新农村建设中农村居民点用地集约利用研究

2017-03-10周艳萍李晓鸥

环球市场 2017年11期

关键词：居民点集约土地利用

周艳萍李晓鸥赵敏

山东国建土地房地产评估测绘有限公司

新农村建设中农村居民点用地集约利用研究

周艳萍李晓鸥赵敏

山东国建土地房地产评估测绘有限公司

近年来，随着新农村建设的发展，土地利用也面临着同样的问题，城镇用地需求得不到满足，农村地区多占乱占土地现象频现。而城镇化稳步推进的重要举措是解决“三农”问题，协调城乡区域发展。因此，只有将集约用地的思想真正贯彻实施，才能缓解当前的土地需求压力，更好地满足现代社会发展的需求。基于此，文章就新农村建设中农村居民点用地集约利用进行简要的分析，希望可以提供一个借鉴。

新农村建设；农村居民点；用地集约；利用

1.农村居民点用地集约利用

农村居民点用地集约利用的含义主要包括以下几个方面：(1)空间尺度方面。农村居民点用地集约利用研究主要包括宏观和微观两个层面。宏观层面主要包括用地效益、用当地规模、用地性质、与之相协调的产业结构等方面。微观层面主要研究一块宅基地的利用。(2)土地利用效果方面。农村居民点用地集约利用，提高了单位面积宅基地的房屋数量，居住人口。改善了农村散乱、无序建房的局面。实现了土地资源的高效利用，提高了单位面积宅基地的整体效益。(3)变化发展发面。农村居民点的发展经历了很长的演变过程，无论是其布局、规模还是形式都处于一个动态的变化过程。在研究其集约利用过程中，应当关注其动态发展趋势。(4)区域差异方面。区域各方面的条件各不相同，其集约利用水平也不同，衡量标准也不相同。要因地制宜的选取衡量土地集约利用状况的指标。

社会经济的发展，人们的生活改善了，温饱问题解决了，对人居环境的认识提高了，对土地集约利用的内涵的理解也更广泛了。由于区域差异的影响，时间的推移，关于对农村居民点用地的理解也在发生着变化。通过归纳总结可以将农村居民点用地集约利用概括为在现阶段乃至未来很长的一段时间内，为了使区域获得最大的集聚和规模效益，通过增加对农村居民点用地的投入、合理调整用地布局、优化用地结构，实现农村居民点用地的可持续利用。

2.新农村建设中居民点用地集约利用的实例分析

随着某镇经济的飞速发展，人口、资源、环境之间的矛盾日趋突出，该镇作为一个农业城镇，土地以农用地为主，农用地占全市土地面积比重最大，农用地中耕地所占比重达到了镇土地总面积的36.35%。建设用地所占比重相对较小，但农村居民点用地较多，农村居民点面积占镇建设用地总面积的58.85%。由于地形地貌的限制，资金的不足，技术的落后，开发成本较高，难度较大等的各方面影响，后备土地资源严重不足。主要体现在：(1)土地利用不合理。土地利用存在机构上的不合理，居住用地比重过大，工业用地比重过小，绿地率也为达不到标准；(2)土地集约利用弹性不合理。人口过快增长，城市用地的扩张速度远远跟不上人口增长速度。但是该弹性系数后面还隐藏着巨大的集约利用增长空间；(3)土地经济投入产出强度不高，投资没有取得应该收到的效益。

2.1 该镇建设用地集约利用中存在的问题

2.1.1 城镇土地利用集约程度低。城镇建设盲目扩张，占用耕地现象严重。多年来的“开发区和房地产热”使一些地区盲目追求过高的人口与用地规模，大量圈占土地，设立脱离土地利用规划和城镇规划控制的开发区，加剧了城镇用地的扩张速度。

2.1.2 城乡建设用地结合不够协调。主要体现在城乡结合部和农村居民点用地。一是居民居住规模较小，房屋破落，同时缺乏统一的规划，社会公益事业建设薄弱；二是没有严格实行“一户只能拥有一处宅基地”的国家土地政策，另外又存在建新房不拆旧房、宅基地超标等情况，导致农村空心村和空闲土地非常多，土地浪费严重；三是农村的宅基地及房产长期闲置或季节性闲置，形成土地和房产资源的浪费。

2.2 建设用地集约利用的对策和措施

2.2.1 编制科学严谨的村镇规划。首先，以土地利用总体规划为参考。针对总体规划所做的整体部署，整治和村镇规划应在此内容基础上进行细化，层层落实。二者充分联系，紧密衔接，使得农村居民点建设有据可依，有章可循。其次，严格规划的编制程序。规划编制之前要对研究区域开展实地测量，绘制地形图。收集有关规划的数据和资料。规划方案的初步制定。征求有关部门及村民意见。修改方案，确定最终的规划标准。最后，编制内容全面、科学的村镇规划。明确村庄的具体界限。就农村房屋建设随意、无序，土地低效利用等诸多问题，制定规划细则。针对规划实施过程中用地调整对农村环境的影响，也应在规划内容中给出解决措施。从而达到调整农村用地布局，控制土地浪费的目的，实现农村土地的逐步集约化。

2.2.2 严格控制居民点用地规模。首先，明确用地标准，现在的农村居民点主要包括房屋、牲畜圈舍、车棚、储粮间、菜园等各种不同功能的用地。经济收入、生活习惯、牲畜、农机拥有数量等的不同，居民点内部各种功能用地种类、数量也不相同，决定了不同居民点的用地标准的不同。为此，除了参照河北省规定的统一标准外，还应结合村民意见，由村委会组织村民大会来具体协商划定具体的标准。其次，确定用地范围。实际占用土地的建筑物、构筑物及其附属设施，都应包括在农村居民点用地范围内。因此，无论是住房、仓库、牲畜的圈舍及附属设施的占地都应包括在居民点的用地范围内。

2.2.3 加大农村地区的资金投入。农村土地的低效利用很大程度上是由于现在大多数农民盲目追求用地规模的增加，忽略了通过提高单位土地面积投入来达到实现产出增加的目的。在促进农村经济发展的同时，采取政府拨款、农户自行集资、社会捐赠相结合的办法，为农村居民点用地的集约利用提供资金保障。筹集的资金规划时用于完善中心村、自然村的道路、自来水、电网等农村基础设施建设，支持文化、教育、医疗、卫生等农村公共服务领域的发展，这样既减轻了农民的税费负担，也可以以此来吸引周边的农户到中心村集中居住建房。满足了农村居民点用地集约利用的要求，也改善了农民的生产生活环境，可谓一举两得。