购买者。这两大因素在很长一段时间依然是房地产经济发展的主要推动力。再加上我国城市化建设进程不断深入，农村人口逐渐朝向城市转移，据不完全统计，我国每年的城市人口增长数量为两千万，这也是推动我国房地产行业长足发展的外因。

三、宏观调控下房地产经济发展与管理的几点建议

（一）明确战略性发展目标

在宏观调控前后，房地产企业需要不断规范自身的行为，当今市场风险较大，因此房地产企业更应该进行更加科学化、理性化的投资，同时因为宏观调控的因素，导致房地产企业自我超越变成了被动发展，整个房地产行业中不仅出现了“大鱼吃小鱼”，同时也出现了“快鱼吃慢鱼”的格局。因此，对客观对待宏观调控，将宏观调控当做是一种挑战的同时，也是一种机遇。做好内部管理工作，积极创新技术，从不断提升品牌竞争力，这也是当今房地产企业当务之急的任务。

（二）明确经济发展与管理的思路

1.实现规范管理，提高决策能力

想要提高房地产企业的竞争力，首先是要保障具有更加科学的管理模式，针对企业内部发展情况，整理出一套更加适应企业发展的管理模式，对现阶段的房地产企业来说是永恒的话题。要求房地产企业决策人员不仅要保持清醒的头脑，对行业发展有一个清晰的认识，同时也要具有更加长远的看法，不断挖掘企业内部生产力。同时，需要制定企业发展的各个时期战略目标，不断完善企业内部定位，提高企业在市场经济条件下的弹性，从而来适应政策、市场等方面的风险。

2.加强人才建设，提高竞争力

从本质上来说，当今企业之间的竞争实则就是人才的竞争，因此，房地产企业必须要不断加强人才建设工作，强化人力资源管理，要求房地产企业能够不断完善自身的制度。人、产品、生产流程是构成组织的基本三要素，是企业生存与发展的根本。随着房地产企业的业务规模不断扩大，人才管理与流程管理将决定着企业是否能够长足发展。人力资源管理工作不仅能够把人才请进企业，更多的是能够充分发挥人才作用。

3.建设企业文化，构建核心价值观

房地产作为高风险、高投入、运行周期长、市场变化快的行业，即便是发展良好的企业，在房地产市场中稍有不慎，就会功亏一篑。如何保障房地产企业在竞争激励的市场中脱颖而出并持续发展，是当今房地产企业不得不面对的问题。随着市场结构不断变化，我国房地产商品的消费主体、供求关系、消费者需求等层面也出现了变化，并且还需要面临着国际房地产商的竞争与挑战，想要从根本上解决这类问题，就必须要以正确的观念求发展，以市场发展为向导，树立更加新颖的战略观念，从而不断提高房地产企业的核心竞争力。

（三）房地产企业发展需要贴合市场，满足市场需求

对于房地产企业来说，开展项目投资中必须要贯彻因地制宜的理念，准确的找出投资项目切入点，从工程项目前提规划、工程施工、市场营销等方面，需要根据市场环境的实际情况，从差异化的发展道路，所开展的项目一定要求精不求大，彰显出企业建设项目的特色，打造自己的品牌。第一，要求有关部门加强市场调研工作，利用项目可行性报告，对各个地块和资金储备进行合理评估；第二，保障经济规划更加科学、合理，能够满足市场发展需求，保持开发产品的领先性；第三，对开发产品进行精准定位，入市机遇准确，价格策略合理。

（四）加强自身的品牌建设

一个有品牌特质的房地产企业，通常使其他企业无法对产品进行复制，这样就能够让产品脱颖而出。房地产品牌代表了具有特色的房地产产品，表示具有品牌形象的房地产企业独特的消费理念。根据我国房地产行业的发展趋势，将产品品牌划分为企业品牌、老板品牌、产品品牌三个方面。房地产企业不仅要提供物业管理、实体配套，同时也要将项目资源作为一种互补连动。将企业服务转变为一种文化，从而营销小区氛围。