物业管理纠纷原因及其对策研究

2017-03-10王春泽

环球市场 2017年29期

关键词：物业管理普及物业

王春泽

辽河油田欢曙公用事业处物业五公司

物业管理纠纷原因及其对策研究

王春泽

辽河油田欢曙公用事业处物业五公司

随着房地产业的加快与城市化进程的进一步扩大，处于成长阶段的物业管理已经难以适应快速化的城市发展，物业管理纠纷数量逐年增长，严重影响社区和谐，对社会发展产生了不良影响。本文分析物业管理纠纷产生的重要原因，最后针对这些原因，相应提出应对物业管理纠纷的对策。

物业管理；纠纷；原因及对策

引言

物业管理正在进入了发展机遇期，但是由于相关法规尚未健全、物业服务水准整体不高、部分业主缺乏公德意识等，导致了物业服务企业与业主之间的纠纷不断，一定程度上影响了和谐社区的建设，因此妥善解决物业管理纠纷对落实科学发展观具有极大的现实意义。

1 物业管理纠纷产生原因

1.1 法律法规不健全

我国物业管理行业起步较晚，相关法律出台时间更晚，目前针对物业管理，主要有两部法律——《物权法》与《物业管理条例》，虽然我国物业管理已经迈入法制化进程，但随着房地产业的快速发展，停滞不前的法律法规已经难以解决越来越复杂的物业管理法律关系。现阶段的相关法律法规对比物业管理纠纷现状，呈现出法律条文不够细化、对物业管理关系的规定不够清晰、法律缺乏操作性等等漏洞。特别是相比现阶段房地产业的发展与物业管理的发展，这两部法律中的部分内容已经与时代脱节，完全无法发挥出法律的效力。这种情况下，即使部分业主具备维护自身权利的意识，懂得运用法律维权，但物业管理公司也能够利用法律的漏洞，继续侵害业主的权益。使得物业与业主这两大群体的矛盾日益升级。

1.2 物业服务水平不到位

物业管理虽然占据管理二字，实际上却是为业主服务的，然而大部分物业管理公司没有对自身位置有一个正确的定位，认为自己是“管理者”而非“服务者”，只管收费，甚至在业主拒绝缴纳物业费时，采取单方面停电停水的措施，必然会引发业主的不满。再加上物业管理公司入职门槛普遍较低，物业公司对其下职工的培训时间也并不长，大部分职工服务意识不强，遇到业主投诉时也不能及时摆正心态，甚至主动与业主发生争执，采用非理性方式解决问题，造成物业与业主之间矛盾日益尖锐。这两种物业服务的主要问题，造成服务水平供需间的严重失衡，再加上业主的投诉大部分被无视，业主对物业的不满就像被压制的弹簧，迟早会一起爆发，产生难以维持的局面。

1.3 部分业主道德意识不强

对于物业管理公司的不到位之处，一部分业主选择忍气吞声，一部分选择诉诸法律，勇敢维权，但还有一小部分业主，缺乏法律道德意识，过分计较得失，甚至主动在业主团体内部制造业主与物业的矛盾以达到私人目的。比如业主在属于社区公共用地的地方私自进行用地改造，妨碍物业管理；对物业管理相关建筑设施违章进行改造；对物业服务要求事事以己为先，否则就恶意滋事生非等等。在业主团体与物业发生纠纷时，缺乏团体意识，过分计较个人利益，扰乱司法机关的调查。这样不仅扰乱了物业对业主们的服务，而且在物业管理纠纷的相关案件中扰乱案件进程，干扰案件的最终判决，导致案件审理结果难以达到双方都满意的结果。

2 物业管理纠纷对策分析

2.1 加强政府监管，切实履行合同

政府部门应当积极发挥自身职能，强化对行业的监管和指导，明确相关纠纷的管理部门，避免推诿扯皮，设置专门的机构，负责对物业服务企业日常工作的监管，设置完善的资格准入体系，对那些业主意见大、投诉多的物业服务企业，降低或撤销其企业资质，实行末位淘汰，保证那些服务优良、管理过硬的物业服务企业能够有更大的发展空间，促进良好行业风气的形成。政府职能部门对业主的投诉要及时的响应，制止违规行为的发生，责令违规企业限期整改。同时，物业服务企业也要强化自身监督，细化工作内容，完善工作流程，切实履行合同，避免由于服务水平无法达到合同规定的标准而引发的各类纠纷。

2.2 普及物业管理知识

在法律案件实践中，有许多小区物业管理经济纠纷案件的原因是业主和物业管理企业对于物业管理的管理范围、管理权责等认知存在偏差。基于此，应该普及社会对于物业管理的认知，普及业主对于物业管理的认知，普及物业管理相关知识。但是这个任务交给学校教育在我国现行的教育体制下是不可能完成的，交给社会，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依赖公共媒体还有可能产生社会对物业管理的认识误区。所以，小区物业管理处应该积极普及物业管理相关知识给业主，通过组织小区文化活动、展示物业管理优秀事迹及知识等方式。这样，以住宅小区或社区为单位进行，相信能够非常有效地提高业主对于物业管理的认知，从而避免业主认知偏差与物业产生经济纠纷。

2.3 强化业主自律精神

作为物业管理的业主一方，业主首先要有自律意识，作为社区的主人翁，业主不仅仅享有权利，还有不可忽视的应尽义务。业主在充分享受权利的前提下，要懂得规范自身行为，首先就是要懂得权利的施加范围，对于私人领域，业主权利广泛，但对于社区的公共领域，业主应当懂得在合理的范围内利用，对于物业因需要而构建的建筑设施，业主应当做到不妨碍，保证物业管理工作的正常运行。在面对物业管理人员时，要做到不卑不亢，双方互相尊重，营造良好的社区环境。

2.4 提高职工素质

在对职工素质提出要求前，物业管理公司首先应该端正位置，明确物业管理公司于业主应当是“管家”与“主人”的关系，物业管理工作人员应当是为业主服务的。职工们首先要明确的也应该是这种位置关系，其次就是要端正自身态度，尽量满足业主的合理要求，避免与业主产生冲突；要加强专业化技能的培训，做好物业管理人员应尽的职务；还要能够妥善处理好与业主的矛盾，培养好职工的服务态度。物业管理的基层职工是物业与业主沟通的桥梁，只要能够提高职工素质，规范服务礼仪，就能够缓和物业与业主之间的矛盾，促进社区和谐。