房地产库存影响因素及去化对策研究

俞相成

安徽财经大学经济学院

一、研究背景：

2016年我国经济工作主要任务之一是减少房地产库存积压，2017年两会又将房地产去库存划为政府工作重点。尽管中央政府以及地方政府都已经制定政策加大房地产去化力度，但是，我国的房地产业仍存在着一二线城市价格虚高，三四线城市库存积压，区域结构不合理，分化严重等问题。 2016年6月21日，安徽省发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，提到要通过“推进商业办公等非住宅商品房结构调整”等措施，目的是推进商业地产去库存。而2017出台的政策将措施写得更加具体，要求加强商品住房用地的地价动态监测，确定新建住房价格控制目标。 2017年安徽新增商业商品房库存远高于上海、合肥商业用房至少要卖3.2年。由此看出，尽管政府不断出台相应政策，但由于楼市本身的变动以及库存量基数过大，房地产去化压力依旧巨大。作为经济增长的推动力之一，规范健康房地产市场尤为重要。

二、研究思路：

本文的研究思路是在阐述我国目前房地产市场存在的高库存问题，总结目前己有研究成果，通过定量分析我国房地产库存的影响因素，检验验证了从以往文献中总结的各因素与楼市库存之间的关系。然后以安徽省房地产为例辅助研究，得出初步结论。

三、影响因素的分析

有学者认为，我国楼市的变化主要是宏观经济调控造成的，且影响因素较多。但由于实际获取数据难度较大与本文篇幅限制，这里仅选取国内生产总值、商品房价格、城镇人均可支配收入、人名币汇率作为自变量进行分析。

1.国内生产总值

国内生产总值是指一个国家或者地区所有常驻单位在一定时期内生产的所有最终产品和劳务的市场价值。GDP是国民经济核算的核心指标，也是衡量一个国家或地区总体经济状况重要指标。

2.商品房价格

商品房价格是影响商品房库存量的一个重要因素，是直接影响房地产销售面积的变量，与房地产库存量关系极为紧密，所以也加入模型。

3.城镇人均可支配收入

房地产去库存很重要的一点就是提高居民的购买力，城镇化率很大程度上决定着商品房的购买量。城镇居民可支配收入决定了其消费支出，从而影响商品房库存。

4.人名币汇率

根据李芳、李秋娟的《人民币汇率与房地产价格的互动关系——基于2005-2012年月度数据的MS-VAR模型分析理论》中的研究成果可得，人民币汇率与房地产价格相互影响，由需求决定理论可知房产价格决定商品房需求量，进而影响房地产库存量，所以也将人名币汇率加入模型当中。

5.其他影响因素

影响我国房地产库存的因素是复杂的，远远不止本文所列举的。有学者认为，我国楼市的变化主要是宏观经济调控造成的，此外，楼市自身属性也是重要因素。实际影响因素较多，由于实际获取数据难度较大与本文篇幅限制，也归为其他因素。

政策因素：

自1994年分税制改革以来，各地方政府为了尽可能提高土地财政收入，便想方设法提高土地租金，房地产公司利润空间变小，不得不提高销售价格，进而影响商品房库存。

人口结构：

人口年龄不同，在消费能力以及购买意向上都存在差异。近年来我国人口老龄化严重，劳动人口比例下降，也间接影响商品房购买，进而影响房地产库存。由于数据收集原因，也归为其他因素。

四、数据来源

年份商品房待售面积(Y/万平方米)国内生产总值(亿元)X1 商品房价格(元/平方米)X2 城镇人均可支配收入(元/人)X3 人名币汇率(百元)X4。数据来源于各年份中国统计年鉴，采集数据的区间为2001年至2015年

