论房地产企业财务风险控制

李绪秀

东海建设集团有限公司

论房地产企业财务风险控制

李绪秀

东海建设集团有限公司

随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。要通过现代风险管理理论的应用，准确定位房地产企业的风险管理，根据财务风险发生的频率以及严重性来具体量化财务风险，并提出解决问题的方案；要健全风险问责机制，通过监督与问责来落实风险管理的制度，加大执行的力度。鉴于此，本文主要分析房地产企业财务风险控制。

房地产；企业财务；风险控制

1、财务风险的概念和特征

财务风险包括狭义财务风险和广义财务风险。狭义的财务风险是指债务风险，即在筹集经营资金时，由于各种不可遇见因素的发生，使实际收益偏离预计利润，由于资本结构的不同、资金的占用成本不能收回，给企业带来的经济损失就是狭义的财务风险；广义的财务风险是指运用货币衡量资金所带来的风险，是经营风险的主要表现，是一种微观风险。高度发展的当今社会，经营过程中的各种风险都会给带来不同程度的负面影响，其所带来的损失可以通过资金折算来反映，广义财务风险通过对内部、外部环境进行综合分析，判断、分析、解决风险，使在其中寻找契机给带来更多的经济效益。

2、房地产企业财务风险的主要表现

一是资产负债率大导致风险较大。房地产企业前期往往是负债开发，并且投资大，需要持续追加资金。企业的融资方式主要依靠银行借款，如果企业达不到预期的收益则面临巨大的偿还债务的风险。二是通货膨胀的风险。当通货膨胀大幅度上升时，会引起各种建筑材料成本上升，以及管理费用和劳动力成本的上升，增加房地产商品的开发成本。三是利率变动风险。银行存贷款利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大，银行贷款利率提高，导致企业向银行支付的利息增加，负债成本增加，投资预期收益相应减少，同时，银行贷款利率提高，房地产成本上升，房价抬高，也会使购房者的购买欲望下降，整个房地产市场一方面成本增加；另一方面需求降低，无疑给房地产企业带来严重损失。四是再筹资风险。有些企业由于资产负债率过高，企业对债权人的投资收益保证程度降低，企业从货币市场筹资的难度加大，因此企业再融资主要依靠银行借款，而银行采取一系列的通货紧缩货币政策，会使房地产企业筹资难度进一步加大。

3、房地产企业财务风险的应对措施探究

3.1 对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念

房地产企业的成本 管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。

3.2 对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道

在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。

3.3 完善项目销售模式

在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。

3.4 确定合理的股利分配方式

当房地产企业处于业绩的低迷期，可以选择低而稳的股利分配方式。这种选择首先可以用稳定的激励机制带给投资者公司运营相对稳定的信息；其次，留存更多的资金可以缓解公司运营资金的压力，使投资者信心倍增，相信自己投资的企业可以为自己带来收益；最后，也有利于提升公司股票的内在价值。

当房地产企业业绩状况良好时，可以选择正常加额外股利的分配方式，有利于稳定公司股价，提升公司形象，提高投资者的积极性。同样，企业也可以按一定比例送股给投资者，使投资者认为企业的经营业绩将会持续明朗，使投资者更愿意相信企业的潜在发展优势，并且送股不占用企业的现金流，有利于企业的进一步发展。

总之，随着中国经济的持续发展和社会消费水平的提高，社会大众对商品住宅的需求不断增长，导致房地产开发蓬勃发展，许多投资者都被房地产开发的高投资回报率和发展前景所吸引，纷纷进入房地产市场，以图投资收益最大化。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大，尤其是前期资金耗用量大等特点决定了其必然存在的财务风险。因此，控制房地产企业的财务风险已经成为影响房地产企业可持续发展的关键因素。

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