浅谈房地产开发企业财务风险及其有效控制

赵玉春

东海建设集团有限公司

浅谈房地产开发企业财务风险及其有效控制

赵玉春

东海建设集团有限公司

近年来，国内房地产行业的发展较为迅速，房产企业的运营规模也不断扩大。但随着房产开发项目的规模不断扩大，房产企业的财务风险也不断加大。现阶段，国内已有不少房产企业因投资风险、筹资风险以及资金回收风险引发财务危机，进而走向破产的边缘。因此，本文对房产企业常见的财务风险进行论述，并分析这些风险的形成原因，再结合房产企业的实际运营情况来探讨控制财务风险的可行对策，旨在为房产企业提供参考。

房地产；开发企业；财务风险；有效控制

1、房地产企业财务风险识别

1.1 融资风险

房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。

1.2 投资风险

由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。

1.3 资金运营风险

由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。

2、财务风险的控制措施

2.1 构建高效的财务战略机制

对于房产企业来讲，要想从根本上规避财务风险，就应构建一套高效的财务战略机制，以此形成一套可行的风险防范体系。对此，房产企业应时刻关注国内以及国外房地产市场的最新动态，并结合房地产市场需求以及企业自身状况来编制企业的运营战略，以此生成高效的财务战略。同时，房产企业应充分发挥风险防范体系的监督功能以及约束功能，并通过财务战略来引导房产企业朝着正确的轨道运营，从而规避并抵御财务风险。

2.2 构建完善的预警系统

预警系统实质上是一种指标性系统，企业可通过创设多项财务指标来评定企业的财力、偿债水平、盈利水平以及发展水平。同时，企业可利用财务、营销以及金融等领域的手段，并通过比例分析法、质化分析法以及量化测算法等多种方式来估测企业未来的经营状况，以便为企业部署战略提供科学依据。如此一来，便能有效规避财务风险。

2.3 构建高效的预算体系

房产企业可构建一套高效的预算体系，并围绕着预算体系来开展一系列非计划性的业务，以便对企业在业务活动中可能出现的经济损失进行控制。同时，企业可定期将实际业务成本与预算成本进行对比，找出预算成本与实际业务成本之间的差距，并对业务活动成本进行细微调整，确保企业的业务活动能够依照预算成本进行开展。如此一来，企业便能对财务风险进行控制。

2.4 加大流动资金的管理力度

通常来讲，房产开发项目都有着较长的周期，并涉及到多项业务。如果房产企业在这一周期中出现问题，就会使得资金链出现断裂，从而导致房产企业出现资金短缺的危机。基于这一点，房产企业应认识到资金链的重要性，加大流动资金的管理力度，并严格审核企业的收支情况，以便合理分配资金资源。如此一来，便能使企业资金高效运转，从而保证各项房产项目能够持续运转。此外，企业需结合房产开发项目来调整原有的资金结构，使企业资金量保持在合理范围内，从而增强企业自身的支付能力，为各项业务的开发提供足够的经费保障。

2.5 加强成本管理

首先，企业应积极选取不同的管理模式以及管理方法来加强对项目开发成本的控制，并依照预算目标来设置不同阶段的成本管理目标。其次，企业可在成本管理目标的约束下来开展一系列的投资决策以及日常活动，并准确结算各个项目的工程款，以此降低财务风险。最后，企业应增强员工对财务风险的认识，督促预算人员认真核对工程条款，确保预算目标不会出错。

2.6 优化企业的资金结构

要想确保资金能够合理分配，房产企业就应优化现有的资金结构，准确预测出企业的资金实力以及产偿债水平，并通过各种方式来拓展企业的筹资渠道，以此增加企业的筹资金额。如此一来，房产企业不仅能发挥传统筹资渠道的作用，还能从新的筹资渠道中获取更多的资金，从而降低筹资风险。

总而言之，只有有效控制了房地产开发企业的财务风险，才能提升房地产企业自身经济运营效益基础上使国内房地产企业资本总量迈上新的台阶，为国内居民住房保障及地方财政税收贡献长足力量。

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