五、模型建立及分析

Y代表商品房待售面积

X1代表国内生产总值

X2代表商品房价格

X3代表城镇人均可支配收入

X4代表人名币汇率

用计量模型得出Y= C+ C1X1+ C2X2+ C3X3+ C4X4+

通过建立计量经济学模型以及统计学验证可得，本文在总结分析前人研究的基础上，国内经济增长，房地产价格，城镇居民人均可支配收入以及人名币汇率这五个变量，通过计量经济学分析其对我国房地产库存的影响，结果表明与普遍认知和最开始的预测相符，商品房库存与商品房价格、城镇居民人均收入以及人名币汇率之间存在着线性回归关系。其中库存与房价负相关，而与城镇居民人均收入以及人名币汇率负相关。这与现实生活中的主观感受并不相符，通过实地调查分析，其中可能和消费者心理预期有关，由于房价升高，消费者认为房地产有升值潜力，故增加购买，库存降低。人均收入升高，消费者转而投向风险更大的期货及股票类投资，库存降低。人名币汇率上升致使消费者减少对国外商品的购买，进而转向投资收益稳健且相对较高的房地产。当然，影响房地产的因素是变动且复杂的，这只是我们初步研究的结果，具体还需要我们进行更深层次的研究。

由于缺乏完整数据来源，本文只收集到了安徽省2015年1月至2017年4月商品房销售面积和商品房销售额的数据，并根据数据绘制了折线图，从图表中，大致可以看出商品房销售面积以及销售额整体呈现上升趋势，且商品房销售面积的增长幅度整体高于商品房销售额的增长幅度。但在2015年11月至2016年4月期间，商品房销售面积以及销售额大幅度下降，5月之后开始回升。期间，商品房销售额的下降幅度要小于销售面积的增长幅度。初步分析原因，在房价平稳上升期间，居民产生更强的购买意向，所以商品房销售面积以及销售额呈图中所示的增长情况，当房价增长幅度较大时，居民转而将资金投向门槛较低的投资项目，故产生商品房销售面积和销售额同期下降且销售额下降幅度小于销售面积的情况。当然，这里只分析了商品房销售面积的变化，还未加入同期新开工已完工以及在建未完工的商品房面积，并不能完整说明问题，这也造成了对安徽省房地产情况的分析结果与上文所分析的全国房地地产分析结果不相一致的的结果。同时，影响房地产销售以及库存的因素是多方面且复杂的，本文只是初步分析，具体结果还需深入研究。

六、结论及建议：

如今一二线城市基本摆脱房地产库存难题，但三四线城市待售商品房依旧积压着，政府的宏观调控发挥着主要作用，因此制定出有目的性又可实现的对策成了当前的首要任务。由上文的研究分析可以得出，房地产销售及库存某种程度上可以归因为消费者心理预期及供求关系，所以，将“房子是用来住的，不是用来炒的”的观念灌输给群众显得尤为重要。通过抑制炒房，将房子重新划为住所性质，才能一直楼市过热和库存积压并存的现象。且从以上分析可以得出，不同地区由于经济发展不平衡等具体情况不同，所以楼市行情也相应不同，所以具体情况具体对待，根据不同地区具体情况制定对应政策显得尤为重要。通过理论分析及翻阅文献分析故选取了国内经济增长，房地产价格，城镇居民人均可支配收入以及人名币汇率这五个变量，通过计量经济学分析其对我国房地产库存的影响，结果表明商品房库存与商品房价格、城镇居民人均收入以及人名币汇率之间存在着线性回归关系，这与一开始的预测基本相符，其中库存与房价负相关，而与城镇居民人均收入以及人名币汇率负相关。这与现实生活中的主观感受并不相符，通过分析，其中可能和消费者心理预期有关，由于房价升高，消费者认为房地产有升值潜力，故增加购买，库存降低。人均收入升高，消费者转而投向风险更大的期货及股票类投资，库存降低。人名币汇率上升致使消费者减少对国外商品的购买，进而转向投资收益稳健且相对较高的房地产。

此外可通过房地产金融解决资金难题，利用房地产信托或房地产基金的方式运营地产项目，有助于房企分散单个项目的风险，提高收益率。另一方面，可通过房地产金融来改造低效物业。金融机构发挥金融的支持作用，打造地产金融产业链，助推房地产企业向轻重资产结合的模式转变，实现由单纯地产开发向提供综合运营服务转型。当然，影响房地产的因素是变动且复杂的，其对策也需要根据地域特点以及政策变动不断调整，这只是我们初步研究的结果，具体还需要我们进行更深层次的研究。

[1]温可.房地产供给侧改革与房地产去库存探析[J].华北国土资源，2017，(5).

[2]胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].宏观经济管理，2016，(4).